2022年7月，廣東省物業管理行業協會（以下簡稱“廣東省物協”）換屆大會成功舉行，新一屆理事會揚帆起航，團結帶領全體會員單位沿著正確的發展方向堅定向前。

值得注意的是，廣東省物協參與並聯合主辦的第三屆廣州國際智慧物業博覽會將於2022年11月3－5日在廣州·廣交會展館C區舉行，這也是廣東省物協發揮自身價值、搭建交流平臺並持續為行業發展賦能的重要舉措。

“立足新情境、展現新作為、引領新發展”，廣東省物協聯手中國網地産共同推出廣東物業行業引領者系列專訪，以期凝聚各方智慧，為物業行業與物業企業轉型升級賦能，全面展示廣東物業行業新方向、新思考、新動態。

本次訪談對象為廣東省物業管理行業協會常務副會長梁兵，訪談主題為“尋找方向、提升能力、打造生態”。

廣東省物業管理行業協會常務副會長梁兵

尋方向 理解需求創造價值

2021年下半年以來，隨著房地産開發企業紛紛出現債務違約與暴雷，以及隨之而來的爛尾樓與房屋滯銷，物業企業的發展勢頭也隨之出現扭轉。在資本市場，頭部物業公司股價紛紛出現大幅下挫，物業公司傳統發展路徑面臨嚴峻挑戰。

對於物業公司而言，傳統的三大主營業務都不可避免的面臨著嚴峻的挑戰。

基礎服務方面，地産延期交付與現金流危機一方面影響著物業企業的規模擴張，另一方面也因為頻繁的資金挪用對物業公司的現金流造成了積壓。而在資本驅動下瘋狂擴張的上市物業公司在公開市場互相纏鬥，新接管項目幾乎沒有盈利空間。

增值服務方面，物業公司強調了許久的一公里生活圈仍在艱難推進，且隨著經濟發展減速以及隨之而來的眾多企業紛紛涌入居民生活服務市場，以及柔性定制、DTC等商業模式的快速發展，物業企業的增值服務推廣也逐漸遇到瓶頸，利潤率逐年走低，部分業務開始依賴內部消化。

開發商服務方面，物業企業已然體會到了發展的陣痛。開發商背景與業務已經不是估值的推手，反而是業務與現金流的黑洞。

對此，梁兵表示，當下物業企業已經到了反思發展路徑、苦練內功的階段，尋找新的發展方向對當下物業公司而言尤為重要。

“物業公司的發展同樣離不開開源節流兩方面。開源方面，物業公司要加強對客戶的理解以及核心能力的挖掘，同時要真正的參與價值創造，而不是盲目的同質化競爭和一窩蜂的搶熱點。節流方面，物業公司要加強全生命週期的統籌規劃，而不能僅僅是結果導向。作為關乎國計民生的重要服務行業，物業行業不能僅僅關注結果，良好、穩健以及持續的全過程服務與探索才是我們實現對客戶價值和自身發展及轉型升級的重要方式”。

“總而言之，無論面對的是員工、客戶、業主還是供應商，我們都要讓對方感到我們産生了價值，而不能僅僅是費用等的支出或單方面的付出，這應該是我們探索新發展方向的核心與重點”，梁兵補充道。

育能力 把握核心發揮優勢

企業與個人的命運往往是關鍵時刻的選擇決定的。

毫無疑問，當下已經到了眾多物業企業做出關乎生存與發展重要抉擇的關鍵時刻。對於大部分物業公司而言，如何理解企業核心能力、不斷發揮自身優勢，並在此基礎上與國家大勢、企業發展方向産生共鳴，愈發考驗物業公司的戰略定力與對“時與勢”的分析解讀水準。

對此，梁兵坦言，當下物業企業都在積極進行內部挖潛與外部挖潛，但如果物業公司對自身核心能力理解不清晰，盲目進行所謂的內外部管理升級，只會導致無謂的內耗與同質化競爭。

梁兵分析道，首先我們要對物業行業進行定位。雖然我們常説自己是重要的民生行業，但在政府的行業大類裏面我們還不是，這需要我們積極的爭取併發揮行業協會的力量。其次，我們要關注發展形勢，從需求出發，理解客戶的所思所想。最後，要立足物業行業四十餘年的發展歷程，結合國際知名物業公司的發展路徑以及經濟社會發展的大趨勢，在傳統發展路徑的基礎上找尋新的發展方向並培育核心能力。

“物業企業的核心優勢是我們距離客戶更近、服務基礎更紮實、對建築的了解與理解也更深。那麼對於物業行業而言，相應的發展方向也就明晰不少，核心就是剛剛提到的響應需求。基於這一論斷，我認為物業行業內不同的物業企業可以根據自身優勢培育不同的核心能力，比如項目全週期經營能力、設施設備管護能力以及資産運營能力等”。梁兵分析道。

“以中奧到家為例，作為最早上市的物業企業之一，我們一直堅持市場化發展，獨立自主與項目全週期經營能力一直是我們的競爭優勢。在此基礎上，我們也在積極探索利用上市公司地位，整合資源向後端資産運營領域延伸，不斷提升中奧到家在行業內的影響力”，梁兵進一步表示。

造生態 系統思維開放共贏

在畫地為牢中掙扎，不如在上下同心中求生。對客戶的責任，對業主的責任，對社會的責任，對上下游企業的責任，不僅是物業行業保持正確發展方向的重要保障，也是物業行業開闢全新發展領域、打造全場景和新生態的重要力量來源。

梁兵表示，隨著物業行業分工愈發細化，以及業務領域不斷延伸，物業行業上下游企業也越來越多，這也越發考驗物業企業全場景的統籌連結能力。

“以物業行業下游産業鏈為例，現階段外包公司發展的非常快，如保潔公司、綠化公司等，他們的客戶包括頭部物業公司、知名企業等，同時物業公司配套的産業鏈公司也快速的沿著專業化、規模化方向發展，這對物業公司的監督管理體系提出了嚴峻的挑戰。如何做到專業化與公開透明，避免資訊差造成的誤判乃至誤解，更好的滿足客戶的需求，成為不少物業公司的痛點與發力點。”

在此基礎上，梁兵從頭部物業公司作用發揮、延伸服務邊界、開放與打破壁壘等方面進行了進一步的闡述。

首先是頭部物業公司作用發揮。物業行業的發展離不開試錯與探索，頭部物業公司不能僅僅用資金優勢去消耗、去和中小物業企業惡性競爭，更要積極去探索新的商業模式和新的發展賽道，在此基礎上營造新發展生態，引領物業行業新的發展。

其次是延伸服務邊界。物業行業的發展離不開服務模式的迭代、服務邊界的延伸與轉型升級，每一次的變革都會開闢新的發展空間，也會形成新的發展環境並引入新的生態夥伴。“物業行業的邊界與能力圈要擴大，比如我們可以先在粵港澳打造大灣區物業服務生態圈，在新的發展賽道和領域吸引更多的産業鏈公司參與進來”。

最後是開放與打破壁壘。當下不少物業公司都不願意將自己的探索與嘗試與同行分享，這樣往往導致重復試錯與資源浪費。且由於當前物業行業的競爭往往是低水準的價格競爭，缺乏競爭壁壘，使得物業公司對競爭的恐懼大過了對共贏的自信。“對於物業企業而言，能力不一樣發展方嚮往往也不一樣，與其封閉，不如開放。行業協會要搭建好平臺，推動大家多多交流、互相促進，使得行業之間互為生態，打造真正的學術交流平臺，實現行業整體價值的提升與利益最大化”，梁兵最後表示。