高標準住宅推動行業高品質發展

來源:中國消費者報 2022-09-28 16:09:01

城市在高品質發展的同時也對建築提出了新要求。對於住宅而言,綠色宜居、低碳節能、高舒適度必將成為未來趨勢。如今,在土地供應“兩集中”(即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動)的模式下,越來越多的城市在土地出讓之初就提出了“競品質”或“高標準”的要求,從源頭嚴格把關住房品質,引導開發商主動提升住宅品質,讓人們住上真正的高品質建築。

北京首提土拍高標準

作為全國樓市的風向標,北京房地産市場的“創新性”一直髮揮著引領作用。去年5月,北京首批30宗地塊集中出讓,其中,有28宗地塊提出“競高標準住宅建設方案”條件,有8個地塊因觸及“競地價+競公共租賃住房面積”或“競地價+競政府持有商品住宅産權份額”等上限後轉入“競高標準商品住宅建設方案”環節,並最終確定了8宗商品住宅用地競得人,這意味著北京成為全國首個在土地競拍規則中提出“競高品質住宅建設方案”的城市。如今,隨著首批集中供地項目逐漸進入市場,北京樓市也正式進入高標準建設時代。

《中國消費者報》記者查詢了去年北京市首批土地集中出讓規則,根據掛牌文件中的《高標準商品住宅建設方案評審內容和評分標準》,高標準住宅的評分內容包括兩個篇章,即建築品質和建築規劃設計,每篇章佔比50%,每個篇章下又設置細分指標及對應得分項,累計後就是各個投報方案的最終得分。其中,規劃建築設計篇章關注小區整體環境與城市的呼應、小區內部建築單體的設計、小區內外部交通流線設計以及小區內部景觀和公共空間的設計。建築品質篇章則主要指向四項建築技術,包括綠色建築、裝配式建築、健康建築和超低能耗技術。“這四項技術,單拎任何一項出來,相比傳統普通商品住宅而言都是質的提升。若將四者融合,無論國內外,都屬於品質超前的案例。”北京房地産業協會秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示。

在土地供應階段通過高標準建設方案的評審來確定中標資格是北京首創的新模式。如今,高標準住宅已經成為越來越多城市在建設中關注的要點,除了北京,合肥、青島等多地也紛紛提出了“競品質”或“高標準”的土地競拍要求。比如合肥在去年集中土拍中,競品質出讓僅限于部分地塊,而今年所有地塊均採取這一要求,這不僅對拿地房企有了更高的要求,也體現出合肥對於更高品質住宅的嚮往。

高標準“高”在哪兒

北京首批8個高標準住宅項目已全部開盤。那到底什麼是高標準住宅?高標準住宅會在多大程度上提升人們的居住體驗?這些都是高標準住宅入市的必答題。

在北京城市副中心區域內,國譽未來悅是目前唯一一個高標準住宅項目。來此看房的張先生聽售樓處的銷售人員説起“高標準住宅”時,疑惑地表示:高標準住宅到底是個啥?

他告訴《中國消費者報》記者,在他看來,購房時首先會考慮的因素是區位和價格,其次是周邊配套,包括交通、教育、醫療、商業以及上至老人、下至孩子的社區空間建設等,然後才會關注戶型、居住舒適度等方面。“高標準住宅聽起來不錯,但實際住起來會怎樣呢?希望不是個噱頭,而是給購房人提供的一個真正高品質居所。”張先生表示。

高標準住宅到底“高”在哪兒?《中國消費者報》記者查詢發現,北京首批入市的8個高標準項目,都承諾全面實施三星級綠色建築及採用經過三星級綠色建材認證的産品,其中4個項目承諾實現全面三星級綠色建築、91%及以上裝配率、100%超低能耗面積及100%健康建築面積,6個項目承諾實現不同比例的三星級綠色建築、裝配率、超低能耗面積及健康建築面積。

中國建築設計研究院裝配式建築工程研究院院長趙鈿對《中國消費者報》記者表示,超低能耗技術關注建築節能;健康建築關注居民的身心健康;綠色建築從建築物本身出發,強調建築全壽命週期內的安全耐久、低碳環保、健康舒適等;裝配式建築則關注建築工業化技術應用,以提升建築品質、生産效率。“高標準住宅就是把這些技術集中于一個項目,讓它既實現工業化,又實現綠色節能,還實現健康。”趙鈿説。

據《中國消費者報》記者了解,目前北京已經入市的高品質住宅大多配備有高效節能保溫密閉門、LOWE玻璃窗、外遮陽系統、高效熱回收新風系統等,可有效節約夏季製冷能耗和冬季供暖能耗,實現超低能耗,同時起到良好的降噪效果;採用裝配式裝修從源頭上降低甲醛等有害物質的釋放,單獨模組可拆卸更換,有效延長建築壽命;新風系統和“凈水+節水”系統,可提供潔凈的新鮮空氣和健康安全的用水環境,“智慧化+智慧化”宜居技術應用,可提供更好的居住體驗。

環保宜居的同時,高標準住宅的建築品質也更有保障。我國《建設工程品質管理條例》規定,房屋外墻保溫和防滲漏品質保修期為5年,門窗品質保修期為2年,而北京多個高品質住宅項目則承諾在這兩方面的保修期分別不少於15年和8年。

充分考慮宜居指標

高標準住宅不僅是為消費者建設更宜居的住宅,更是為城市打造出優秀的公共産品,並推動行業可持續、高品質發展。

北京市規劃自然資源委相關負責人表示,土拍競高標準住宅設計方案,不是建豪宅,而是要充分體現宜居。建設方案會充分考慮戶型實用程度、居住體驗、配套設施可達性、公共空間設置等宜居指標,同時還會考慮疫情期間住宅組團具備臨時封閉管理的條件。讓住宅有品質、居住更舒服,最大限度地促進土地利用高品質發展,實現建設宜居之都的目標。

北京房地産業協會會長潘剛升也表示,過去幾十年,我國房地産市場高歌猛進,最核心的是滿足量的需求,因此比較偏重數量型增長。隨著前期“量”的積累,商品住宅的核心矛盾發生了轉變,進入到了提“質”的新階段。從“無”到“有”、從“有”到“好”,北京高標準住宅方案的出臺,對提高人們的居住品質、促進房地産市場高品質發展建設,具有深遠的積極影響。

潘剛升表示:“隨著房地産市場進入新的發展階段,未來樓市面臨的不是高房價問題。以前房價快速上漲,是行業迅速擴張推動導致的,聚焦短期收益,掩蓋了主要矛盾,而通過政策促轉型,能夠儘快達到行業高品質發展的目的。政策調整的結果,就是一定要走高品質住宅這條路。”

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北京探索高標準住宅“建築師負責制”

為進一步展示高標準建設商品住宅産品體系,向公眾解讀高標準商品住宅綠色低碳建設成果,近日,北京市探索推出高標準建設商品住宅“建築師負責制”。

北京市規劃和自然資源委員會勘察設計管理處副處長吳鵬表示,高標準建設商品住宅是推動建築業供給側改革的積極探索,旨在落實綠色、低碳發展理念,引導提升住宅品質。

“建築師負責制是一種國際通行的工程建設組織模式,其核心是充分發揮建築師專業優勢和技術主導作用,由建築師統籌全過程,進行工程諮詢服務。這意味著,建築師團隊不僅要管品質,還要管進度和成本;不僅要管項目前期策劃和設計,還要管施工過程的工程進度、建築設計品質、成本把控,甚至是後期運營。”吳鵬表示,這將有效打破工程建設各環節間的條塊分割,是對現行工程建設管理流程和工程建設組織模式的創新,也是優化營商環境的重要舉措。

針對建築師負責制,北京市在規劃許可、施工圖審查和規劃核驗等環節優化審批程式,提升審批效率,為企業縮短建設週期、降低資金壓力。此外,通過建築師負責制探索建築全生命期的管理與服務,也促進了建築設計精細化、設計施工一體化,無論是對建設單位還是購房人而言都是一項利好制度。

據吳鵬介紹,自去年5月首批集中供地以來,北京共産生了12宗高標準地塊,其中有11宗地共9個項目將執行建築師負責制。目前,北京多個高標準住宅標桿示範項目成功落地,項目最終呈現出的高品質、高效率、高標準得到了業內及購房者的關注及認可。

北京市住宅建築設計研究院副總工程師劉敏敏對《中國消費者報》記者表示:“有了建築師負責制後,我們的設計理念與要求就能實打實地落地,全過程地保障建築品質。”

(責任編輯:孫悅)
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