中國網地産訊 11月10日，諸葛找房發佈10月全國重點城市新房月報。

一、“銀十”表現未達預期，成交降至年內最低

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2021年10月諸葛找房重點監測的40城新房銷售面積為1622.2萬平方米，環比下跌11.23%，同比下跌28.77%。

“金九銀十”樓市表現未達預期，一方面，市場面臨大範圍調控，樓市降溫特徵凸顯；另一方面，二輪土拍降溫明顯，市場信心有所下降。預計接下來，房企為衝全年業績，加大推盤促銷力度，成交量有望回升。

分不同等級城市看，2021年10月一線、三四線城市環比均上漲，二線城市環比下跌。根據諸葛找房數據顯示，2021年10月一線城市新房成交環比上漲4.14%，二線城市成交環比下跌22.79%，三四線城市環比上漲2.16%。

一線城市成交量本月漲幅居首，深圳的貢獻率不可小覷，成交環比上漲34.4%，上海、廣州也呈現上漲態勢，環比漲幅分別為9.5%、5.3%。從同比數據來看，一線城市同比下跌8.17%，二線城市同比下跌33.55%，三四線城市同比下跌31.74%，今年“銀十”延續“金九”冷淡行情，成交熱度不及去年同期。

圖1：監測40城新房銷售面積月度走勢

表1：2021年10月不同等級城市新房銷售面積變化情況

從具體城市來看，監測的重點40城中有18城銷售面積環比下跌，其餘22城銷售面積環比均上漲。

一線城市中，上海、廣州、深圳銷售面積環比均呈現上漲態勢，漲幅分別為9.5%、5.3%、34.4%；二線城市中，4城銷售面積環比上漲，7城銷售面積環比下跌，其中，佛山以46.8%的環比漲幅領先；三四線城市中，上漲城市數量為11個，其中，汕頭環比上漲96.8%，漲幅居首，黃岡環比下跌58.1%，跌幅居首。

從同比變化來看，10月份重點40城中，僅有6城新房銷售面積同比上漲，其餘34城同比下跌。一線城市中，北上廣深銷售面積均不及去年同期水準；二線城市中，僅有西安銷售面積同比上漲，漲幅為55.2%，日漸成熟的旅遊業帶動大批人流涌入，樓市需求有所提升，助推成交量上漲明顯；三四線城市中，淮安同比上漲139.4%，漲幅居首，其次為汕頭，本月同比上漲48%，位居漲幅第二。

表2：2021年10月各城市銷售面積監測

二、本月新房成交均價變化不大，環比微漲0.85%

樓市迎來傳統“銀十”季，在嚴格的政策環境下房價基本維穩。本月重點監測的35城成交均價環比微漲。分城市等級來看，各等級城市成交均價全線上漲。從環比變化情況來看，2021年10月重點35城成交均價為17406元/平方米，環比微漲0.85%。其中，一線城市成交均價44174元/平方米，環比微漲0.58%，主要是在本月上海市場均價漲幅較大的帶動下，一線城市整體成交均價止跌轉漲；二線城市成交均價18544元/平方米，環比微漲0.48%；三四線城市成交均價12354元/平方米，環比微漲1.22%。

從同比變化情況來看，10月重點35城成交均價同比上漲5.74%，漲幅較上月擴大0.94個百分點。其中，一線城市同比上漲5.33%，漲幅收窄2.12個百分點；二線城市同比上漲4.10%，漲幅擴大0.20個百分點；三四線城市同比上漲6.88%，漲幅擴大3.20個百分點。

圖2：各等級城市新房成交價格環比走勢

圖3：各等級城市新房成交價格同比走勢

三、本月供應端發力不足，及去年同期水準差距猶存

10月新房供應端表現也不甚理想，房企的推盤力度下降，批准上市面積較上月明顯下滑，且及去年同期水準仍然存在一定的差距。根據諸葛找房數據顯示，2021年10月重點監測的23城批准上市面積為1219.55萬㎡，環比下跌39.7%，同比下跌27.3%。從環比情況來看，僅4城環比上漲，其中上海本月集中放量，環比漲幅突破300%，19城批准上市面積較上月下降；從同比情況來看，上海、成都、蕪湖同比漲幅均突破100%，同比下跌城市數量近七成，其中麗水同比下跌97.56%，跌幅居首。

圖4：23城各月批准上市面積及環比變化情況

四、去化效果不佳加劇本月庫存壓力

根據數據顯示，2021年10月監測15城市的新房庫存面積為10764.01萬平方米，環比上漲2.21%，同比上漲1.27%。本月去化表現不佳導致庫存量再度走高。從具體城市來看，有6城庫存面積環比下降，8城庫存量上升，1城庫存量與上月持平。其中湖州、北京庫存面積分別以5.3%和4.7%位列環比跌幅前二，上海在供應量明顯上漲、成交表現一般的情況下，本月庫存量較上月增加顯著，以40.2%位居環比漲幅首位。

從同比數據來看，6城庫存面積同比上漲，8城庫存同比下跌，1城庫存與去年同期持平，其中常熟庫存面積同比上漲33.6%，漲幅居首，廣州和張家港庫存面積同比上升26.9%、23.0%，同比漲幅位居二、三。蕪湖和上海庫存面積分別同比下跌33.0%、28.3%，位居跌幅一、二。

圖5：監測15個城市新房庫存面積月度走勢

表3：2021年10月15城市庫存面積及同環比監測

五、重點城市樓盤監測

上海：10月青浦區的上海蟠龍天地項目位居成交榜首

2021年10月，浦東新區項目熱度較高，上榜5個熱點項目。青浦區的上海蟠龍天地項目位居成交套數榜首，單月成交突破600套，成交均價為60947元/㎡，項目位於上海徐涇蟠龍古鎮，毗鄰虹橋樞紐，是瑞安房地産開發的大型城市改造項目，整體的江南風格為項目增添熱度；其次為寶山區的建發雲錦灣項目，本月成交524套，位居第二，項目配套齊全，臨近美蘭湖景區，生態宜居特點顯而易見，加之品牌房企建發為其保駕護航；浦東新區的大名城映暉項目成交413套，位居成交套數第三。

表4：2021年10月上海市新房項目成交套數TOP15

南京：10月浦口區項目成交熱度走高

2021年10月，浦口區項目成交熱度不斷走高，棲霞區表現也不甘示弱，其中位於江寧區的高科紫星榮院項目位居成交套數榜首，單月成交232套，成交均價為33022元/㎡，項目毗鄰馬群、仙林湖等成熟商圈，同時教育資源較為豐富，周邊匯集南大、南師大等12所高校；其次為棲霞區的萬科燕語光年項目，10月成交205套，位居第二，項目位於燕磯新城芯，是南京萬科在燕子磯新城打造的首個光年係産品，品牌房企助力項目熱度高漲；浦口區的和光錦棠府項目也表現不俗，本月成交185套，位居第三。

表5：2021年10月南京市新房項目成交套數TOP15

重慶：10月巴南區的融創歐麓花園城項目位居成交套數榜首

2021年10月，渝北區及巴南區項目成交活躍度依舊領先，巴南區的融創歐麓花園城項目以單月成交340套領先，項目位於江南新城，由品牌房企融創攜手葛洲壩置業聯合打造，集合住宅開發、配套服務、平臺整合於一體；北碚區的萬科四季花城項目，單月成交318套，位居成交套數第二；渝北區的中海寰宇時代項目成交176套，成交均價為12318元/㎡，位居本月成交套數第三。

表6：2021年10月重慶市新房項目成交套數TOP15