設計亮眼、環境宜人、處處閃現著現代氣息，這是22歲的麼向丹對有巢國際公寓社區總部基地店的第一印象，“年輕人很難不喜歡上這樣的租賃社區。”

這類租賃社區，還有另一個名字——集體土地租賃住房（簡稱“集租房”），即在集體建設用地上建設的租賃住房，是保障性租賃住房的一種。

在房住不炒的大背景下，如何實現全體人民住有所居？中央提出要加快發展保障性租賃住房。不同於公租房會根據各地經濟情況設置最低收入門檻，面向新市民與青年人的保障性租賃住房，因不設收入線門檻，也被視為保障性住房的“新物種”。

作為一座超大型城市，北京對“新物種”的試水走在全國前列，迄今為止已累計開工集體土地租賃住房項目49個、房源約7萬套，力圖探索出一條完善租購並舉體系、緩解住房供需矛盾的北京路徑。

確保建成精品工程

簡單的直髮，不施粉黛的臉龐，配以基礎款的牛仔T恤，站在記者面前的麼向丹，是一位典型的90後大學畢業生，充滿朝氣和活力。

“2020年夏天畢業前找房子時，還挺忐忑的。”麼向丹説，她和同學曾花了幾個月的時間，看了一圈兒房，既有房東直租的房子，也有長租公寓，“因為我不太懂合同，擔心和個人簽約時會踩坑，最後還是選擇了長租公寓，緊鄰地鐵五福堂站的有巢公館。”

兩個月前，有巢國際公寓社區總部基地店正式入市，麼向丹也跟著搬了過來。相比于之前的公館，她更喜歡這裡，環境賞心悅目，更有歸屬感。生活體驗也不錯，方方正正的房間裏，配齊了日常所需的傢具家電，左鄰右舍也多是20來歲的同齡人，有共同語言，相處得來。

有調研顯示，相較于交通和裝修，青年人在租房時更看中環境和商業配套。這個位於西南四環與五環間的公寓社區，以明亮的黃色為建築主色調，由9棟公寓樓圍合而成，中心區域是綠草如茵的公共草坪，一條漫步跑道沿著草坪展開。一層地面下邊，還有個半地下的下沉庭院，設置有健身房、檯球廳、影音室、書吧等共用空間。

“統一的規劃，得益於當初豐台區花鄉鎮葆臺村提供的這塊土地，我們在集體建設用地上蓋起了2300余間房間。”華潤長租公寓事業部北京業務部運營經理韓東洋介紹，這裡原本是一處家居倉儲賣場，屬於葆臺村集體土地，疏解騰退後成為北京市集租房項目試點中的第一批公示項目，也是目前豐台區規模最大的集租房項目。

2019年12月，花鄉葆臺村集租房項目正式開工；2021年8月，項目取得首批1029間房源竣工備案；2021年10月底，2300余間房間全部入市。2300余間房間，都是25平方米或33平方米的開間，單間的平均月租金在3000元，租金水準約為周邊同類産品的7成。

“項目上市後，吸引來的都是年輕人。”韓東洋説，除了在豐臺總部基地工作的年輕人外，還有不少人是在西城區或海澱區工作。對選擇居住在這兒的年輕人來説，配備有傢具家電的集租房，可以基本實現拎包入住；多樣的公共空間和社區活動，還能豐富工作之外的日常生活。而對葆臺村集體來説，集租房的投用不僅能給村集體經濟發展注入新的活力，為葆臺村民未來生産生活提供穩定的經濟保障，更能夠提高村域整體風貌，進一步改善村子的人居環境。

“實際上，全裝修成品交房已經成為北京集租房項目的建設標準之一。”市住建委保障房建設管理處四級調研員田相偉告訴記者，為確保建設成精品工程，市區有關部門嚴把設計源頭關，組織專家對項目規劃設計方案進行評審，許多項目都由國內國際知名設計機構專家主導設計。同時，鼓勵公寓型、宿舍型租賃住房實施裝配式裝修，鼓勵項目應用裝配式建築、綠色高星級建築和超低能耗建築等綠色節能環保技術。

率先為集租房搭建“四梁八柱”

在北京，3000元可以實現拎包入住，甚至找個好友分攤一下，1500元可以住進品質不錯的租賃社區，對於囊中羞澀的年輕人來説，可以説是解決了後顧之憂。

為解決大城市中新市民、青年人等群體的住房困難，2021年7月，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，提出需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體的住房保障體系。其中，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，不再設收入線門檻。

不再設收入線門檻，這一變化被視為一項進步，保障性租賃住房也因此獲得了保障房“新物種”的稱號。“不再設收入線門檻，甚至是不再設是否為當地居民的這個門檻，是體現居住領域公平性的一個關鍵原則。”中國房地産數據研究中心執行院長陳晟説。

具體該如何建設保障性租賃住房？《關於加快發展保障性租賃住房的意見》明確，人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意願的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。而作為首都的北京，在集體建設用地上建設租賃住房的探索要遠早于這份部署。

2017年8月，國土資源部和住建部聯合發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確第一批在北京、上海、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，允許村鎮集體經濟組織以自行開發運營、聯營、入股等多種方式建設運營集體租賃住房。這成為北京發展集租房的肇始。

方向定了，如何謀篇佈局？兩個月後，市規自委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，成為集租房建設的首份政策指引。隨後，《關於加強北京市集體土地租賃住房試點項目建設管理的暫行意見》《關於北京市利用集體土地建設租賃住房相關政策的補充意見》《關於進一步優化政策性住房項目建設審批制度的意見》《關於進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》……多份政策文件密集出臺，率先在全國構建起集租房政策的“四梁八柱”。

“從項目規劃選址、資金籌措到審批程式、産權管理，可以説，北京的集租房政策在全國是最完善的。”首創新城鎮建設投資有限公司執行總經理李欣原深有體會。

2018年，當他們決定投資第一個項目——平谷白各莊集租房時，只覺得市場有需求、産品能做，但具體怎麼做、能獲得哪些政策支援，誰的心裏都沒底。“印象最深刻的就是商業配套指標配置的問題。”李欣原説，通過對目標客戶的調研，他們發現，租房的青年人更在意深夜食堂、咖啡館、健身房、圖書館等商業配套，對機動車停車位的需求反而沒那麼強烈。但是，初期的集租房政策，關於商業配套的指標配比仍參照商品住宅，卡得較死。

能不能適當更改商業配套指標配置，讓集租房能符合租房群體的實際需求？李欣原所在的團隊多次提出優化産品政策的建議。從3%到8%，從一個項目試點到另一個項目試點，市區有關部門不斷探索創新支援項目建設。

2020年12月，《關於進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》中明確，可依據居住人群需求特點及項目實際，彈性、合理配置居住公共服務設施，公寓型、宿舍型租賃住房配套商業服務設施建築規模，最高可按地上總建築規模15%的比例配置。

“每一份文件，都是從實際中來，到實際中去。”田相偉提起，北京集租房建設有“三專”：工作專班、專門臺賬、專人負責，每個項目在實踐中反映的問題，最終都會反饋到工作專班，並成為推動政策完善的“彈藥”。

不僅是指標配置與時俱進。針對多個企業反映的去哪兒找“便宜的錢”來支援集租房項目建設的呼聲，市有關部門也搭建了融資需求平臺，可向金融機構申請獲得金融資本支援。目前國家開發銀行、建設銀行等已確定集租房長期貸款融資方案，向符合條件的農村集體經濟組織、與國企合作的聯營公司提供長期足額貸款。

提供“準公共産品”式服務

紅、黃、灰三色交織的20棟建築，組成“開放街區、封閉組團”的社區結構，既有提供便捷生活的開放式商業街區，也能以組團管理方式保障租戶的居住安全，讓租賃社區重回熟人社會。

再過一個冬天，位於大興區瀛海鎮的西一村集租房項目，便要對外投入運營了。3256套房源中，不僅有適合單身青年、二人世界或三口之家的成套公寓，還有249套專門面向藍領工人的宿舍。這也是北京僅有的2個實現了集體土地流轉、使用許可權為70年的項目之一，建成後可提供3000多套房源、為6000多名新市民提供居所。

時間回到1年前。2020年7月6日，位於豐台區的成壽寺集租房亮相，成為全國首個正式運營的集租房項目。從項目獲得立項批復到正式入市，歷經844天。此後，北京集租房建設就開始“四處開花”。

大興魯能領寓集租房項目，2019年3月取得施工許可證，2021年7月即完工亮相。考慮到疫情因素，實際建設週期也就2年。

朝陽區十八里店的西直河集租房項目，2019年10月取得施工許可證，約1年半時間，就已實現主體結構封頂。

還有豐台區北宮鎮太子峪村集租房項目、海澱區蘇家坨鎮集租房項目、石景山區古城集租房項目……

根據統計，截至目前，全市已累計開工集租房項目49個、房源約7萬套。從類型上看，包括成套住宅、公寓、職工宿舍等多種類型，可有效滿足新就業無房職工、城市運作和服務保障行業務工人員等不同層次租賃需求。7萬套的建設規模也位居全國首位。

領先的建設規模，離不開營商環境的助力。實際上，本市集租房項目均已納入“多規合一”協同平臺，與建設項目辦事服務相關的13個相關部門在一個統一平臺上協同會商，提供“最多跑一次”服務。

李欣原分享了一個故事。順義區的張鎮集租房項目，區域污水處理廠等市政設施的規劃速度趕不上集租房的建設速度。為解決“接駁”難題，市區兩級水務部門成立了專項小組，調度水源匹配。

同樣離不開的，還有對社會各方參與集租房建設的鼓勵。目前，北京允許各區從項目實際情況出發，引導鄉鎮、村集體經濟組織合理選擇建設運營方式。鄉鎮、村集體經濟組織既可以選擇自行投資建設，也可以選擇以土地使用權作價入股、聯營方式與國有企業合作建設，或者是以項目經營權出租的方式與社會資本合作開發。

田相偉介紹，從目前已經開工的集租房項目來看，既有經濟實力較強、有相關項目開發經驗的鄉鎮、村集體經濟組織，也有華潤、首創等中央和市屬國有企業，以及萬科、願景等專業住房租賃企業，“要激發市場活力，讓各方都積極參與進來。”

三分建，七分管。為讓租客住得安心，本市也對集租房運營管理提出了監管措施。按照規定，納入建設計劃的集租房項目，租賃住戶使用水、電、氣、熱均執行民用價格；鼓勵集租房租賃雙方簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年；嚴禁“以租代售”，運營單位應按月收取租金，經承租人同意，也可按季、年收取租金，但不得一次性收取12個月以上租金。

“集租房提供的是類似于‘準公共産品’的服務，是微利可持續的，不允許暴利。”田相偉強調。

更好滿足

新市民和青年人需求

順義區張鎮集租房項目、順義區高麗營集租房項目、房山區竇店下坡店集租房項目……如今，在首創新城鎮的投資版圖上，已建設7個集租房項目，總建築面積超過80萬平方米，成為北京市最大的集租房建設投資平臺。其中，平谷區白各莊集租房項目、順義區張鎮集租房項目、房山區竇店下坡店集租房項目均已從圖紙走向現實，實現了項目封頂，即將於2022年交付使用。

項目還沒交付，區有關部門就當起了“紅娘”，在有員工租房需求的企業和集租房項目間牽線搭橋，讓雙方互相被看見。

“未來我們要做的是把好品質關，摳好品質細節，這是個辛苦活兒。”李欣原説，集租房是為滿足新市民、青年人的剛性居住需求，是一項長效的事業，能夠經得起時間的考驗。

落落大方的麼向丹住進有巢後，不僅有了一個穩定的小家，還找到了人生中的第一份職業——公寓管家。如今，她每天的工作就是置身於年輕人之中，與充滿活力的她或他打交道。

“十四五”時期是落實首都城市戰略定位、有序推進北京城市發展總體目標實現的重要時期。立足新階段、貫徹新理念、融入新格局，北京也將加強制度頂層設計，進一步完善符合首都實際的住房保障政策體系。

據了解，目前北京正按照黨中央、國務院關於加快發展保障性租賃住房工作部署，根據《關於加快發展保障性租賃住房的意見》要求，結合首都實際，加緊研究制定本市《關於加快發展保障性租賃住房的實施方案》，大力推進包括集租房在內的保障性租賃住房建設，更好地滿足新市民、青年人等群體對租賃住房的美好需求，從而吸引更多創新人才和要素聚集，增強城市的活力、創新力與包容性。