萬科爭當“三好生”

來源:中國網地産 2022-09-07 19:13:45

別人在哭喊“活下去”的時候,萬科已經奔向了小康。

止跌企穩奔小康

8月的最後一天,萬科迎來了年中考核。核心業績的止跌轉正,財務狀況的一路綠燈,讓眾投資人懸了兩個月的心回到了肚子裏。

具體來看,期內營業收入2069.2億元,同比增長23.8%。“主營業務”中來自房地産開發及相關資産經營業務的營業收入為1916.7億元,佔比92.6%;來自物業服務的營業收入為121.9億元,佔比5.9%。

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歸屬股東凈利潤122.2億元,同比增長10.6%。若以100億元為分界線,僅中海、萬科保利、華潤4家得以上榜,且除萬科外均為央企。

扣除稅金及附加前,萬科期內房地産開發及相關資産經營業務的毛利率為20.85%,同比下降2.2%。根據成本法核算補回折舊攤銷後,期內萬科毛利率為21.68%。

對此,萬科給出的答覆是:受市場影響銷售毛利率確實會承受一定壓力,但從長遠來看,沒有一個行業會永遠比其他行業好,也沒有一個行業會永遠比其他行業差。萬科相信房地産行業的回報水準,最終會保持在社會平均水準上。

面對行業融資困境,萬科前8月境內融資完成總額為194億元,其中3年期平均票面利率3.02%,最低票面利率2.9%;有息負債總額中無抵押無質押融資佔比為96.2%。

經營性現金凈流入82.9億元,同比增長22.2%。持有貨幣資金1410.7億元,覆蓋短期借款和一年內到期的有息負債總和2.3倍。

在建、待開發項目等未結算資源合計約1.38億平米,涵蓋權益計容建築面積約6428.4萬平,按去年竣工結算3571萬平米計算,未來三年發展需求應該可以滿足。

談到備受熱議的“保交付”問題,鬱亮表示,萬科已不滿足於“及格”,而是要做到“優秀”,保交付的同時還要保品質。上半年已平穩交付11.5萬套住宅,整體交付品質滿意度98.5%。

以南京金色家園為例,很多老業主雖然已經有新的房子,但是這個房子捨不得賣。裏面一個兒童遊樂設施20年了,還可正常使用且完好如新,地上腳墊都沒有換過,保持很好。

鬱亮“謙虛”的表示:萬科上半年的成績馬馬虎虎,接下來的關鍵就是能不能走下去、能不能保持下去的問題,這就取決於背後能力有沒有建立起來,肌肉有沒有長起來。

萬物雲不是“豬仔”

自2014年起,萬科佇立於從“純粹”的住宅發展商向綜合服務商轉型,佈局賽道之多趨於同行業榜首。面對外界的質疑,鬱亮解釋稱“根據萬科的體量判斷,只佈局一到兩個賽道,是不足以支援萬科開發、經營、服務策略的。”

從目前看,萬科多元化業務進展是順利的。物業服務方面,萬物雲已通過港交所聆訊;物流倉儲方面,萬緯物流在全國47個城市運營管理157個項目;租賃住宅方面,“泊寓”已成為首屈一指的集中式長租公寓提供商,業務佈局33個城市;商業以及科技業務也在逐步增長。

“萬物雲”作為最突出的存在,從公佈上市計劃再到提交招股書,每一步都備受矚目。

數據顯示,上半年萬物雲實現營業收入143.5億元(含向萬科集團提供服務的收入),同比增長38.2%。其中,社區空間居住消費服務收入80.8億元,佔比56.3%,同比增長34.8%;商企和城市空間綜合服務收入51.1億元,佔比35.6%,同比增長39.7%;AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元,佔比8.1%,同比增長59%。

社區空間居住消費服務方面,萬物雲已佈局全國逾120多個大中城市(含香港),簽約管理的物業數目4096個,在管物業數目達到3035個。

面對萬物雲市場估值的相對下滑,萬科表示分拆萬物雲不是賣“豬仔”,上市只是起點而非終點。相較于“賣個好價錢”,更看重萬物雲通過資本市場支援能夠得到長期發展,以及與開發業務的協同。

好學生擅于解“難題”

作為地産界的意見領袖,2018年那一句“活下去”,讓房地産市場感受到了徹骨的寒意;2021年,隨著萬科的業績衝涼,房企們逐步邁進了黑鐵時代。

或許是因為無法“共情”,所以外界對於萬科“活下去”以及“行業觸底”等言論持懷疑態度,認為其有“做空”市場的意圖。

對此,鬱亮重申其在今年6月股東大會上的判斷:從短期來看,市場已經築底,但恢復是一個緩慢和溫和的過程。並表示,“房地産市場仍是個10萬億的市場,我們老説常做常新。按自然更替的速度,一二線城市大概需要淘汰3億平方米左右,按現在開工情況,離這個自然更替速度都達不到。要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”

事實上,在人人都有麥克風的新媒體時代下,意見領袖若能與受眾建立穩定的傳受關係,其言論或許更容易受到傾聽和理解。此外,即使意見領袖雖能促成資本市場的短期波動,但真正支撐行業長期走強的,實際上是政策放鬆與市場回暖。

中原地産數據顯示,2022年上半年,各地出臺樓市鬆綁政策已超460次,覆蓋城市超200個,次數刷新歷史記錄。

當前各地區出臺的政策主要從刺激消費出發,包含取消限購、利率下調、首付比例下降等等。此外,近期,包括河南、江蘇等多個地區更是出現用農作物換房等舉措,通過大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃“換房”的噱頭,花式行銷,刺激消費。

持續的穩樓市政策助力,配合多樣化的行銷政策,樓市銷售有所復蘇,從數據上看,體現為環比持續增長,同比降幅縮減。

談到未來,鬱亮表示雖然萬科還有些指標表現不盡如意,但作為一個好學生,就應該克服宏觀經濟、疫情因素的影響,做難而正確的事情。

發現一個短板就彌補一個,去平衡好,保持著絕不能躺平、保持跑下去的狀態,相信一定能夠通過不斷跑下去,能夠跑出健康、跑出未來。

(責任編輯:楊昊岳)
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