別人在哭喊“活下去”的時候，萬科已經奔向了小康。

止跌企穩奔小康

8月的最後一天，萬科迎來了年中考核。核心業績的止跌轉正，財務狀況的一路綠燈，讓眾投資人懸了兩個月的心回到了肚子裏。

具體來看，期內營業收入2069.2億元，同比增長23.8%。“主營業務”中來自房地産開發及相關資産經營業務的營業收入為1916.7億元，佔比92.6%;來自物業服務的營業收入為121.9億元，佔比5.9%。

歸屬股東凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。若以100億元為分界線，僅中海、萬科、保利、華潤4家得以上榜，且除萬科外均為央企。

扣除稅金及附加前，萬科期內房地産開發及相關資産經營業務的毛利率為20.85%，同比下降2.2%。根據成本法核算補回折舊攤銷後，期內萬科毛利率為21.68%。

對此，萬科給出的答覆是：受市場影響銷售毛利率確實會承受一定壓力，但從長遠來看，沒有一個行業會永遠比其他行業好，也沒有一個行業會永遠比其他行業差。萬科相信房地産行業的回報水準，最終會保持在社會平均水準上。

面對行業融資困境，萬科前8月境內融資完成總額為194億元，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率2.9%；有息負債總額中無抵押無質押融資佔比為96.2%。

經營性現金凈流入82.9億元，同比增長22.2%。持有貨幣資金1410.7億元，覆蓋短期借款和一年內到期的有息負債總和2.3倍。

在建、待開發項目等未結算資源合計約1.38億平米，涵蓋權益計容建築面積約6428.4萬平，按去年竣工結算3571萬平米計算，未來三年發展需求應該可以滿足。

談到備受熱議的“保交付”問題，鬱亮表示，萬科已不滿足於“及格”，而是要做到“優秀”，保交付的同時還要保品質。上半年已平穩交付11.5萬套住宅，整體交付品質滿意度98.5%。

以南京金色家園為例，很多老業主雖然已經有新的房子，但是這個房子捨不得賣。裏面一個兒童遊樂設施20年了，還可正常使用且完好如新，地上腳墊都沒有換過，保持很好。

鬱亮“謙虛”的表示：萬科上半年的成績馬馬虎虎，接下來的關鍵就是能不能走下去、能不能保持下去的問題，這就取決於背後能力有沒有建立起來，肌肉有沒有長起來。

萬物雲不是“豬仔”

自2014年起，萬科佇立於從“純粹”的住宅發展商向綜合服務商轉型，佈局賽道之多趨於同行業榜首。面對外界的質疑，鬱亮解釋稱“根據萬科的體量判斷，只佈局一到兩個賽道，是不足以支援萬科開發、經營、服務策略的。”

從目前看，萬科多元化業務進展是順利的。物業服務方面，萬物雲已通過港交所聆訊；物流倉儲方面，萬緯物流在全國47個城市運營管理157個項目；租賃住宅方面，“泊寓”已成為首屈一指的集中式長租公寓提供商，業務佈局33個城市；商業以及科技業務也在逐步增長。

“萬物雲”作為最突出的存在，從公佈上市計劃再到提交招股書，每一步都備受矚目。

數據顯示，上半年萬物雲實現營業收入143.5億元(含向萬科集團提供服務的收入)，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%，同比增長34.8%;商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，佔比35.6%，同比增長39.7%;AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，佔比8.1%，同比增長59%。

社區空間居住消費服務方面，萬物雲已佈局全國逾120多個大中城市(含香港)，簽約管理的物業數目4096個，在管物業數目達到3035個。

面對萬物雲市場估值的相對下滑，萬科表示分拆萬物雲不是賣“豬仔”，上市只是起點而非終點。相較于“賣個好價錢”，更看重萬物雲通過資本市場支援能夠得到長期發展，以及與開發業務的協同。

好學生擅于解“難題”

作為地産界的意見領袖，2018年那一句“活下去”，讓房地産市場感受到了徹骨的寒意；2021年，隨著萬科的業績衝涼，房企們逐步邁進了黑鐵時代。

或許是因為無法“共情”，所以外界對於萬科“活下去”以及“行業觸底”等言論持懷疑態度，認為其有“做空”市場的意圖。

對此，鬱亮重申其在今年6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經築底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。並表示，“房地産市場仍是個10萬億的市場，我們老説常做常新。按自然更替的速度，一二線城市大概需要淘汰3億平方米左右，按現在開工情況，離這個自然更替速度都達不到。要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”

事實上，在人人都有麥克風的新媒體時代下，意見領袖若能與受眾建立穩定的傳受關係，其言論或許更容易受到傾聽和理解。此外，即使意見領袖雖能促成資本市場的短期波動，但真正支撐行業長期走強的，實際上是政策放鬆與市場回暖。

據中原地産數據顯示，2022年上半年，各地出臺樓市鬆綁政策已超460次，覆蓋城市超200個，次數刷新歷史記錄。

當前各地區出臺的政策主要從刺激消費出發，包含取消限購、利率下調、首付比例下降等等。此外，近期，包括河南、江蘇等多個地區更是出現用農作物換房等舉措，通過大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃“換房”的噱頭，花式行銷，刺激消費。

持續的穩樓市政策助力，配合多樣化的行銷政策，樓市銷售有所復蘇，從數據上看，體現為環比持續增長，同比降幅縮減。

談到未來，鬱亮表示雖然萬科還有些指標表現不盡如意，但作為一個好學生，就應該克服宏觀經濟、疫情因素的影響，做難而正確的事情。

發現一個短板就彌補一個，去平衡好，保持著絕不能躺平、保持跑下去的狀態，相信一定能夠通過不斷跑下去，能夠跑出健康、跑出未來。