堅守“房住不炒” 市場企穩可期

來源:新華日報 2022-01-24 15:35:26

國家統計局1月15日發佈2021年12月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,至此,我省南京、無錫、徐州、揚州4個城市2021年度房價曲線被完整繪出,從中可以看出,去年樓市經歷了上半年持續上漲、第三季度迅速降溫、第四季度房價下行的過程。展望2022年樓市,成交量逐漸回升、價格趨於穩定,成為專家和許多購房者的共識。

樓市前熱後冷

今年28歲的小葉2019年底決定在南京買房。她選中南京江北新區核心區,3萬出頭的均價、五成首付,她的資金預算剛好能買一個90平方米左右的小三房。當時,這一區域的樓盤十分搶手,搖號中簽率在10%以下。去年年初,小葉參加過兩次搖號,儘管持有無房購房證明有更高的中簽機會,但她沒有成為“幸運兒”。去年5月初,就在她等待下一個目標樓盤開盤時,銷售員發來資訊——首付提至八成。

是降低條件買其他板塊,還是繼續等待?之後的兩個月,小葉看了不少低首付樓盤,最終還是因為到單位通勤不便而沒有下手。7月因疫情原因,小葉暫停看房。10月,當小葉再度關注樓市時,發現“風向變了”。熱門樓盤被政府列入集中開盤項目,中簽率大大提高,甚至有樓盤出現“基本售罄”的情況。11月,又有新消息傳來,原本八成首付的要求降至五成。“購房機會又來了。”如今,小葉購房的心態從容許多:“我決定等遇到理想樓盤且貸款利率合適時再出手。”

小葉的購房經歷不是個例。中指研究院問卷調查顯示,僅三成受訪者在去年成功購房,多以換房改善、首套房需求為主。

據統計,去年南京樓市共開盤696次,推出123704套房源,有199次售罄,佔總開盤次數的28.59%。新房市場4月成交14235套為全年最高,8月成交4753套為全年最低,12月僅成交7802套。南京網上房地産數據顯示,去年12月下旬,南京新房庫存量達7.5萬套,創10年來歷史新高。同時,南京去年全年新房成交總量突破10.7萬套,創下5年曆史新高。

無錫樓市也呈現同樣的特點。無錫市房地産業協會副會長兼秘書長沈洵表示,“去年,調控政策持續加碼,樓市先熱後冷。在‘房住不炒’和‘三穩’的大背景下,無錫先後三批次集中供地,提高土地出讓門檻,加強預售資金監管,出臺住宅品質提升設計指引。同時,銀行融資收緊,按揭貸款利率提高,放款慢。在政策嚴控下,樓市行情在六七月開始下滑。”

調控疊加顯效

“去年上半年出現樓市升溫,是疫情後政府為提振市場出臺各項扶持政策後的延續效應,也是2020年壓抑的購房需求被釋放的結果。”南京工業大學天誠不動産研究所執行所長吳翔華説,“隨著調控政策接連出臺,加上金融行業對開發貸、購房貸的雙向收緊,一系列調控持續發揮作用,導致下半年市場突然降溫。”

去年,通過“兩集中”土地出讓新政,南京、蘇州、無錫“勒住狂奔的地價”,實現“穩地價”目標。據沈洵介紹,無錫三批“兩集中”供地,第一批情況較好,第二批1塊地流拍,第三批大部分地塊以底價成交。下半年,由於政策嚴控,銷售難、融資難、回款難,房地産企業出現投資信心不足的情況。

金融政策的收緊,被認為是對去年房地産市場帶來最大衝擊的因素。2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》,通過量化指標的方式設置貸款佔比的上下限。中資大型銀行房地産貸款佔比上限調整為40%,個人住房貸款佔比上限為32.5%,這被稱為房地産貸款的“兩道紅線”。

貸款利率的提高改變了一部分購房者的意願。南京“我愛我家”房産仲介程明飛告訴記者,去年6月以後,二手房貸款利率提至6%以上,一部分有購買二手房意願的客戶選擇繼續觀望。沈洵説,由於二手房市場成交低迷,無錫有的企業甚至通過關閉門店、裁員、管理人員降薪等方式進行“自救”。

市場對學區房預期的降低直接影響二手房市場。去年4月30日召開的中央政治局會議指出,要防止以學區房等名義炒作房價。5月17日,南京市住房保障和房産局會同教育局、市場監管局等對該市房地産經紀機構開展專項檢查,重點查看是否存在以學區房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區房名義炒作房價等問題。

之後,南京學區房迅速降溫。南京市建鄴區一個“雙學區”片區的房産仲介告訴記者,2020年該片區每個小區每個月至少成交三四套,去年6月以來多個小區至今仍是零成交。

吳翔華認為,去年房地産市場的一系列調控,發生疊加效應。教培、網際網路、遊戲等行業的不景氣,也降低購房需求和購房意願。

業內人士還認為,地産稅試點工作的探索和推進,也對投資投機性炒房産生抑製作用。

企穩跡象初現

去年12月,全國15城新房價格環比上漲,相比11月的9城再加6城,其中南京漲幅排名並列全國第五。此外,南京二手房價格環比降幅收窄0.2個百分點。這被視為南京房市“率先回暖”的信號。

對2022年的樓市,企穩回升成為專家和購房者的普遍預期。中指研究院發放的問卷調查顯示,受訪置業者認為,今年樓市運作偏弱,市場存在緩慢回升機會,超七成受訪者計劃在今年進行置業,整體購房意願較為強烈。

去年年底,在政策、金融等利好條件加持下,無錫樓市從低迷逐步回穩,二手房貸款全面恢復,放貸時間也在縮短。房地産企業採取優惠售樓措施,售樓處來訪量增多,新房成交量有所增加。無錫市政府今年1月9日專門召開房地産企業座談會,聚焦土地出讓、信貸融資、高品質住宅建設、營商環境等方面加緊研究完善相關政策,給予企業更精準的扶持、更有力的幫助。

“2022年不會有大漲,更不會有大跌。”沈洵認為,無錫樓市預計會在一季度走出低迷,二季度逐漸回暖,三、四季度呈現穩中有升的態勢。作為一個經濟強市、宜居城市,隨著“十四五”住房規劃的逐步落實,加上産業強市創新驅動下的人口導入,無錫住房需求比較旺盛。無錫房價目前均價每平方米2.16萬元,市場供應充足,住宅存量約500多萬平方米,去化週期約9個月,總體比較健康。各板塊經濟發展勢頭良好,城市建設和配套加速發展,為樓市平穩發展提供動力。

吳翔華認為,江蘇各城市房地産市場總體健康平穩。隨著壓抑的剛性需求釋放和信貸政策的放鬆,今年成交量將好于去年下半年,價格將繼續維持當前穩定的態勢。

(責任編輯:王怡)
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