繼第一批民企示範生獲得增信融資後，第二批“中債增”全額擔保房企名單呼之欲出。隨著房地産金融化泡沫化已得到實質性扭轉以及監管部門對房企融資增信力度的加大，更多民營房企融資或將迎來曙光。

更多民企有望獲中債增融資擔保

第二批通過中債增獲得融資房企名單有擴圍趨勢。

除了第一批的5家示範房企外，這一次，富力地産、中南建設、世茂集團、寶龍地産、中駿集團等房企正在積極推進中債增發債。

據悉，卓越集團旗下卓越商管擬發行一筆3年期的中債增擔保中票，發行規模10億元。此前卓越集團已對外確認有此事，目前正在申請，具體以最後發行情況為準。

公開資料顯示，中債增是我國首家專業債券信用增進機構，于2009年在中國人民銀行的指導下由中國銀行間市場交易商協會聯合多家實力國企共同發起成立。在增信措施上，中債增提供的擔保為“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，而非固定限額擔保，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施，一定程度上提振了市場參與者對民營房企的信心。

在中債增的客戶名單中，地方城投公司佔據了主要位置，而今年5月5家民營示範房企的出現打破了這一局面。8月底，監管部門對房地産企業發債增信力度進一步加大，示範民營房企發債由中債增提供信用風險緩釋進一步升級至提供全額擔保。

截至目前，通過中債增信支援發債的民營房企已有5家，發行債券總額合計超60億元。

在利率方面也有差別，目前獲得中債增擔保發債試點房企中，碧桂園發行的中期票據利率最低。9月16日，碧桂園地産集團有限公司2022年度第一期中期票完成簿記，發行金額為15億元，期限3年，最終票面利率為3.2%。

8月29日，龍湖發行一筆15億元中期票據，發行期限為3年，票面利率3.3%，是首單中債信為民營房企“全額擔保”的中票。

9月5日，美的置業發行10億元中期票據，發行利率為3.33%，期限為3年。4天后，新城控股順利發行10億元中期票據，發行利率3.28%。

9月21日，旭輝控股發佈公告稱完成2022年度第二期中期票據的簿記建檔工作，發行規模為12億元，期限為3年。

業內人士認為，中債增融資方式一定程度上提振了市場參與者對民營房企的信心，也體現了監管機構對優質民營房企基本面以及持續經營能力的認可。

融資難解房企債務危機

儘管中債增為民營房企發債豁開了一條口子，但總體來説，面對當前銷售低迷及房企整體現狀，絕大多數民營房企融資情況難言樂觀。

克而瑞統計數據顯示，2022年8月，100家典型房企的融資總量為323.64億元，環比下降41.5%，同比下降60.8%。境外資本市場近乎停滯，境內發債主體仍然基本為央企國企和部分經營情況良好的民營房企。

當前房企尤其是民企的問題更多是流動性困難，而衡量優質房企的重要指標就是看其現金流是否足夠安全。

拿富力地産為例，中期業績報顯示，富力地産總資産為3826億元，其中，非流動資産為1208億元，流動資産為2617億元；總負債為3065億元，其包括受限制現金在內的現金總額為153.2億元，而未來12個月內需到期償還的債務有826.61億元，在手資金遠遠無法覆蓋短期債務。即使中債增中期票據發行成功，可發行額度在其鉅額債務面前也是杯水車薪。

據不完全統計，如果算上展期規模，今年地産債違約規模實際上已經達到1830億元，創歷史新高。涉及發行發債主體54家，全部為民營企業，如融創、正榮地産、佳兆業、富力地産、花樣年、禹州等。

中指研究院數據顯示，今年下半年房企尚在存續期的債券餘額為4920.7億元，其中海外債佔比35.4%；截至9月21日，一年內到期債券餘額為9723.7億元，其中海外債佔比38%。

有機構觀點認為，銷售企穩是關鍵，但銷售回暖尚需時間，且回款還面臨預售資金監管約束；資産出售和收並存在國企意願不足、交易對價難商定的問題，AMC 入場救助效果有待觀察；信貸方面，銀行可加大住房按揭和優質房企貸款支援，但終身追責之下，依靠銀行體系支援民營房企仍面臨梗阻。目前來看，在證券市場層面出臺對民企的定向增信、融資支援政策，改善市場信心以恢復房企再融資能力，進而遏制惡性迴圈，或許是較為可行的選擇。

專項借款蓄勢待發

對當前房地産企業來説，信心是關鍵，政策也在多層面給予支援。

值得關注的是，銀保監會已經對房地産金融泡沫態度發生了明顯的變化。9月23日，銀保監會相關部門負責人介紹第五次全國金融工作會議要求的防範化解相關風險工作進展時表示，房地産金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。

2020年12月份，對房地産泡沫的表述是：“堅決抑制房地産泡沫，房地産是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’”

2021年3月的表述是“房地産金融化、泡沫化勢頭得到遏制，房地産金融化、泡沫化傾向還比較強。

從堅決抑制，到得到遏制，最後是得到實質性好轉。業內人士認為，態度的轉變可能為今後適度擴大對房企融資放鬆了一定空間，房地産政策可能進一步釋放維穩信號。

而在這次會議上，上述負責人明確表示，要合理滿足房地産市場融資需求。銀保監會積極推動支援“保交樓、穩民生”，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩民生”。