7月29日，眾安智慧生活服務有限公司（以下簡稱“眾安智慧生活”）向港交所遞交招股説明書。資料顯示，眾安智慧生活成立於1998年，業務範圍主要涵蓋浙江省及長江三角洲地區。

值得注意的是，此次遞表是眾安智慧生活第三次遞表。

三次遞表 物業股從高峰到山谷

公開資料顯示，眾安智慧生活于 2021年6月24日向港交所遞交招股説明書，但6個月後招股説明書失效。2022年1月30日，眾安智慧生活二次向港交所遞交招股説明書，並在4月22日通過港交所聆訊，同時披露聆訊後資料集，但此後再無動作，直到7月29日其第三次向港交所遞交招股説明書。

不難發現，眾安智慧生活看到了資本市場的機會，但是卻沒有能力將機會充分利用起來。

始於2021年中旬的物業股普遍下跌之勢，目前尚未出現轉機。而物業股的高歌猛進與普遍高估值，一直延續到了眾安智慧生活首次遞表之際。在2021年6月，包括華潤萬象生活在內的不少頭部物業公司股價與市值都達到上市以來最高點，華潤萬象生活市值一度接近1300億港元。

但好景不長，2021年中旬至2022年初，不少物業公司股價已經下跌超50%。2022年年初以來，特別是2月份中下旬以來，物業股股價在穩定了一段時間後，再次開啟了下跌通道。數據顯示，近60家上市物業企業中，股價下跌的數量超過了50家。

受限于物業股普遍下跌的大環境，眾安智慧生活首次遞表幾無懸念的失效。其後的二次遞表，眾安智慧生活雖然通過港交所聆訊，但或許是心有不甘，亦或者是覺得價值被低估，最終放棄了上市，一如剛剛二次遞表的某龍頭物業企業。時過境遷，時移世易，即使心中有再多的不甘，眾安智慧生活還是接受了現實，第三次向港交所遞表。但如何在谷底爭奪有限的資源與關注度，毫無疑問是當下眾安智慧生活亟需解決的問題。

規模有限 蚊型物企闖關路漫漫

外部環境使然，內部價值亦然，眾安智慧生活難以超然。

招股説明書顯示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六個月，眾安智慧生活整體營收分別為1.80億元、2.31億元、2.96億元、1.52億元，在管面積分別為946.8萬平方米、1081.7萬平方米、1181.8萬平方米、1178.2萬平方米，營收與在管面積都極為有限。

尤其值得關注的是，在2021年底以及2022年6月底，眾安智慧生活在合肥與杭州的管理面積罕見的出現了下降，這也意味著其丟盤面積超過了新接管面積，持續發展能力存疑。

特別是對於總部位於杭州且深耕浙江省及長三角地區的眾安智慧生活而言，在發展大本營出現在管面積的收縮，無疑需要引起重視。

隨著不少蚊型物企紛紛登陸港交所，以及其在資本市場遠弱于同行的表現，港交所此前已經抬高了蚊型物企上市的門檻。特別是在當下龍頭物企都難以管理好自身市值的大背景下，眾安智慧生活的闖關路註定不會太順暢。

獨立堪憂 數據向好背後隱患難消

數據顯示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六個月，眾安智慧生活來自關聯方的相關收入分別為1.41億元、1.82億元、2.30億元、1.19億元，佔各期間總收入分別約為78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；來自獨立第三方房地産開發商開發的物業收入分別為0.40億元、0.48億元、0.66億元、0.33億元，約佔各自期間總收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

高度依賴關聯母公司的眾安智慧生活，在當下物業股受房地産行業下行拖累持續暴跌的大背景下，特別是具有地産背景特別是民企地産背景的物業公司股價大幅走低的普遍現實下，獨立性與地産背景成為懸在其估值之上的利劍。

眾安智慧生活在招股説明書中透露，其整體毛利率由2019年的32.7%增加至2021年的37.6%，同時在截至2022年6月30日止六個月維持在37.4%的高位，並表示毛利率不斷上升並維持高位的原因主要在於：在管物業每月平均物業管理費增加、面向房地産開發商的增值服務擴大、社區增值服務穩步增長及成本控制措施成功實施。

來源：招股説明書

值得注意的是，除了2021年上半年，在2019年至2022年上半年，眾安智慧生活來自關聯方項目的物業費價格一直較獨立第三方物業費價格高出一倍還不止。

隨著資本市場對物業企業獨立性越發關注，眾安智慧生活如何在數據向好的背景下消除投資人的擔憂，以及房地産下行帶來的關聯方支撐力度下降的隱患，將深刻影響其在資本市場的走勢與估值。