在房地産行業債務杠桿的持續拉低過程之中，行業所面臨的問題愈發複雜。調控的本意在於幫助行業擠水分、排風險以及推動行業升級、發展。房地産企業在過去幾十年中，也同樣承擔了推動國內住房市場化進程的時代使命，功不可沒。

房企並非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應的責任。試想，如果沒有房地産企業，僅憑福利分房，我們的住房數量與品質遠遠難以達到如今的水準。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業戰略及市場現狀進行剖析，更重要的是要幫助企業重拾未來行業信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將新城控股的年度漢字定為“穩”：著眼長期主義、經營面穩健向好、維持正向評級、第二增長曲線穩步進階。

著眼長期主義 經營面穩健向好

2021年，在房地産行業整體承壓的大背景下，以“住宅+商業”雙輪驅動見長的新城控股，持續展現出“駱駝”般的長跑者姿態。

依託“住宅+商業”雙輪驅動核心戰略優勢，2021年，新城控股始終圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的産品與服務”，企業經營面安全穩健。根據新城控股2021年三季報，2021年前三季度公司實現營業收入1091.22億元，同比增長55.69%；歸屬於上市公司股東的凈利潤58.84億元，同比增長24.24%。截至報告期末，新城控股累計總資産為5720億元，較上年度末增長6.38%。

現金流方面，截至2021年6月末，新城控股在手現金餘額551.54億元，短期債務270億元，現金短債比1.44倍。而基於充裕的流動性，新城控股還提前贖回美元債，傳遞發展信心。去年11月，新城控股宣佈，基於對自身價值及未來發展的信心，公司計劃提前贖回一筆將於2021年12月16日到期的3.5億美元債，並予以登出，本次提前贖回境外美元債券也同樣符合公司償債計劃及發展戰略。據悉，這也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

穩步增長的經營業績及穩健的財務表現，也讓新城控股持續收穫資本市場的正向反饋。2021年12月，國際三大評級機構惠譽和標普先後發佈報告，確認新城發展及其子公司新城控股的長期發行人評級為“BB+”，展望維持為“穩定”；同時，惠譽還確認了兩家公司高級無抵押債券以及所有未償債券的評級為“BB+”。

惠譽在報告中指出，新城流動性良好，在國內市場波動的情況下，完全能夠按期償還到期債務。此外，惠譽認為，新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩衝，並支援其業務穩定性。惠譽還表示，預計到2021年底，新城杠桿率將降至40%以下，符合“BB+”財務結構。

標普則在報告中肯定了新城良好的銷售執行力及在長三角市場的可觀表現，並指出其投資性物業業務的租金穩健增長，能有效提升企業盈利品質和現金流穩定性。標普認為，新城不斷增長的商業收入完全能夠支付利息開支，並對公司的住宅開發業務起到良好的緩衝。

在更早之前的2021年9月，穆迪也發佈報告宣佈維持新城發展及新城控股的“Ba1”企業家族評級（CFR），並指出新城擁有穩定的銷售執行能力、可觀的運營規模、持續增長的經常性租金收入、穩健的財務指標以及良好的流動性。這意味著，在複雜多變的行業形勢下，三大國際評級機構均宣佈維持新城控股正向評級。

除了穩健的現金流和財務狀況外，土地儲備是房企的生命線，是企業維持長遠發展的基礎。

數據顯示，2021年上半年新城控股在南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點城市獲取61幅地塊，新增總建築面積1831.61萬平米，平均樓面地價約3419.75元/平方米。

截至6月末，新城控股在全國範圍內合計擁有土地儲備1.5億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。其中一、二線城市約佔公司總土地儲備的37.75%，長三角區域三、四線城市約佔公司總土地儲備29.38%。

可以看出，新城控股項目主要佈局在全國經濟活力和人口密度最高的地區，優良的投資佈局將為公司發展帶來廣闊空間，從而保障公司持續穩步發展。

第二增長曲線穩步進階

長期以來，新城控股依託“住宅+商業”雙輪驅動發展模式，自2012年“吾悅”商業品牌誕生以來，新城控股不斷升級吾悅品牌，已發展成為公司的核心競爭力之一。

在雙輪驅動戰略指引下，商業運營作為新城控股的第二增長曲線持續進階，助力公司穩步穿越行業週期。2021年，在疫情考驗下，新城控股實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比大幅增長51%；全年新開業及管理輸出的吾悅廣場共30座，截至2021年12月31日，已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業數量位居境內外上市公司首位。

走過2020年的疫情艱難期，新城商業展現出不確定環境下的穩定應對能力。2021年，作為新城控股第二增長曲線的商業板塊繼續進階，在規模效率、運營模式、輕重並舉等多方面更進一步。

一方面，在逆境中踏準節奏積極拓展商業綜合體項目，堅持“輕重並舉”戰略並聚焦精細化運營提質。數據顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資産15座、輕資産17座。截至2021年12月31日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量達189座，進駐全國135個城市。

從佈局上來看，目前85%的吾悅廣場位於“十四五”規劃的19個國家級城市群，服務其所佈局城市80%的主流消費人群，形成規模效應。

為了提升旗下商業運營能力，新城控股還于2021年推出“星光計劃”。通過在旗下吾悅廣場內挑選具有發展潛力的品牌，以整合資源，共同制定經營方案、設定目標，以品牌效應帶動更大的客流量。

另一方面，儘管2021年疫情影響仍在持續，新城控股依然超額完成了商業運營總收入85億元的目標，全年實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%，整體出租率為97.89%。此外，根據2021年半年報，2021年上半年公司物業出租及管理毛利率更高達70.58%。

值得注意的是，2021年新城控股立足新起點，推出“幸福體驗工程”計劃，從住宅、商業、多元業務等生活場景出發，為業主、客戶提供觸手可及的幸福場景體驗。

2021年11月11日，新城控股幸福體驗工程“商業篇”首站啟航，探索荊州吾悅廣場落地的11大場景，沉浸感受吾悅廣場所營造的商業空間、價值創造與綜合服務。

聚焦鄉村振興 穩定輸出企業社會責任擔當

近年來，隨著房地産市場的競爭加劇，房企已經進入管理紅利時期，提升企業社會形象和競爭軟實力成為房企的當務之急。而踐行社會公益成為房企增強競爭軟實力的重要手段。

據悉，新城控股早在2013年便創辦大型公益自有品牌“七色光計劃”。多年來，新城控股通過“七色光計劃”在教育平權、兒童健康、綠色社區、環境保護、人道救助、文化工程、體育運動等版塊持續發力，為公益貢獻力量。

進入2021年，新城控股不斷探索新的公益模式。其中“七色光計劃”旗下“幸福公益集市”項目聚焦“鄉村振興”，以“大城小市 公益助農行”為主題，通過直播義賣的方式助力鄉村特色産業發展壯大。

數據顯示， 2021年新城控股“幸福公益集市”的兩場助農活動及三地聯動直播，取得累計訂單量超16600份、銷售額超51萬元的優異成績。同時，也讓優質農産品走入更多人的視野，持續獲益。

除幸福公益集市外，2021年新城控股還接連于全國各地落地“光彩圖書館”項目，積極開展豐富多樣的公益活動，持續用愛心護航更多人的幸福生活。截至目前，該公益項目足跡已涉及14個省份、2個直轄市的56所鄉村小學，捐獻圖書13萬餘冊，近10000名學生獲得幫助。

值得注意的是，新城控股已明確將“鄉村振興”設定為“幸福公益集市”2021-2023年主要基調與戰略目標。未來兩年，新城控股“幸福公益集市”計劃將走遍14個“光彩圖書館”落地的省份，為鄉村振興積極貢獻力量。

結尾點評：

新城控股穩健發展的背後，是其不斷提升的産品力、精細化商業運營力以及多年積累沉澱的經營管理能力所形成的合力。正如新城控股集團董事長王曉松在致2022年新年賀詞時所言，過去的2021年，著眼長期主義，新城始終堅持高品質發展，升級戰略，穩健經營；篤力夯實雙輪驅動，迭代組織，敏捷增效；積極拓寬多元賽道，齊頭並進，綠色發展。