A股上市房企年報拉開序幕。4月11月大悅城發佈2021年年度報告。報告顯示，2021年大悅城持有型業務規模及運營收入穩步提升；融資結構不斷優化；住宅商業雙輪驅動協同性增強。

據悉，大悅城定位“城市運營商與美好生活服務商”的戰略方向，深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等五大城市群及周邊輻射區域，聚焦遼中南、山東半島、海西、關中等城市群核心重點城市。目前已形成以多業態協同發展能力、多元化的土地獲取能力、領先的商業經營能力等為特點的核心競爭力。

財務結構優化 業績扭虧為盈

2021年樓市調控政策不斷收緊，房地産行業進入下行週期。在此背景下，大悅城展現出良好的經營底色。

報告顯示，2021年大悅城實現營業收入426.14億元，同比增長10.84%；實現歸母凈利潤1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。

大悅城營收來源為銷售型業務、投資物業（商場及寫字樓）、酒店與長租公寓和物業管理服務四大板塊。其中，持有型業務及酒店運營收入穩步提升，投資物業及相關服務實現營收50.48億元，酒店經營取得營業收入7.66億元，均較2020年出現增長。

大悅城方面表示，2021年公司酒店業務採取多種管理創新措施不斷提升運營管理水準，同時長租公寓業務完成大悅樂邑、大悅樂邑fresh兩條産品線産品標準升級，因此營收同比取得較大增長。

此外從財務狀況來看，期內大悅城貨幣資金餘額248.86億元，現金短債比1.44，公司短期償債能力較強；凈負債率90.06%；扣除預收賬款後的資産負債率70.31%，距離“綠檔”一步之遙。

截至報告期末，大悅城有息負債餘額717.98億元，長短期融資結構合理匹配並不斷優化，平均融資成本降至4.91%，較年初下降0.19個百分點，處於行業較低水準。

融資成本的不斷下降得益於大悅城對融資渠道的不斷拓寬和創新。期內大悅城發行了20億元購房尾款ABS、35.2億元中期票據；同時積極探索商業物業資産證券化，形成盤活存量優質商業物業的良性迴圈模式，成功發行規模為18.01億元的瀋陽大悅城CMBS。2022年1月，大悅城再次成功發行15億元公司債，3+2年期利率3.08%、5+2年期利率3.49%，成本較2021年進一步下降。

基於財務狀況和財務結構的不斷優化，期內中誠信、中證鵬元維持公司AAA主體信用評級。

簽約銷售穩增 持續戰略深耕

經營的持續向好離不開業績的穩步增長。2021年大悅城完成簽約金額727億元，較去年增長5%，簽約面積287萬平方米。此外全口徑結算金額815億元，全口徑銷售回款764.1億元。

資料顯示，2021年大悅城項目整體去化良好。其中西安中糧奧體壹號四開四罄，上海中糧瑞虹海景壹號三開三罄，蘇州大悅瀾庭首開即罄，南昌祥雲悅府首開去化率90%，多個項目首開成功代表公司産品力及品牌力不斷提升。

而銷售的長期穩步增長需要有充足的土地儲備。2021年在“兩集中”供地政策下，大悅城把握區域發展機遇，持續深耕重點城市。

期內大悅城獲取16個項目，新增土地面積147萬平方米，計容建築面積327萬平方米，土地款總額316億元。從佈局來看，新增土地儲備有39%位於長三角城市群，23%位於成渝經濟圈，9%位於京津冀城市群。截至報告期末，公司土地儲備可售貨值約2230億元，目前已進入了全國38個城市（含香港）。

據悉，大悅城在住宅領域打造了面向剛需客戶的鴻雲系列、面向首次改善客戶的錦雲系列、面向再次改善客戶的祥雲系列、面向高端改善的壹號系列，形成了四條互補的産品線，滿足多層次的客戶住房需求。

此外，大悅城堅持綠色發展理念，將服務生態文明建設作為企業的重要責任，針對後疫情時代客戶對産品的健康屬性的需求，推出“3H 健康居住體系 2.0”。

堅持“輕重並舉” 加速輕資産商業項目擴張

近年來，大悅城在“輕重並舉”戰略下，加速輕資産商業項目擴張，持續保持商業地産領先優勢，住宅商業雙輪驅動協同性增強。報告顯示，2021年大悅城獲取商業項目6個，包括重資産1個、輕資産5個。

公司旗下購物中心全年緊盯業績目標，形成“2+1+1”原創IP行銷矩陣，助推客流業績提升。2021年19家大悅城、春風裏及祥雲小鎮在營項目累計銷售額259.9億元，同比增長40%；累計客流2.06億人次，同比增幅31%。截至2021年底會員總量達1118萬人，較2020年提升29.75%，會員消費佔比達32.1%。

在輕資産商業佈局方面，2021年大悅城落地輕資産合作項目7個。報告期末，以輕資産模式運營管理4個大悅城項目，總建築面積103.2萬平方米，商業面積約58.7萬平方米；已簽約尚未開業的輕資産商業項目6個，商業面積約47.3萬平方米。

大悅城方面表示，“十四五”期間將堅持“輕重並舉”的商業拓展模式，並以輕資産項目發展為重要戰略方向，以一、二線與強三線城市為核心，加速輕資産商業項目擴張。

據悉，大悅城在購物中心方面構築了“2+X”産品線組合模式：以大悅城和大悅春風裏為標準産品線，結合祥雲小鎮、悅街等非標産品，滿足更多城市居民消費需求。

報告期末，大悅城商業標準産品線已開業18家（含輕資産）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風裏項目，累計總建築面積410.1萬平方米、商業面積272.8萬平方米、可出租面積137.8萬平方米，平均出租率94.3%；其他非標準化産品在營項目共6個，總建築面積31.9萬平方米、商業面積20.9萬平方米。在建擬建籌備的大悅城、大悅春風裏、祥雲小鎮及非標項目共20個，商業面積約178.8萬平方米。

此外，大悅城積極響應“雙碳”戰略，多年來秉持“綠色大悅城”的核心理念，在國內率先提出“能效目標全過程管理”模式。公司綠色建築實踐獲得行業多項認可，其中2021年北京豐臺大悅春風裏獲得LEED金級預認證；豐臺大悅春風裏、武漢大悅城獲得綠色二星認證。

值得注意的是，大悅城的“輕重並舉”的拓展模式不僅用在購物中心上，也用在寫字樓投資的擴張上。

報告期內，寫字樓及産業地産整體出租率為91%，均高於項目所處地區的市場平均水準，平均租金單價較上年略有上浮。此外，大悅城已獲取的中糖大廈于2021年第4季度順利完成更新改造工程，積極拓展寫字樓輕資産合作項目。