“保交樓”攻堅戰

來源:中國網地産 2022-07-08 14:18:30

當“保交樓”成為房企們的頭等大事;當“保民生、保穩定”等成為住建部的首要目標。毋庸置疑,在紛繁複雜的樓市資訊之中,“三保”成為2022年住建領域的主線。

行至年中,在“保交樓、保民生、保穩定”目標推進過程中,以金科、建業、奧園、泰禾等20余家房企“保交樓”工作取得階段性成效,交付項目面積超千萬平方米。與此同時,各級政府、機構在內的各方主體發揮各自作用,從住建領域為穩定經濟大盤發揮作出貢獻。

不過行業低迷、房企融資環境惡化背景之下,“保交樓”仍是一項艱巨任務,需要各方持續努力,任重而道遠。

住建部以“三保”為首要目標

在年初的2月24日,時任住房和城鄉建設部副部長倪虹在國新辦舉行的新聞發佈會上為2022年房地産發展定調,在“房住不炒”主基調之下,指明瞭政策方向。

談及2022年住建部工作的重心,倪虹談了四點考慮:一是保持調控政策的連續性和穩定性。二是增強調控政策的協調性和精準性。三是堅決有力處置個別房地産企業因債務違約所引發的房地産項目逾期交付風險。四是持續整治和規範房地産市場秩序。

對於第三點考慮,他表示這項工作是以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,以法治化、市場化為原則,壓實企業主體責任,落實屬地政府管理責任,維護社會穩定,維護購房群眾合法權益。

實際上,“三保”去年底就正式提出,今年初再提“三保”是首要目標,足見住建部對個別房企因債務違約所引發的項目逾期交付風險的重視。

當然,這同樣是一項艱巨且富有挑戰性的“攻堅戰”。

據不完全統計,2022年是房企償債高峰期,到期債務近萬億元。今年以來,多家百強房企陸續陷入流動性壓力,個別房企因債務違約所引發的項目逾期交付風險陡增。

“交樓、民生、穩定”環環相扣,尤以保交樓為重。談及三者關係,中國房地産業協會名譽副會長王惠敏表示,住建部向房地産行業提出“三保”目標——保交樓、保民生、保穩定,其核心關鍵在於“保交樓”,因為保不了交樓,民生和穩定都成了空談。堅守合同“保交樓”是房企起碼的責任擔當,也是購房者合法權益的社會責任。

房企“保交樓”取得階段性成效

行業低迷之下,無論是出現流動性風險的房企,抑或是銷售業績承壓的房企而言,“保交樓”都是其重中之重的工作。

特別是對於出險房企來説,“保交樓”意義更為重大。一個房地産項目的成功交付,不僅可以化解市場憂慮,修復企業信用與品牌形象,而且能提振購房者信心,助力日後項目順利銷售,提高企業持續經營能力,形成良性迴圈。

但對於出險房企而言,“保交樓”是一項艱巨的任務。一個樓盤項目牽涉開發貸銀行、信託機構、施工方、供應商、購房者等多方權益,債務情況繁雜。如何維護各方利益,協調各方關係以實現項目的正常推進至交付,考驗出險房企的能力。

據悉,從今年初以來,多家房企陸續在各地組織復工復産、協調部署推進“保交樓”工作。

早在年初2月,恒大董事局主席許家印在2022年保交樓新年開工動員大會上表示,保交樓是2022年恒大關鍵之戰,同時,還要千方百計恢復銷售、恢復經營,全方位積極推進合作,努力化解各種風險。

對於陷入流動性問題漩渦之中的房企而言,如何全力自救備受關注。以恒大為代表的房企把“保交樓”作為自救的主要手段。

除此之外,據中了解,銷售業績承壓的多家房企也一邊全力盤活項目加大銷售力度,一邊抓緊工程建設,穩步推進保交樓工作。

誠如中國奧園集團堅決落實“保兌付、保交付、保銷售、保運營、保穩定”的“五保”戰略。2022年上半年,中國奧園在成都、南京、鹽城、湛江、惠州、南寧、重慶等26個城市實現近13000套房交付,交付面積超160萬平方米。截至發稿日,奧園逾130個項目處於不同階段的建設之中,為其後續各項目有序交付提供堅實保障。

2022年上半年,領地集團成功完成了全國15個項目,共10442戶房源的交付,交付量同比2021上半年增長88%。具體涉及都江堰觀江府、新都悅中心、彭州麗府蘭臺、綿陽觀江府、南充蘭臺府、凱里天禦等多個項目的交付,涉及超4200套房源。

金科集團獲悉的交付數據,2022年1-6月,金科豫魯區域累計完成11個交付批次,交付總面積42萬平方米,超3500戶業主入住金科樓盤。

“今年主要目標是:保交付、清庫存、清欠款。”建業集團管理層曾在2022年的業績會上表示。近日,建業集團對外公佈了上半年交付情況(含建業地産、中原建業)。1-6月,建業集團共計完成交付20132套,交付面積313.3萬平方米。其中,建業集團交房即發證5449套,4805套實現提前交付。

據不完全統計,截至2022年6月底,有建業、金科、領地、奧園、綠地泰禾恒大等20余家房企明確提出力推“保交樓”工作,交付項目面積超千萬平方米。此外,鄭州、天津、合肥等多地政府、房地産協會等組織機構也積極發揮作用出臺各項政策、陸續發出“保交樓”倡議。

地方放寬預售資金監管助力“保交樓”

疫情黑天鵝疊加房地産金融嚴監管之下,對於多數房企而言,大到集團小到項目現金流難言充裕。

一個項目如期交付,需要協調多方資源、解決眾多問題。其中面臨的第一問題就是資金保障問題。如何保障資金到位與工程進度的持續性,直至交付,保證預售監管資金及時到位和專款專用,這是購房者最關心的,亦是“保交樓”的關鍵。

政策端的一種趨向是,地方政府試圖通過放寬預售資金監管緩解房企“流動性”壓力,實現“保交樓”目標。不得不説,這對於多數房企而言是一種利好消息。

來自克而瑞數據,截至5月29日,今年已有28個省市適度放鬆了預售資金監管,內容涵蓋加快審批效率、放寬資金監管比例、增加撥付節點及比例、銀行保函等額替換等方式。

其中,銀川、瀘州、常德等5城提升重點監管資金撥付比例;綿陽、徐州、阜陽等6城增加重點監管資金撥付節點;吉林和漯河兩地降低了重點監管資金比例。而南京、長春、海口等9城允許使用銀行保函替代預售監管資金;海口、煙臺、宿州等9城依據企業信用評級實行差異化管控;欽州等4城可以提前提取預售監管資金。

“保交樓”成為政策底線。

對此,一位機構分析人士稱,在保證項目交付的大前提下,28個省市放鬆預售資金監管,核心目標在於提高預售資金使用效率,進而提升房企資金的流動性。

“預售資金監管制度本意是保障預售資金安全,適度的重點監管資金可以保障項目順利竣工交付,保護購房者的合法權益,促進市場平穩健康發展。”東北證券分析師陳康對此政策評價道。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜則表示,在行業下行階段,應在保障資金安全前提下提高資金使用效率,需要在保交樓監管與資金使用效率間尋求新平衡。因企施策,合理釋放預售資金,以緩解房企短期資金壓力,同時保障上下游供應商合法權益,穩定市場信心,實現行業良性迴圈。

(責任編輯:楊昊岳)
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