貝殼研究院發佈《2021城市剛需購房報告》

來源:中國網地産 2022-01-21 14:36:05

什麼是剛需客群?他們的居住消費都有哪些特徵?近日,貝殼研究院發佈《2021城市剛需購房報告》(以下簡稱《報告》),從居住消費行為特徵、選擇偏好及居住痛點等方面進行了詳盡的描述分析,試圖刻畫出相對飽滿的剛需客群特徵畫像。

對於消費者而言,在“房住不炒”基調下,對房價持續看漲的預期已經發生轉變。伴隨著支援剛需客群的相關政策逐步落地,“房住不炒”終將成為剛需客群“上車”的基石。

對於行業企業而言,房地産市場正從賣方市場穩步進入買方市場,是否能夠真正了解消費者,是否能夠跟消費者進行有效充分溝通,決定著行業企業是否能夠開發出符合消費者需求的産品,也決定著行業企業是否能夠在“高壓”的市場上站穩腳跟。

對於政府相關部門而言,及時了解居住消費者,特別是剛需客群的居住痛點及迫切需求,對於相關支援政策的制定與推行,均會産生積極效果。

剛需“上車”套均總價同比變化小,城市間套均面積差異顯著

貝殼研究院認為,所謂的剛需,即剛性住房需求,是指受房價因素影響較小,為了實現房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業群體。

《報告》從剛需客群“上車”套均總價、居住負擔指數對比、置業面積對比等方面對剛需置業行為特徵進行了分析。

“上車”套均總價方面,分城市能級角度看,2021年一線城市套均總價約為298萬,2020年一線城市套均總價約為297萬,兩者處於持平;2021年新一線城市套均總價約為149.5萬每套,與2020年相比出現略微上漲;對於二線城市而言,2021年套均總價約為123.4萬,2020年約為121.3萬,變化不顯著。分城市看,北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前5,仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中,300萬以上的城市達到3個;更多城市集中在100~300萬區間,達到25個;另外,有7個城市套均總價並未達到100萬,以哈爾濱、貴陽、長春、瀋陽及煙臺為代表的城市,“上車”總價相對於其他樣本城市較低。

 

貝殼研究院發佈《2021城市剛需購房報告》_中國網地産

居住負擔指數方面,分城市級別看,一線城市居住負擔指數均值約為84.8,明顯高於新一線城市的52.7及二線城市的45.9。相較于新一線城市及二線城市,對於剛需客群而言,一線城市居住負擔明顯更高。以北京、上海及深圳為代表的一線城市,依靠強大的産業基礎,帶來了更優質的就業機會,疊加便利的基礎配套服務,使得其對人才具有更強的吸引力,從需求側角度來看,剛需客群的購房需求就相對旺盛,成為房價的有力支撐。貴陽、哈爾濱居住負擔相對較低主要是由於房價相對較低,相應的居住負擔指數也相對較低,而對於長沙而言,房價相對友好的同時,平均月薪也相對較高,約為9080元,在35個樣本城市中居於第15位,導致負擔指數較低。

置業面積方面,2021年35個樣本城市間剛需“上車”套均面積差異依然顯著,城市能級間差距依舊明顯。城市剛需“上車”面積出現差異性,很大程度上與購房負擔、住房供給結構以及消費習慣等因素有關。深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車”平均面積較小,一方面是因為所在城市居住負擔較大,另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導,以深圳為例,在售房源中近64%集中在90平以下面積段,整體住房市場結構偏向小面積房源。一線城市剛需置業套均面積從小到大排名為“深上北廣”,與2020年的“上北深廣”相比,在排名上出現了變化,4個一線城市平均住房面積約為62.31平。15個新一線城市中,居住面積較低的城市為天津、南京及重慶,居住面積較大的城市為佛山、長沙及鄭州,15個新一線城市的居住面積均值約為83.86平,與2020年15個新一線城市85.66相比,下降約1.8平。16個二線城市中,居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門,居住面積較大的城市為南昌、石家莊,16個二線城市的居住面積82.56平,與2020年11個二線城市84.83相比,下降約2.27平。

 

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跨城置業分化明顯,大灣區重點城市遷徙指數高

伴隨著城市間綜合競爭力分化現象加劇,人才流動的分化趨勢日趨明顯,跨城置業也呈現出新的特點。《報告》從人才吸引、城市遷徙指數排名、大灣區重點城市移民指數、城市虹吸效應對比等方面對剛需客群跨城置業進行了分析。

在納入統計的35個樣本城市中,深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區城市成為典型的“遷徙”城市,蘇州、杭州及無錫等長三角城市緊隨其後,此外,廈門及成都的遷徙指數排名也相對靠前。

 

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上述城市在遷徙指數方面有以下三個特徵:一是人才吸引政策加持。排名靠前的城市近年來均相繼出臺了人才落戶政策,具備較強的政策友好性,不斷吸引外來人口,特別是高學歷青年群體落戶置業。深圳、珠海、東莞主要吸引的是省外人群,其中不乏作為消費主力軍的高學歷青年人群。而以鄭州、長沙、南寧及太原為代表的城市,主要吸引的是省內人群,虹吸效應明顯。二是城市能級高。排名靠前的十個城市中,包括了三個一線城市及四個新一線城市,高能級城市在經濟體量、産業佈局等方面具備相對優勢,人隨産業走,高薪酬對人才具備強吸引力。三是南方城市為主。排名靠前的十個城市中,除了鄭州之外,其餘全部為南方城市,也是近年來人才吸引力較強的城市,人才的涌入帶來了更多的置業需求,對當地的房地産市場形成了強有力的支撐。産業帶動就業,就業帶動置業需求,置業帶動消費,消費帶動就業,從而形成了正向迴圈。

《報告》顯示,大灣區重點城市移民指數較高。從城市群角度看,粵港澳大灣區無疑是典型的“遷徙”城市群,外來購房人群佔比較高,其次是長三角城市群,兩者也是近年來人口變遷最顯著的城市群,且以流入為主。以粵港澳大灣區為例,其正成為全國人口增速最快的地區之一。2020年,大灣區內地9市總人口達7801.43萬人,過去10年間增長了39.02%,遠高於全國平均5.38%的人口增速。9市中,廣州、深圳和東莞人口總量均破千萬,2020年分別為1867.66萬人、1756.01萬人和1046萬人。與2010年對比,9市中共有6市常住人口增量超過100萬人,分別為深圳、廣州、佛山、東莞、惠州和中山,合計帶來了2040.63萬人口增量,佔同期全省常住人口增量的94%。外來人口的持續涌入為房地産市場帶來了源源不斷的購房需求,尤其是粵港澳大灣區外來人口的置業需求最為顯著。灣區城市中,深圳遷徙指數最高,憑藉著優勢産業基礎疊加人才吸引政策加持,高端人才源源不斷涌入帶來了較高的置業需求。

一線城市剛需購房平均年齡33.5歲,居住痛點集中在社區配套

《報告》還從置業年齡特徵、置業目的、支付方式、房貸壓力、住房空間選擇偏好、社區偏好等方面對剛需客群置業偏好及關注因素進行了分析。

剛需客群置業年齡方面,分城市群看,在納入統計的12個城市群中,京津冀剛需置業平均年齡最高,達到33.9歲,其後是海峽西岸,約為33.4歲,而粵港澳緊隨其後,約為33.2歲。分城市級別看,一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲,高出新一線城市1.1歲,高出二線城市0.7歲。受限于較高的“上車”門檻,一線城市客群購房壓力較大,因此,反映在置業年齡結構上,一線城市的置業年齡明顯偏高。

 

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剛需客群首次置業時如何來支付房款?調研數據顯示,75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭,僅24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。二線城市按揭佔比約為73.2%,新一線城市約為74.8%,一線城市約為82.6%,從二線城市到一線城市,受訪樣本按揭貸款的比例依次提升,且一線城市與其他能級城市間差異顯著,這也符合城市能級越高、“上車門檻”越高的推斷。

《報告》用月供收入比來衡量家庭的月供壓力情況,並將30%定義“舒適線”,即一個剛需家庭拿出月可支配收入的30%用於月供支出,能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準;將50%定義為“安全線”,即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風險能力。調研數據發現,在已置業的剛需樣本戶中,月供收入比在30%及以下的佔比約為67.5%,即過六成的剛需樣本戶家庭處於“舒適線”水準,月供收入比在50%及以下的佔比約為98.1%,即過九成的剛需樣本戶家庭處於“安全線”水準。

剛需客群傾向選擇的居住面積區間特徵如何?調研數據顯示,97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平以下,其中,52.6%的受訪樣本居住面積區間為85-90平,35.6%的受訪樣本居住面積區間為70-85平。

剛需客群傾向於什麼樣的社區?調研數據顯示,63.8%剛需樣本戶家庭傾向於選擇中等規模社區,22.5%表示傾向於選擇大型社區,11.5%表示傾向於小型社區,只有2.2%表示會選擇超大規模社區。46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇安全無憂型社區,即在居住體驗方面安全舒心,監控、防護措施到位,安全性較高;42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇健康樂活社區,即社區功能豐富,家庭成員都有各自喜歡的活動空間,樂活無憂;32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇優質物業社區,即社區可提供多項物業增值服務等。

關於居住痛點,60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點主要集中在社區配套方面,認為周

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邊配套不能滿足生活所需,56.3%表示戶型佈局不夠合理,53.7%表示小區內部環境較差。《報告》認為,解決居住痛點需要社區周邊配套、社區內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。

(責任編輯:李彤)
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