超七成房企凈利潤下滑 行業短期承壓中長期向好

來源:中國經濟網 2022-09-13 09:29:06

寒意未散,房地産行業分化加劇。

2022年上半年,房地産從業者的日子過得較為艱難。疫情反覆、樓市下行、資金回籠慢,翹首以盼的“紅五月”未來,兩撥償債高峰卻至,“內外交困”的行業格局下,上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。

剔除未能如期發佈2022年中期業績的上市房企後,據樂居財經統計,在169家上市房企中,129家歸母凈利潤同比下降,佔比高達76.3%;按盈利與否區分,55家房企虧損,合計虧損額超過了595億元。

虧損榜首為富力地産,上半年虧損69.2億元;建業地産緊隨其後,交出了虧損56億元的成績單。同期,考出“盈轉虧”成績者亦不乏陽光城等過去TOP15成員;頭部尖子生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境,好在其利潤規模仍是行業佼佼者;而在盈利榜單中,中國海外發展、萬科保利發展、華潤置地以及龍湖集團為前五名。

“房地産行業上市公司毛利率水準整體已降至20%低點,凈利率水準逐漸向製造業靠攏,盈利規模受市場下行影響跌至近年低點,高投入高回報時代已經結束。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示,行業已經進入低利潤時代,待行業風險出清後,市場會進入復蘇週期,上市房企毛利率水準仍有可能回升。

降價、資産減值等

是房企盈利能力下降主因

出現在虧損名單中的房企多是已出險或面臨償債危機的房企。

從樂居財經的統計數據來看,15家房企虧損額達到10億元以上,除富力地産與建業地産外,藍光發展、陽光城、正榮地産等8家房企虧損額在20億元至50億元之間;從歸母凈利率變動幅度來看,超七成房企同比下降,同比跌幅超過50%的房企高達84家。

樂居財經統計顯示,今年上半年,在169家樣本房企中,有40家房企歸母凈利潤實現正向增長,其中有一半房企的增幅沒有超過20%。同期,上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻,僅為11.49億元,去年則為20.3億元;TOP30平均歸母凈利為37.73億元,同比減少30.8%。

中國海外發展、萬科保利發展以及華潤置地4家房企的歸母凈利潤均超過百億元,分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元;15家房企凈利潤超過20億元,其中,龍湖集團緊隨四大“百億元凈利”房企之後,為74.8億元。

在民營房企中,奉行長期主義的龍湖集團、在市場下行期逆市進取的濱江集團,歸母凈利率有所增長;背靠國資的建發股份、京投發展等房企,盈利能力也呈現上行態勢,但增速也在10%以下。

值得關注的是,京能置業上半年轉盈為虧,歸母凈利潤同比下滑16146.48%,創下跌幅之最。

因創立以來第一次出現虧損,在9月1日的2022年中期業績説明會上,建業地産董事會主席胡葆森向全體投資人致歉。“我們一直在進行深刻的反思,從自身找原因,絕不怨天尤人,也拒絕‘躺平’。”

劉水錶示,從2022年上半年影響當期凈利潤水準的因素來看,一是加大存貨、投資性物業、長期股權投資等資産減值準備計提力度;二是聯合營項目收益減少;三是為應對確保現金流安全和調整投資佈局,部分房企處置非核心資産,或形成虧損;四是受宏觀經濟下行壓力大、疫情反覆、居民收入預期轉弱導致購買力轉弱等因素影響。

不過,東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示,在“保交樓”與“防風險”指導思想之下,房地産行業的底部是堅實的,從近兩個季度表現來看,在最困難的時刻,行業的整體營收、利潤、費用、現金流並未引發系統性風險,而是逐步探底,“我們有理由相信復蘇週期會到來,促使市場再度回暖。”

總體而言,頭部尖子生仍能保持利潤總盤子增長,但出險房企則被甩在後面,虧損或許只是開始。不難看出,在市場處在上下半場轉換期內,上市房企業績表現進一步分化。那麼,接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢?

未來市場規模

仍超10萬億元

儘管目前大的經濟環境和房地産行業形勢都不容樂觀,但從《證券日報》記者多方採訪和頭部標桿房企管理層在2022年中期業績釋放出的資訊可知,中長期多數房企仍對市場抱有堅定的信心。

對於房地産行業發展走勢的預判,龍湖集團執行董事兼CEO陳序平向《證券日報》記者表示,“今年是低開、築底、向好的態勢,整體穩中向好,全年房地産商品房成交規模比去年預計會出現30%左右的降幅,但我們還是覺得有信心。隨著一些項目的陸續加推,8月份非常有信心實現單月增速轉正。”

“我們認為房地産行業還是主導産業,估計年銷售額維持在12萬億元的水準,長期還是看好這個行業,感覺綠城(中國)未來還大有可為。”綠城中國董事會主席張亞東向《證券日報》記者表示,接下來“我們會更加看重營收和利潤的有質增長,未來還會保持兩位數的增長。”

談及下半場市場格局演化趨勢,中國海外發展董事會主席顏建國提出了“三個分化”:一是市場分化,一、二線和強三線城市將是主戰場;二是行業分化,房企數量將大幅減少,行業集中度將顯著提升;三是企業分化,行業容錯率下降,精準管理能力強、産品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。

(責任編輯:孫悅)
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