來源：界面新聞

6月20日，亞洲最大的綜合鐵路客運樞紐——北京豐臺站開通運營，背後的承建商是“開路先鋒”中國中鐵。

除了大型基建業務，近幾年，中國中鐵在房地産方面的投資熱情也不容小覷，時常活躍在重點城市的土地市場。

與另一家央企中鐵建在京滬“兩開花”不同，中國中鐵的拿地勢頭相較去年已收斂許多。今年上半年，其在戰略大本營北京的土拍市場上未有收穫，但近期卻在上海以超60億總價強勢拿下兩宗地塊。

先是中鐵諾德以超20億元底價，獨立競得自貿區臨港新片區純宅地，隨後中鐵置業聯合中鐵諾德以40.22億元競得青浦區一宗地塊。

中國中鐵的房地産開發旗艦平臺是中鐵置業，擁有北京、上海、華南、中南、西北、西南、東北、山東8家區域公司，有全國化佈局的戰略，長三角也是其深耕的區域之一，拿地不足為奇。

而中鐵諾德則隸屬於中國中鐵二級子公司中鐵建工集團，以開發商辦地産為主，上海諾德國際中心是其標桿項目之一。

近期在上海拿下的兩宗地塊，是中鐵諾德首次佈局上海住宅市場，這家公司雖有住宅産品體系，但在一個相對陌生的市場，能展現出怎樣的開發能力還是未知數。

除了中鐵置業與中鐵諾德這兩個平臺在上海攜手拿地外，今年上半年，中國中鐵的房地産業務在廣州、貴陽、合肥還有大手筆佈局，總拿地金額超120億，但拿地主體並不限於以上兩個平臺，中鐵集團下屬的各工程局也有現身。

中鐵繫上半年部分拿地及金額情況。界面新聞整理

從公開資訊來看，中鐵繫上半年拿地金額能擠入行業前20名，同比來看，今年的拿地規模少於去年同期。據中指研究院數據顯示，2021年上半年，中鐵係拿地總金額達156億元，當時排在29名。

雖然有所下滑，但一個明顯的信號是自去年以來的提速。在2020年上半年，中鐵係的拿地金額只有約40億元，排名行業第99名，還比不上此次在上海的一宗地塊成交價。

從整合初期要衝刺行業前五的雄心，到如今依然徘徊在50名開外，中鐵係的房地産業務經歷了多年起伏波折。

譜係龐雜整合難

2005年，國資委將房地産開發確定為中國中鐵的主營業務，有了“準入證”的中鐵係開始全面進軍房地産業。

早期的中鐵係房地産業務是以其基建主業的優勢，拿舊城改造、新城及新城區建設，以及與一些地方政府合作，在承辦市政工程的地段提供房地産開發服務。

同中國建築集團的體系一樣，中國中鐵旗下各工程局、設計院均有房地産子公司，業績相對突出的是中鐵二局、中鐵建工以及中鐵四局，這幾家公司起步較早且已形成一定規模。

在2007年同時赴港、A股雙平臺上市之前，中國中鐵決定將房地産業務整合，成立了旗艦平台中鐵置業， 預期通過該平臺和多家子公司或聯營公司共同經營房産業務，整合內部系統房地産開發資源，以做大做強房地産板塊。

“2011年房地産業務板塊收入達到225億元，進入國內行業前十，2016年進入行業前五。”在成功上市後，中國中鐵曾對房地産業務寄予厚望。

但其面臨的第一個難題，就是從事地産業務的子公司、孫公司譜係龐雜且難以管理，部分子公司下屬的房地産公司仍然在全國各地拓展房地産業務，讓其在投資、設計、品牌行銷等方面難以形成統一的合力。

例如，當時中鐵的子公司中鐵二局作為上市平臺，主營業務包含房地産開發，其所控制的房地産公司數量就有10余家，在成都、福州、三亞、貴陽等地推進實施“中鐵城”系列項目建設。

“中鐵置業剛成立的時候資源整合能力不足、管理能力不強、開發資源不夠，要把每個局的房地産項目都整合進去並做好是不現實的。”2012年時，中鐵二局的高管曾表示，並存發展到漸進式整合，才是中鐵係的主要思路。

雖然中鐵2015年將中鐵二局（600528.SH）的資産置換到集團內，解決了同業競爭問題，隨後也在處置一些房地産子公司股權，但其房地産業務並未全部歸於中鐵置業，其他各局、設計院也照舊從事房地産開發。

“沒有什麼特別的規定説房地産不能做，只要能自負盈虧，對於開發這個利潤高的業務大家還是能做就做，尤其是一些效益比較好的，比如最厲害的中鐵四局，他們也有資金去做，像我們就很難去做這種投資。”一位中鐵廣州工程局人士告訴一條君。

他所在的工程局因面臨驗工計價回款長等問題，連工資都是好幾個月才發一次，很難直接開發商品房，他還解釋了另一層原因：“關鍵是我們沒有沒有房地産開發資質證書，只能接一些房建項目，四局應該是有的，中鐵建工也很早就有了。”

據了解，中鐵建工旗下的中鐵諾德，2010年走向專攻商辦地産之路，在國內多城擴張提速。此後又從合作開發為主轉向自己拿“地王”建設，先後在天津、北京、深圳、上海等地建立了諾德中心商辦寫字樓。

“中鐵諾德”的知名度一時間還蓋過了中鐵置業，直至近兩年，中鐵的房地産業務品牌化戰略提出，將諾德確立為商辦品牌，基本上解決了業務分散的格局。

黃金時期麻煩頻出

中鐵係的繼續壯大，在2010年大部分央企面臨“退房令”後，作為“持牌”央企，又迎來了新的市場機遇。

當時的中鐵置業開始嘗試股權收購、戰略合作、土地招拍挂、區域滾動發展等多種開發模式，並與中鐵係內部單位、地方政府以及一些知名房企如萬科、銀泰、凱德置地等簽訂合作協議，拓寬市場開發渠道。

走出去的方式，讓中鐵係房地産板塊銷售額在2010年實現翻番，達到120億元，雖然與225億的目標相差甚遠，但同比增長較快，銷售面積也能擠入行業前20之列。

但2011年開始後，未適應行業調控週期的中鐵置業不進反退。且不説追趕萬科、碧桂園等頭部地産公司，連金茂、中鐵建地産等央企後起之秀，銷售額及排名都陸續超過徘徊在200億左右的中鐵係。

一條君查閱其中鐵置業歷史資料發現，面對規模、盈利能力雙雙落後的局面，改革、整合等詞彙一直伴隨著過去的發展，比如開始以“會展+地産”特色開發模式為核心、控制開發銷售節奏、完善區域佈局等。

在中鐵係的地産業務在規模壯大的同時，因為地産開發專業性的制約，其涉房業務遭遇的麻煩事也不少，與合作方的衝突開始顯露。

2011年，中鐵青島中心曾發生股東糾紛，一作為小股東的當地民企指責中鐵置業違法、違規收取購房定金，並聲稱自己擁有該項目所有權，雖然最終中鐵勝訴，但卻錯過了項目銷售的市場良機。

2018年，中鐵二局還與合作夥伴廈門滕王閣“翻臉”，因成都知名的“500畝”大盤投資問題産生隔閡，原本由中鐵二局負責拿地，滕王閣與另一小公司負責出資，但中鐵二局停止了合作，雙方各執一詞，均表示是對方未履行義務。

二者對簿公堂3年，直至2021年3月份，二審駁回了中鐵二局的上訴，並判決其應交付土地予滕王閣，並且支付逾期補償。3年時間，成都房價明顯上漲，中鐵係在這一項目上投資上損失頗多。

除此之外，中鐵係面臨的投訴維權、違規銷售被處罰等事件也時有發生。

比如中鐵號稱要花500億打造的青島世界博覽城項目，配套了大量住宅和公寓産品，一度成為當地的“紅盤”，但因為“私自捆綁裝修銷售”、“設計缺陷”等問題屢被維權。

而去年在北京熱銷的中鐵·諾德逸府，也被業主質疑其開發能力，包括前期銷售虛假宣傳、項目貨不對板，更為嚴重的問題是防火門設計不規範，隨後中鐵置業又在相關部門督促下進行過整改。

值得注意的是，在這個十年，中鐵“走出去”的步伐加快，但海外拓展的房地産項目並不順利，其中最知名的便是與萬達産生糾葛的“大馬城”項目。

“大馬城”是馬來西亞首都吉隆坡中心區域單一最大、未開發的完整地塊，預計投資2300億，建成以交通樞紐為驅動的國際商業中心。2015年時，中鐵非常看重這一項目，不僅能夠獲得房地産開發的效益，還能擴大在馬來西亞的影響力，為承接新馬高鐵奠定基礎。

但中鐵在股權收購過程中出現了一些波折，2017年5月出售方單方面同中鐵解約，隨後有消息傳出萬達意圖拿下該項目，最終也並未成功，擱置兩年後，2019年底，中鐵才正式拿到“大馬城”項目。

近兩年，中鐵係仍在盡力化解海外項目投資風險問題，直至2021年，“大馬城”的項目風險才被完全化解，雖然是其房地産業務邁出海外的一大步，但考慮到該項目的建設進度，中鐵要從中獲得收益還很久遠。

高管頻繁變動

除了業務端的麻煩，中國中鐵內部的人事變動也影響著地産板塊的發展。

2021年8月31日，外逃兩年的中國中鐵原黨委副書記周孟波，被緝捕並遣返回國，隨後中鐵內部接連傳出高管被查消息。

作為中鐵係的主要地産平臺，中鐵置業也不例外，部分主要高管陸續被公佈處於調查之中，人事動蕩頻繁。

2021年10月29日， 中央紀委國家監委網站公告稱，中鐵置業原總經理朱潔以及副總經理、總工程師朱長清因涉嫌嚴重違紀違法，接受紀律審查和監察調查。這二每人平均為中鐵置業的“元老級”人物。

另外，2020年，北京中鐵諾德房地産公司董事長王景明也被帶走調查，中鐵置業山東總楊斌也於今年5月被帶走調查。

目前， 中鐵置業官網上的總經理已更改為申淩雲，他原先是中鐵文旅的董事長。

頻繁人事變動和高管被調查，無疑會影響中鐵係地産業務的推進。一位業內人士對一條君表示，央企高層的薪酬、管理考核維度都不是市場化的，相對而言策略會保守一點，但往往人事變動對公司的影響會更大，這樣導致了中鐵係地産公司近幾年整體發展並不算快。

衝刺“雙千億”

回頭來看，中鐵係地産近幾年投資策略交替性明顯，2016-2017年間，公司相對激進，儘管拿地數量較少，但偏向於一線及熱點二線城市爭奪，成交綜合樓面價高企的同時，溢價率也相對較高。

比如2016年先後於嘉興、蘇州花費11.25億及76.7億摘得的地塊，溢價率分別為53%與132.7%，2017年，中鐵在北京以50.2億拿下順義後沙峪地塊，溢價率為30.39%。

2018年後則為求穩，減少對熱點城市地塊的參與，將注意力聚集于弱二線及三四線潛力城市，比如昆明、貴陽等西南城市，並加大投資力度，以保持毛利率的穩定。

重新立下房地産業務“雙千億”目標後，中鐵係抓住了去年下半年搶收地塊的機會，但銷售額表現不佳。

數據來源：中國中鐵年報、中指研究院

“拿地多，但是銷售數據沒有起來，説明他比較側重於囤地的戰略，銷售方面受市場、新開工等影響難以快速顯現，並且相對而言，中鐵、中鐵建這種類似的企業在銷售主力上不是特別強勢。”知名地産分析師嚴躍進對一條君表示。

也有分析師對一條君表示，去年猛增的投資並不能説明中鐵的戰略有明顯的變動，主要是有這個土地市場的壓力，有些政府會要求央企托底，在房企資金較緊的情況下，低價拿地是中鐵係偶遇的好機會。

有了去年的庫存，今年上半年，中鐵係已明顯減少拿地投資，將重心放在搶銷售、去庫存方面。

“現在的稍微收斂其實説明瞭，基本儲備工作已經做到位了，所以會偏向於保守，強調土地的開發情況，在拿地方面開始強調控成本。”嚴躍進對此表示。

2021年，雖然全年在京滬等熱門城市搶收地塊，實現新增土儲翻番，但受行業調整影響，中鐵係地産銷售額為580億元，不僅同比下降15%，也遠不如早已步入千億地産陣營的中鐵建地産。

據中指研究院數據顯示，今年1-5月份，中鐵房地産實現銷售額為158.6億元，排名第53名，離千億目標距離尚遠。

在奔向房地産業務增長目標的路程上，中鐵係不似主營基建業務般“狂魔”，但面對當下的市場環境，穩在自己的安全區內或許是另一種前行。