什麼是剛需客群？他們的居住消費都有哪些特徵？近日，貝殼研究院發佈《2021城市剛需購房報告》（以下簡稱《報告》），從居住消費行為特徵、選擇偏好及居住痛點等方面進行了詳盡的描述分析，試圖刻畫出相對飽滿的剛需客群特徵畫像。

對於消費者而言，在“房住不炒”基調下，對房價持續看漲的預期已經發生轉變。伴隨著支援剛需客群的相關政策逐步落地，“房住不炒”終將成為剛需客群“上車”的基石。

對於行業企業而言，房地産市場正從賣方市場穩步進入買方市場，是否能夠真正了解消費者，是否能夠跟消費者進行有效充分溝通，決定著行業企業是否能夠開發出符合消費者需求的産品，也決定著行業企業是否能夠在“高壓”的市場上站穩腳跟。

對於政府相關部門而言，及時了解居住消費者，特別是剛需客群的居住痛點及迫切需求，對於相關支援政策的制定與推行，均會産生積極效果。

剛需“上車”套均總價同比變化小，城市間套均面積差異顯著

貝殼研究院認為，所謂的剛需，即剛性住房需求，是指受房價因素影響較小，為了實現房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業群體。

《報告》從剛需客群“上車”套均總價、居住負擔指數對比、置業面積對比等方面對剛需置業行為特徵進行了分析。

“上車”套均總價方面，分城市能級角度看，2021年一線城市套均總價約為298萬，2020年一線城市套均總價約為297萬，兩者處於持平；2021年新一線城市套均總價約為149.5萬每套，與2020年相比出現略微上漲；對於二線城市而言，2021年套均總價約為123.4萬，2020年約為121.3萬，變化不顯著。分城市看，北京、深圳、上海、廈門及杭州套均總價位居前5，仍是“剛需上車”難度較高的城市。其中，300萬以上的城市達到3個；更多城市集中在100~300萬區間，達到25個；另外，有7個城市套均總價並未達到100萬，以哈爾濱、貴陽、長春、瀋陽及煙臺為代表的城市，“上車”總價相對於其他樣本城市較低。

居住負擔指數方面，分城市級別看，一線城市居住負擔指數均值約為84.8，明顯高於新一線城市的52.7及二線城市的45.9。相較于新一線城市及二線城市，對於剛需客群而言，一線城市居住負擔明顯更高。以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強大的産業基礎，帶來了更優質的就業機會，疊加便利的基礎配套服務，使得其對人才具有更強的吸引力，從需求側角度來看，剛需客群的購房需求就相對旺盛，成為房價的有力支撐。貴陽、哈爾濱居住負擔相對較低主要是由於房價相對較低，相應的居住負擔指數也相對較低，而對於長沙而言，房價相對友好的同時，平均月薪也相對較高，約為9080元，在35個樣本城市中居於第15位，導致負擔指數較低。

置業面積方面，2021年35個樣本城市間剛需“上車”套均面積差異依然顯著，城市能級間差距依舊明顯。城市剛需“上車”面積出現差異性，很大程度上與購房負擔、住房供給結構以及消費習慣等因素有關。深圳、上海、天津及北京等城市剛需“上車”平均面積較小，一方面是因為所在城市居住負擔較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場結構偏向小面積房源。一線城市剛需置業套均面積從小到大排名為“深上北廣”，與2020年的“上北深廣”相比，在排名上出現了變化，4個一線城市平均住房面積約為62.31平。15個新一線城市中，居住面積較低的城市為天津、南京及重慶，居住面積較大的城市為佛山、長沙及鄭州，15個新一線城市的居住面積均值約為83.86平，與2020年15個新一線城市85.66相比，下降約1.8平。16個二線城市中，居住面積較小的城市為哈爾濱、大連及廈門，居住面積較大的城市為南昌、石家莊，16個二線城市的居住面積82.56平，與2020年11個二線城市84.83相比，下降約2.27平。

跨城置業分化明顯，大灣區重點城市遷徙指數高

伴隨著城市間綜合競爭力分化現象加劇，人才流動的分化趨勢日趨明顯，跨城置業也呈現出新的特點。《報告》從人才吸引、城市遷徙指數排名、大灣區重點城市移民指數、城市虹吸效應對比等方面對剛需客群跨城置業進行了分析。

在納入統計的35個樣本城市中，深圳、珠海、東莞及佛山等粵港澳大灣區城市成為典型的“遷徙”城市，蘇州、杭州及無錫等長三角城市緊隨其後，此外，廈門及成都的遷徙指數排名也相對靠前。

上述城市在遷徙指數方面有以下三個特徵：一是人才吸引政策加持。排名靠前的城市近年來均相繼出臺了人才落戶政策，具備較強的政策友好性，不斷吸引外來人口，特別是高學歷青年群體落戶置業。深圳、珠海、東莞主要吸引的是省外人群，其中不乏作為消費主力軍的高學歷青年人群。而以鄭州、長沙、南寧及太原為代表的城市，主要吸引的是省內人群，虹吸效應明顯。二是城市能級高。排名靠前的十個城市中，包括了三個一線城市及四個新一線城市，高能級城市在經濟體量、産業佈局等方面具備相對優勢，人隨産業走，高薪酬對人才具備強吸引力。三是南方城市為主。排名靠前的十個城市中，除了鄭州之外，其餘全部為南方城市，也是近年來人才吸引力較強的城市，人才的涌入帶來了更多的置業需求，對當地的房地産市場形成了強有力的支撐。産業帶動就業，就業帶動置業需求，置業帶動消費，消費帶動就業，從而形成了正向迴圈。

《報告》顯示，大灣區重點城市移民指數較高。從城市群角度看，粵港澳大灣區無疑是典型的“遷徙”城市群，外來購房人群佔比較高，其次是長三角城市群，兩者也是近年來人口變遷最顯著的城市群，且以流入為主。以粵港澳大灣區為例，其正成為全國人口增速最快的地區之一。2020年，大灣區內地9市總人口達7801.43萬人，過去10年間增長了39.02%，遠高於全國平均5.38%的人口增速。9市中，廣州、深圳和東莞人口總量均破千萬，2020年分別為1867.66萬人、1756.01萬人和1046萬人。與2010年對比，9市中共有6市常住人口增量超過100萬人，分別為深圳、廣州、佛山、東莞、惠州和中山，合計帶來了2040.63萬人口增量，佔同期全省常住人口增量的94%。外來人口的持續涌入為房地産市場帶來了源源不斷的購房需求，尤其是粵港澳大灣區外來人口的置業需求最為顯著。灣區城市中，深圳遷徙指數最高，憑藉著優勢産業基礎疊加人才吸引政策加持，高端人才源源不斷涌入帶來了較高的置業需求。

一線城市剛需購房平均年齡33.5歲，居住痛點集中在社區配套

《報告》還從置業年齡特徵、置業目的、支付方式、房貸壓力、住房空間選擇偏好、社區偏好等方面對剛需客群置業偏好及關注因素進行了分析。

剛需客群置業年齡方面，分城市群看，在納入統計的12個城市群中，京津冀剛需置業平均年齡最高，達到33.9歲，其後是海峽西岸，約為33.4歲，而粵港澳緊隨其後，約為33.2歲。分城市級別看，一線城市剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。

剛需客群首次置業時如何來支付房款？調研數據顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進行按揭，僅24.8%的受訪樣本表示可以進行全款支付。二線城市按揭佔比約為73.2%，新一線城市約為74.8%，一線城市約為82.6%，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高、“上車門檻”越高的推斷。

《報告》用月供收入比來衡量家庭的月供壓力情況，並將30%定義“舒適線”，即一個剛需家庭拿出月可支配收入的30%用於月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準；將50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風險能力。調研數據發現，在已置業的剛需樣本戶中，月供收入比在30%及以下的佔比約為67.5%，即過六成的剛需樣本戶家庭處於“舒適線”水準，月供收入比在50%及以下的佔比約為98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處於“安全線”水準。

剛需客群傾向選擇的居住面積區間特徵如何？調研數據顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90平以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區間為85-90平，35.6%的受訪樣本居住面積區間為70-85平。

剛需客群傾向於什麼樣的社區？調研數據顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向於選擇中等規模社區，22.5%表示傾向於選擇大型社區，11.5%表示傾向於小型社區，只有2.2%表示會選擇超大規模社區。46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇安全無憂型社區，即在居住體驗方面安全舒心，監控、防護措施到位，安全性較高；42.2%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇健康樂活社區，即社區功能豐富，家庭成員都有各自喜歡的活動空間，樂活無憂；32.8%的剛需樣本戶家庭表示更傾向於選擇優質物業社區，即社區可提供多項物業增值服務等。

關於居住痛點，60.4%的剛需樣本戶家庭表示居住痛點主要集中在社區配套方面，認為周

邊配套不能滿足生活所需，56.3%表示戶型佈局不夠合理，53.7%表示小區內部環境較差。《報告》認為，解決居住痛點需要社區周邊配套、社區內部建設及居住空間體驗等方面的全面提升。