中國網地産訊 近日，中指研究院發佈《2022年一季度中國房地産市場總結與趨勢展望》報告。報告指出，今年一季度各地已發佈房地産年相關政策超百次，但從政策效果上看，企業資金壓力尚未得到實質性改善，部分企業債務違約進一步加劇購房者觀望情緒，市場信心尚未得到有效修復，疊加國內疫情多點散發影響，3月樓市“小陽春”並未出現。二季度，房地産調控政策還將在哪些方面發力，全國樓市能否迎來全面企穩，是否還有遲到的“小陽春”成為各界關注重點。

2022年一季度，受重點城市“兩集中”供地批次增加、房地産市場下行等因素影響，全國300城住宅用地供求規模同比明顯縮量，成交樓面價為2019年以來首次季度同比下滑。據初步統計，2022年一季度，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規模為2013年以來同期最低水準；住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%；成交樓面均價為4621元/平方米，同比下降6.4%；成交溢價率僅為4.4%。受房地産市場下行及房企資金壓力較大等因素影響，一季度房企拿地熱情不足，疊加地方政府推地力度明顯放緩，土地市場持續低溫運作。

各線城市住宅用地供求縮量，一線和二線城市樓面價結構性上漲。據初步統計，2022年一季度，一線城市中廣州未推地，住宅用地整體供應縮量，推出面積999萬平方米，同比下降32.1%，受上海2021年一季度成交規模大影響，一線城市成交規模同比下降76.5%；二線城市及三四線城市住宅用地供求同比繼續縮量，其中二線城市成交規模同比下降65.0%，三四線城市成交規模同比下降54.9%。價格方面，優質地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結構性上漲，分別同比上漲22.2%和4.2%，三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。

流拍和撤牌方面，全國住宅用地流拍撤牌率仍維持高位，但邊際有所改善。2022年一季度，全國住宅用地流拍和撤牌地塊數量共計836宗，受土地市場供地縮量影響，流拍和撤牌地塊數量同比下降15.6%，流拍撤牌率為23.5%，較2021年四季度下降0.2個百分點。

截至2022年3月31日，22個重點城市中北京、上海等18個城市已公佈首批次集中供地，無錫開啟首批次供地“預申請”模式，北京率先發佈二批次預申請公告。土拍規則“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽籤基本成標配，提升企業拿地意願。

供地規模方面，2022年已發佈首批次供地的18城中，合計供地面積較去年首批次下降53%，其中，除合肥、廈門和深圳外，其餘15個城市推出面積均有不同程度下降，究其原因，一方面是受市場下行及房企資金壓力影響，政府在推地規模上保持謹慎態度；另一方面，從“兩集中”政策來看，部分城市調整供地批次，由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”，一定程度上分散了各批次供地面積。

成交方面，北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都和上海先後完成或部分完成首批次集中供地，成交量縮價漲。受供地縮量影響，8個城市成交面積較2021年首批次均出現大幅下滑，整體下降75%；部分城市加大優質地塊供應力度，帶動成交樓面價上行，9城平均成交樓面價較2021年三批次提升40%，較去年首批次上漲21%。

不同城市表現分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥、廈門等城市市場表現相對較好，競價達上限地塊佔比小幅提升，底價成交地塊佔比和流拍撤牌率明顯下降；福州市場熱度不及預期，青島市場延續低溫態勢，但邊際有所改善；武漢底價成交地塊佔比有所下滑，但流拍撤牌率小幅提升。拿地企業方面，今年以來市場拿地主力依舊為國央企及小部分資金流動性較好的頭部民企，拿地態度整體偏謹慎。

整體來看，2022年一季度，地方政府推地節奏放緩，房企拿地仍偏謹慎，多重因素下300城住宅用地供求規模明顯縮量，土地市場維持低溫態勢，流拍撤牌率依然保持高位。一線和二線城市加大優質地塊供應力度，成交樓面價結構性上漲，三四線城市成交樓面價下滑。“兩集中”土拍規則優化下，各地土拍表現分化，部分城市競拍熱度有所改善。