年報快讀丨百城百店邊界延展 新城控股商業運營“護城河”再夯實

來源:中國網地産 2022-04-02 11:17:04

3月30日晚間,新城控股發佈2021年年度報告。年報顯示,2021年新城控股以穩為主、穩中求進,持續深化“住宅+商業”雙輪驅動戰略。

目前,新城控股住宅開發與商業運營優勢互補、協同共進,構築了可持續發展的核心競爭力。截至報告期末公司已進入全國141個大中型城市。

財務指標優化 穩步躋身綠檔

年報顯示,2021年新城控股經營保持穩健。期內實現營收1682.32億元,同比增長15.64%;歸屬股東凈利潤125.98億元,近5年複合增長率20%;凈利潤138億元,近5年複合增長率22%。

截至報告期末,新城控股剔除預收賬款的資産負債率為69.95%, 凈負債率為48.12%, 現金短債比為1.07,所有指標均達綠檔要求。值得注意的是,在2021年融資環境整體趨緊的情況下,新城控股整體平均融資成本6.57%,較2020年末逆勢下降15個bp。

報告期內,新城控股債務結構有所優化,財務安全性進一步夯實。數據顯示,2021年末新城控股有息負債899億元,較2020年末下降18億元;同時在合聯營公司中的權益有息負債為115億元。據悉,2022年新城控股公開市場債務到期為126億元,1-3月已到期償還或提前償還46.15億元,佔比37%。

期內新城控股先後完成公司債券及應收賬款資産支援證券的發行,共募集資金 17.85 億元;在中國銀行間市場發行中期票據,募集資金8億元;在境外通過發行美元債券,募集資金7.04億美元。同時新城控股成功發行首筆綠色美元債(規模3億美元,期限4.25年期,票面利率4.625%)。

報告期內,公司在各大銀行等金融機構的資信情況良好。截至報告期末,新城控股銀行授信總額度1129億元,其中公司及子公司已使用授信377億元,公司可以在上述授信總額度內開展融資,以支援業務的發展。

受益於良好的財務指標,新城控股主體信用評級持續提升,期內惠譽與標普的主體評級皆為 BB+,穆迪與中誠信亞太分別將公司主體評級上調至 Ba1 與 BBBg。此外,全球最大指數公司 MSCI 明晟將公司的 ESG評級上調至 BB,體現了資本市場對公司在綠色低碳、社會責任等方面所取得進步的肯定。

堅持區域深耕 土地儲備充足

在行業整體承壓的大背景下,新城控股堅決“市佔率超10%做熟、市佔率超20%做深、市佔率超30%做透”的區域深耕標準,助力經營指標的達成。在2021年實現合同銷售金額2337.75億元,銷售面積2354.73萬平方米,取得不錯的銷售業績。銷售業績按區域劃分,長三角佔比53%,中西部佔比28%,環渤海佔比15%,粵港澳大灣區佔比4%。

據悉,新城控股住宅地産開發業務的主要産品為各類商品住宅,包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等;産品以風格與客群目標兩個維度劃分,風格維度上包括“新中式”-樾係、“大都會”-雋係、“現代”-昱係三大産品系列,客群目標維度上包括基於年輕時尚人群需求尚人群需求的“樂居”、家庭品質升級需求的“圓夢”、頤養享受需求的“尊享”三大産品線。

截至報告期末,新城控股共有368個子項目在建,在建面積為6968.2萬平方米(含合聯營項目)。

此外,新城控股堅持深耕長三角區域,並聚焦其他核心城市群,形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市群為重點的佈局體系。2021年新增土地儲備77幅,總建築面積2157.66萬平方米,其中商業綜合體項目新增土地儲備總建築面積1028.58萬平方米。

截至報告期末,新城控股合計擁有土地儲備1.38億平方米,可滿足未來2-3年的開發運營所需。其中一、二線城市約佔公司總土地儲備的37%,長三角區域三、四線城市約佔總土地儲備的30%,進一步保障公司的持續穩步發展。

商業運營收入增長 社區商業創始元年

秉承“住宅+商業”地産雙輪驅動戰略,新城控股憑藉前瞻思維、投資拓展、産品創新、招商運營等競爭優勢,在商業地産領域不斷取得領先優勢。2021年新城控股商業運營收入保持快速增長,吾悅廣場實現商業運營總收入即含稅租金收入86億元,其中26座吾悅廣場運營總收入超億元,影響力持續擴大。新城控股表示,2022年將新開業吾悅廣場25座,商業運營總收入目標為105億元。

銷售是購物中心的第一指標。2021年吾悅廣場圍繞“深度運營”的工作目標,不斷提高其經營水準。報告期內,30個星光品牌實現總銷售額達90億元,新增拓店475 家。

報告顯示,期內新城控股新獲取32座吾悅廣場,新增開業吾悅廣場及委託管理在營項目共計30座(含4座在營委託管理項目)。截至報告期末,在全國135個城市佈局188座吾悅廣場,已開業及委託管理在營數量達130座,已開業數量位居我國境內外上市公司首位。截至報告期末,吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米,平均出租率達97.63%。“百城百店”的版圖正不斷延展新的邊界,新城控股在規模上的先發優勢,成為其他公司難以輕易逾越的護城河。

據悉,目前85%的吾悅廣場佈局于“十四五”19個國家級城市群,覆蓋了全國GDP80%的區域,服務所在城市80%的主流消費人群,實現對城市人流和消費流的匯聚,形成規模效應。

值得注意的是,2021年是新城控股“社區商業”新業務的創始元年。借鑒標桿企業的管理經驗,新城控股以“一對多”為管理特色建立社區商業的組織架構,同時從組織模式、管理體系、拓展標準、運營機制等方面建立了全流程管理體系,打造社區商業的業務雛形,開創一條新的商業産品線。

報告期內,新城控股依託科技力量構建智慧商業,打造“智慧吾悅”,為商業賦能,創造智慧化商業消費體驗。吾悅廣場通過線上上融入“雲技術”,通過雲支付、雲平臺和雲社區等,將線上和線下、虛擬與現實相互融合,打造一個屬於未來的消費空間。

堅持綠色低碳發展 賦能美好社會建設

綠色建築是産業發展的重要方向,正推動房地産行業邁入高品質發展階段,因此備受房企關注。報告期內,新城控股牢牢把握綠色建築發展新機遇,致力推進綠色建築發展,不斷增強綠色建築研發實力,持續推進裝配式建築、超低能耗建築、凈零能耗建築等的探索及應用。2021年新城控股新建項目綠色建築覆蓋率100%。其中新建住宅綠色星級項目54個,達到綠色建築標準項目7個,獲得國家綠色建築運作標識購物中心項目12個。

此外,新城控股堅持在項目開發階段嚴格踐行自然生態保護,從生態系統服務出發,落實海綿城市建設要求,配備專業的海綿城市技術團隊,建立海綿城市設計標準化,提高設計和管理效率,提升海綿城市設計效果,提高海綿城市項目景觀品質。

在項目開發過程中,新城控股持續踐行海綿城市理念,嚴控“年徑流總量控制率”、“年徑流污染控制率”等海綿關鍵指標,採用下凹綠地、雨水花園、雨水回收利用等技術,增強碳匯、降低碳排放。

2021年,新城控股制訂《海綿城市設計標準與實用技術手冊》(2021版),持續提升吾悅廣場海綿城市建設水準。截至報告期末,執行海綿城市建設理念的吾悅廣場達 36座,年徑流總量控制率達75%以上有16座。

展望2022年,新城控股將堅持“輕重並舉”的雙輪驅動2.0戰略,圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的産品與服務”穩健運營,不斷“降佔用、增資本”。同時將根據市場環境調整業務結構,提高非重資産收入佔比及非租賃業務收入佔比,有序推進社區商業和城市更新項目的拓展,形成多形態商業項目組合。

(責任編輯:崔瑞婷)
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