4月14日晚間，中交地産發佈2021年年度報告。報告顯示，在行業承壓下，有央企中交集團作背書的中交地産依然存在發展困境，營收凈利持續下降，經營底色和經營韌性有待夯實。

核心業績指標滑坡 債務壓力不減

年報顯示，2021年中交地産實現營業收入145.42億元，同比增長18.23%；實現利潤總額15.22億元，同比增長4%；實現歸屬股東凈利潤2.36億元，同比減少32.19%；扣非後歸母凈虧損4.32億元。

縱觀近5年的財務數據可以發現，中交地産的凈利潤、歸母凈利潤、扣非後歸母凈利潤已經連續三年持續下降，而扣非後歸母凈利潤更是首次出現虧損狀況。可見近年來，中交地産的發展困境仍未改善。

（數據來源：Wind  單位：億元）

從業務方面來看，中交地産的主營業務構成未發生重大變化，利潤主要來源於房地産業務。其中，房地産銷售業務的營業收入為144.45億元，佔營收總額的99.33%；但受到疫情、樓市政策等影響，中交地産主營業務整體毛利率有所下滑。

核心業績指標的持續滑坡，使中交地産的財務狀況不容樂觀。數據顯示，截至2021年末，中交地産總負債為1240.17億元，總有息債務近630億元，資産負債率為87.36%。據悉，近5年來中交地的資産負債率一直維持在85%以上。但其經營凈現金流入卻連續4年為負值，2021年凈流入-44.5億元。

此外，中交地産頻繁為子公司提供擔保，在無形中推高了中交地産的杠桿。在“三線四檔”政策下，中交地産的財務結構優化之路任重道遠。

為改善財務狀況，中交地産進一步加強資金管控和使用效率，以AA+信用首次成功註冊儲架20億元，通過購房尾款ABS業務提前變現應收購房尾款，成功發行21中交債11億元。此外在2021年6月份，中交地産曾宣佈與平安理財、百年資管開展非標供應鏈金融資産證券化業務，合計融資不超30億元。

權益佔比下降 銷售業績增速下降

年報顯示，2021年中交地産（全口徑）簽約銷售面積228.51萬平方米；簽約銷售金額560億元，同比增長5.07%；銷售回款金額591億元，同比增長56.35%。

期內（權益口徑）簽約銷售金額398億元，同比增長7.28%；銷售回款金額419億元，同比增長51.26%。此外代建業務在2021年簽約銷售面積2.23萬平方米，簽約銷售金額10.24億元。

土地儲備方面，年報顯示中交地産2021年共獲取新項目24個，拿地總價款未披露。克而瑞數據顯示，2021年中交地産新增土地價值411.5億元，新增土地建面541.5萬方，新增貨值852.8億元。

可以看出，中交地産仍然在為2019年提出的3年500億元、5年1000億元的目標努力。2021年中交地産同樣提出“全力開拓千億企業新局面”的目標，但隨著國家宏觀調控政策的常態化，在去杠桿、降負債的主旋律下，中交地産的“千億目標”能否如期實現還有待商榷。

值得注意的是，中交地産的銷售業績增速在不斷下降。數據顯示，2020年中交地産實現簽約銷售金額533億元，較2019年增長81.37%，超額完成500億元目標。但2021年的銷售額增速明顯下降。

此外，梳理中交地産的公告可以發現，2021年中交地産為多個項目公司提供財務資助，聯合開發使得中交地産的權益佔比不斷下滑。

年報顯示，2021年中交地産歸屬母公司股東的凈利潤2.36億元，佔比31.8%，歸屬少數股東凈利潤5.04億元，佔比68.2%；在權益佔比方面，歸屬於母公司股東權益總計32.59億元，佔比18.16%，歸屬少數股東權益146.87億元，佔比81.84%。

人事變動頻繁 股東相繼減持

同時，從土地儲備到銷售目標、再到盈利能力，其中至關重要的就是操盤能力。但中交地産頻繁的人事變動對公司的業務發展帶來影響。此外公司股東的相繼減持也讓公司的發展雪上加霜，中交地産的發展困境更加明顯。

據不完全統計，股東重慶渝富於2021年9月披露減持規劃公告表示，計劃減持中交地産股份不超過1390.86萬股，佔總股本的2%。于4月12日重慶渝富減持計劃時間到期，其累計減持股份1197萬股，合計套現約8463萬元。

除重慶渝富外，另一股東湖南華夏投資集團及其一致行動人彭程也分別減持823.95萬股中交地産股份，合計套現約1.36億元。

此外中交地産5年內4次換帥，高層的變動為其管理和發展帶來了更多的不穩定性。2021年6月中交地産公告稱，李永前辭任公司總裁職務，聘任汪劍平為總裁、孫衛東為執行總裁；此後獨立董事胡必亮、馬江濤辭職；于2021年12月副總裁高慎豪也辭職……

在房地産行業整體處於下行週期的情況下，債務承壓、核心業績下滑、權益佔比下降、人事變動頻繁的中交地産發展之路道阻且長。而在降負債的大背景下，如何實現千億規模的目標也成為中交地産需要解決的關鍵問題。