9月19日，萬物雲發佈全球發售公告，公司股票代碼02602.HK。

根據公告，萬物雲擬全球發售1.167億股，其中香港發售11.67萬股，國際發售1.05億股。預計每股發售定價不低於47.1港元，最高不高於52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。

根據計算，預計萬物雲上市後總市值約549.72億港元至615.07億港元區間。

所得款項方面，將由約35%，將用於為在選定街道發展其獨特的聚焦濃度戰略及在全國範圍內推行萬物雲的「萬物雲街道」模式提供資金，從而擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會。

約25%，將用於投入萬物雲AIoT及BPaaS解決方案的開發，旨在使萬物雲具備建立産業網際網路的能力；約20%，將用於通過收購或投資增值服務提供商及行業上下游供應鏈的服務提供商以孵化萬物雲生態系統。

約10%，將用於吸納及培養人才；約10%，將用於營運資金及一般公司用途。

預計公司股票將於9月22日定價，並於9月29日在香港聯交所開始售賣。

據萬物雲披露的資訊，此次發行規模預計8億-9億美元，將成為2022年至今港股市場規模最大的首次公開發行。

此次IPO吸引的基石投資人包括淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等，基石投資金額約2.8億美元。萬物雲預計在本月內完成上市。

萬科于2021年11月5日正式公告，擬分拆萬物雲在港交所發行境外上市外資股（H股）股票並上市。今年4月1日，港交所網站顯示，萬物雲向港交所正式遞交上市申請。今年7月，關於分拆萬物雲境外上市的申請獲得中國證監會核準。9月1日，萬科分拆萬物雲境外上市通過港交所聆訊。

9月1日早間，根據港交所公告，萬科旗下萬物雲通過港交所聆訊，並披露聆訊後資料集。

資料顯示，萬物雲是中國領先的物業管理服務提供商。于2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，佔有4.28%的市場份額。

據此前萬科半年報披露顯示，上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%,商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。

截至2022年6月30日，社區空間居住消費服務方面，萬物雲的合約建築面積約9.3億平方米，簽約管理的物業數目為4096個；在管建築面積約7億平方米，在管物業數目為3035個。商企和城市空間服務方面，截至2022年6月30日，其總合約建築面積約1.6億平方米，簽約管理的項目總數達1929個，而在管建築面積約1.4億平方米，在管項目數目達1706個。

聆訊後資料集顯示，于2019年、2020年及2021年，以及截至2021年3月31日及2022年3月31日的三個月，萬物雲的毛利分別為24.68億元、33.65億元、40.2億元，以及6.99億元、9.9億元。毛利的增長與收入增長相一致。

于2019年、2020年及2021年，其毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日的三個月，萬物雲的毛利率分別為14.7%及14.5%。

值得一提的是，萬物雲選擇上市的時點並非物業管理股估值高潮期。

對此，在今年8月31日萬科召開的2022年中期業績推介會上，有投資者提出“如何看待萬物雲上市時點以及估值是否會跟預期有所差異”的問題，萬科董事會秘書朱旭回應稱，確實去年物業市場估值遠遠高於現在，但對萬科而言，推進業務分拆並不是以資本市場的市值窗口作為考慮因素。

萬物雲無論在哪個時點上市對它而言都是一個新的起點，不是終點，“我們並不追求在行業估值頂點去上市，我們希望萬物雲能夠得到市場的理性估值。萬物雲具體的上市時間表，我們也會按時公告”。

萬物雲官網顯示，萬物雲前身為萬科物業發展股份有限公司，成立於1990年。2020年10月31日，萬科物業發展股份有限公司正式更名為萬物雲空間科技服務股份有限公司（簡稱“萬物雲”）。作為物業管理服務提供商，萬物雲的業務模式主要分為三大業務板塊：社區空間居住消費服務；商企和城市空間綜合服務；AIoT及BPaaS解決方案服務。