譜係龐雜、高管震蕩的中鐵能否走通地産開發路

來源:中國網地産 2022-07-06 16:24:21

來源:界面新聞

6月20日,亞洲最大的綜合鐵路客運樞紐——北京豐臺站開通運營,背後的承建商是“開路先鋒”中國中鐵。

除了大型基建業務,近幾年,中國中鐵在房地産方面的投資熱情也不容小覷,時常活躍在重點城市的土地市場。

與另一家央企中鐵建在京滬“兩開花”不同,中國中鐵的拿地勢頭相較去年已收斂許多。今年上半年,其在戰略大本營北京的土拍市場上未有收穫,但近期卻在上海以超60億總價強勢拿下兩宗地塊。

先是中鐵諾德以超20億元底價,獨立競得自貿區臨港新片區純宅地,隨後中鐵置業聯合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區一宗地塊。

中國中鐵的房地産開發旗艦平臺是中鐵置業,擁有北京、上海、華南、中南、西北、西南、東北、山東8家區域公司,有全國化佈局的戰略,長三角也是其深耕的區域之一,拿地不足為奇。

而中鐵諾德則隸屬於中國中鐵二級子公司中鐵建工集團,以開發商辦地産為主,上海諾德國際中心是其標桿項目之一。

近期在上海拿下的兩宗地塊,是中鐵諾德首次佈局上海住宅市場,這家公司雖有住宅産品體系,但在一個相對陌生的市場,能展現出怎樣的開發能力還是未知數。

除了中鐵置業與中鐵諾德這兩個平臺在上海攜手拿地外,今年上半年,中國中鐵的房地産業務在廣州、貴陽、合肥還有大手筆佈局,總拿地金額超120億,但拿地主體並不限於以上兩個平臺,中鐵集團下屬的各工程局也有現身。

譜係龐雜、高管震蕩的中鐵能否走通地産開發路_中國網地産

中鐵繫上半年部分拿地及金額情況。界面新聞整理

從公開資訊來看,中鐵繫上半年拿地金額能擠入行業前20名,同比來看,今年的拿地規模少於去年同期。據中指研究院數據顯示,2021年上半年,中鐵係拿地總金額達156億元,當時排在29名。

雖然有所下滑,但一個明顯的信號是自去年以來的提速。在2020年上半年,中鐵係的拿地金額只有約40億元,排名行業第99名,還比不上此次在上海的一宗地塊成交價。

從整合初期要衝刺行業前五的雄心,到如今依然徘徊在50名開外,中鐵係的房地産業務經歷了多年起伏波折。

譜係龐雜整合難

2005年,國資委將房地産開發確定為中國中鐵的主營業務,有了“準入證”的中鐵係開始全面進軍房地産業。

早期的中鐵係房地産業務是以其基建主業的優勢,拿舊城改造、新城及新城區建設,以及與一些地方政府合作,在承辦市政工程的地段提供房地産開發服務。

中國建築集團的體系一樣,中國中鐵旗下各工程局、設計院均有房地産子公司,業績相對突出的是中鐵二局、中鐵建工以及中鐵四局,這幾家公司起步較早且已形成一定規模。

在2007年同時赴港、A股雙平臺上市之前,中國中鐵決定將房地産業務整合,成立了旗艦平台中鐵置業, 預期通過該平臺和多家子公司或聯營公司共同經營房産業務,整合內部系統房地産開發資源,以做大做強房地産板塊。

“2011年房地産業務板塊收入達到225億元,進入國內行業前十,2016年進入行業前五。”在成功上市後,中國中鐵曾對房地産業務寄予厚望。

但其面臨的第一個難題,就是從事地産業務的子公司、孫公司譜係龐雜且難以管理,部分子公司下屬的房地産公司仍然在全國各地拓展房地産業務,讓其在投資、設計、品牌行銷等方面難以形成統一的合力。

例如,當時中鐵的子公司中鐵二局作為上市平臺,主營業務包含房地産開發,其所控制的房地産公司數量就有10余家,在成都、福州、三亞、貴陽等地推進實施“中鐵城”系列項目建設。

“中鐵置業剛成立的時候資源整合能力不足、管理能力不強、開發資源不夠,要把每個局的房地産項目都整合進去並做好是不現實的。”2012年時,中鐵二局的高管曾表示,並存發展到漸進式整合,才是中鐵係的主要思路。

雖然中鐵2015年將中鐵二局(600528.SH)的資産置換到集團內,解決了同業競爭問題,隨後也在處置一些房地産子公司股權,但其房地産業務並未全部歸於中鐵置業,其他各局、設計院也照舊從事房地産開發。

“沒有什麼特別的規定説房地産不能做,只要能自負盈虧,對於開發這個利潤高的業務大家還是能做就做,尤其是一些效益比較好的,比如最厲害的中鐵四局,他們也有資金去做,像我們就很難去做這種投資。”一位中鐵廣州工程局人士告訴一條君。

他所在的工程局因面臨驗工計價回款長等問題,連工資都是好幾個月才發一次,很難直接開發商品房,他還解釋了另一層原因:“關鍵是我們沒有沒有房地産開發資質證書,只能接一些房建項目,四局應該是有的,中鐵建工也很早就有了。”

據了解,中鐵建工旗下的中鐵諾德,2010年走向專攻商辦地産之路,在國內多城擴張提速。此後又從合作開發為主轉向自己拿“地王”建設,先後在天津、北京、深圳、上海等地建立了諾德中心商辦寫字樓。

“中鐵諾德”的知名度一時間還蓋過了中鐵置業,直至近兩年,中鐵的房地産業務品牌化戰略提出,將諾德確立為商辦品牌,基本上解決了業務分散的格局。

黃金時期麻煩頻出

中鐵係的繼續壯大,在2010年大部分央企面臨“退房令”後,作為“持牌”央企,又迎來了新的市場機遇。

當時的中鐵置業開始嘗試股權收購、戰略合作、土地招拍挂、區域滾動發展等多種開發模式,並與中鐵係內部單位、地方政府以及一些知名房企如萬科、銀泰、凱德置地等簽訂合作協議,拓寬市場開發渠道。

走出去的方式,讓中鐵係房地産板塊銷售額在2010年實現翻番,達到120億元,雖然與225億的目標相差甚遠,但同比增長較快,銷售面積也能擠入行業前20之列。

但2011年開始後,未適應行業調控週期的中鐵置業不進反退。且不説追趕萬科碧桂園等頭部地産公司,連金茂、中鐵建地産等央企後起之秀,銷售額及排名都陸續超過徘徊在200億左右的中鐵係。

一條君查閱其中鐵置業歷史資料發現,面對規模、盈利能力雙雙落後的局面,改革、整合等詞彙一直伴隨著過去的發展,比如開始以“會展+地産”特色開發模式為核心、控制開發銷售節奏、完善區域佈局等。

在中鐵係的地産業務在規模壯大的同時,因為地産開發專業性的制約,其涉房業務遭遇的麻煩事也不少,與合作方的衝突開始顯露。

2011年,中鐵青島中心曾發生股東糾紛,一作為小股東的當地民企指責中鐵置業違法、違規收取購房定金,並聲稱自己擁有該項目所有權,雖然最終中鐵勝訴,但卻錯過了項目銷售的市場良機。

2018年,中鐵二局還與合作夥伴廈門滕王閣“翻臉”,因成都知名的“500畝”大盤投資問題産生隔閡,原本由中鐵二局負責拿地,滕王閣與另一小公司負責出資,但中鐵二局停止了合作,雙方各執一詞,均表示是對方未履行義務。

二者對簿公堂3年,直至2021年3月份,二審駁回了中鐵二局的上訴,並判決其應交付土地予滕王閣,並且支付逾期補償。3年時間,成都房價明顯上漲,中鐵係在這一項目上投資上損失頗多。

除此之外,中鐵係面臨的投訴維權、違規銷售被處罰等事件也時有發生。

比如中鐵號稱要花500億打造的青島世界博覽城項目,配套了大量住宅和公寓産品,一度成為當地的“紅盤”,但因為“私自捆綁裝修銷售”、“設計缺陷”等問題屢被維權。

而去年在北京熱銷的中鐵·諾德逸府,也被業主質疑其開發能力,包括前期銷售虛假宣傳、項目貨不對板,更為嚴重的問題是防火門設計不規範,隨後中鐵置業又在相關部門督促下進行過整改。

值得注意的是,在這個十年,中鐵“走出去”的步伐加快,但海外拓展的房地産項目並不順利,其中最知名的便是與萬達産生糾葛的“大馬城”項目。

“大馬城”是馬來西亞首都吉隆坡中心區域單一最大、未開發的完整地塊,預計投資2300億,建成以交通樞紐為驅動的國際商業中心。2015年時,中鐵非常看重這一項目,不僅能夠獲得房地産開發的效益,還能擴大在馬來西亞的影響力,為承接新馬高鐵奠定基礎。

但中鐵在股權收購過程中出現了一些波折,2017年5月出售方單方面同中鐵解約,隨後有消息傳出萬達意圖拿下該項目,最終也並未成功,擱置兩年後,2019年底,中鐵才正式拿到“大馬城”項目。

近兩年,中鐵係仍在盡力化解海外項目投資風險問題,直至2021年,“大馬城”的項目風險才被完全化解,雖然是其房地産業務邁出海外的一大步,但考慮到該項目的建設進度,中鐵要從中獲得收益還很久遠。

高管頻繁變動

除了業務端的麻煩,中國中鐵內部的人事變動也影響著地産板塊的發展。

2021年8月31日,外逃兩年的中國中鐵原黨委副書記周孟波,被緝捕並遣返回國,隨後中鐵內部接連傳出高管被查消息。

作為中鐵係的主要地産平臺,中鐵置業也不例外,部分主要高管陸續被公佈處於調查之中,人事動蕩頻繁。

2021年10月29日, 中央紀委國家監委網站公告稱,中鐵置業原總經理朱潔以及副總經理、總工程師朱長清因涉嫌嚴重違紀違法,接受紀律審查和監察調查。這二每人平均為中鐵置業的“元老級”人物。

另外,2020年,北京中鐵諾德房地産公司董事長王景明也被帶走調查,中鐵置業山東總楊斌也於今年5月被帶走調查。

目前, 中鐵置業官網上的總經理已更改為申淩雲,他原先是中鐵文旅的董事長。

頻繁人事變動和高管被調查,無疑會影響中鐵係地産業務的推進。一位業內人士對一條君表示,央企高層的薪酬、管理考核維度都不是市場化的,相對而言策略會保守一點,但往往人事變動對公司的影響會更大,這樣導致了中鐵係地産公司近幾年整體發展並不算快。

衝刺“雙千億”

回頭來看,中鐵係地産近幾年投資策略交替性明顯,2016-2017年間,公司相對激進,儘管拿地數量較少,但偏向於一線及熱點二線城市爭奪,成交綜合樓面價高企的同時,溢價率也相對較高。

比如2016年先後於嘉興、蘇州花費11.25億及76.7億摘得的地塊,溢價率分別為53%與132.7%,2017年,中鐵在北京以50.2億拿下順義後沙峪地塊,溢價率為30.39%。

2018年後則為求穩,減少對熱點城市地塊的參與,將注意力聚集于弱二線及三四線潛力城市,比如昆明、貴陽等西南城市,並加大投資力度,以保持毛利率的穩定。

重新立下房地産業務“雙千億”目標後,中鐵係抓住了去年下半年搶收地塊的機會,但銷售額表現不佳。

譜係龐雜、高管震蕩的中鐵能否走通地産開發路_中國網地産

數據來源:中國中鐵年報、中指研究院

“拿地多,但是銷售數據沒有起來,説明他比較側重於囤地的戰略,銷售方面受市場、新開工等影響難以快速顯現,並且相對而言,中鐵、中鐵建這種類似的企業在銷售主力上不是特別強勢。”知名地産分析師嚴躍進對一條君表示。

也有分析師對一條君表示,去年猛增的投資並不能説明中鐵的戰略有明顯的變動,主要是有這個土地市場的壓力,有些政府會要求央企托底,在房企資金較緊的情況下,低價拿地是中鐵係偶遇的好機會。

有了去年的庫存,今年上半年,中鐵係已明顯減少拿地投資,將重心放在搶銷售、去庫存方面。

“現在的稍微收斂其實説明瞭,基本儲備工作已經做到位了,所以會偏向於保守,強調土地的開發情況,在拿地方面開始強調控成本。”嚴躍進對此表示。

2021年,雖然全年在京滬等熱門城市搶收地塊,實現新增土儲翻番,但受行業調整影響,中鐵係地産銷售額為580億元,不僅同比下降15%,也遠不如早已步入千億地産陣營的中鐵建地産。

據中指研究院數據顯示,今年1-5月份,中鐵房地産實現銷售額為158.6億元,排名第53名,離千億目標距離尚遠。

在奔向房地産業務增長目標的路程上,中鐵係不似主營基建業務般“狂魔”,但面對當下的市場環境,穩在自己的安全區內或許是另一種前行。

(責任編輯:李彤)
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