南昌市西湖區南站街道因轄區內南昌火車站而得名。作為南昌的城市窗口之一，見證了城市日新月異的發展與繁榮。然而，位於站前路以南的南鐵生活區，曾是市民眼中破舊、落後、逼仄、雜亂的開放式小區。劃歸地方管理後，2019年，西湖區累計投入1.5億元，對以鐵路二村為中心的南鐵生活區進行硬體環境改造，讓這個居住著近2萬人的家園換上了新裝。

“三分建、七分管”，為了做好老舊小區改造的後半篇文章，南站街道以鐵路二村為試點，創新推出準物業管理模式，破解社區治理難題，打通了服務居民的“最後一百米”。

小區改造後呼喚物業管理

鐵路二村小區總戶數1269戶，小區居民大多是中國鐵路南昌局集團有限公司退休職工。2019年12月底，小區改造結束後，鐵路二村僅有一名保潔員，車輛隨意停放，綠化帶接連受損……“看著整潔的小區因缺乏管理又慢慢變回臟亂差的樣子，心裏不好受。”鐵路二村業委會負責人劉健説，許多居民認識到物業管理的重要性，主動找到社區居委會和小區業委會，表達需要對小區加強管理的意見。

街道請來專業物管公司對小區服務收費進行測算，結果顯示，收費標準要達到每平方米1元，物業公司才能保本，而這個收費標準絕大多數居民都表示不能接受。聘用市場化物業公司來管理，價格偏高居民接受不了，採取居民自治的辦法又缺乏可持續性，南站街道為此犯難了。

準物業管理模式獲認可

經過充分調研和集體研究，最終確定由街道牽頭，成立社區公共服務中心，為非營利性社會組織，主要承接保安、保潔、保序等基本公共服務，實行準物業管理模式。

服務中心成立後，與業主委員會一起，廣泛徵求居民意見，並結合小區實際情況，最終制定出遠低於市場價格的物業收費標準(保潔費每戶20元/月、小區業主車輛管理費每輛80元/月)，保障其平價物業的公益屬性。

然而，2020年5月正式實施收費管理時，仍然遇到不少阻力。“服務中心每天接待大量居民來訪投訴，有的説準物業收費過高，有的居民提出的訴求超出服務範圍，有的甚至言語攻擊工作人員，還有居民要求服務中心撤出小區。”社區公共服務中心主任黃俊對記者説。針對居民的不理解，服務中心將工作重點放在提升服務品質上，為小區居民營造良好的生活環境，進而贏得居民的認可和支援。

服務中心從細化保安、保潔、保序“三保”工作入手，建立健全門崗保安工作細則，嚴格落實崗亭保安人員24小時值守，強化技能培訓和服務意識；小區保潔人員實行每天8小時動態保潔，每月3次樓道清掃，每日早晚各一次垃圾清運，每日進行垃圾桶清洗；保序人員每天8小時路面動態巡邏，規範車輛停放。同時，服務中心還推出停車親情探親卡服務項目，每戶每月可領取四張免費停車卡，得到居民一致好評。

通過服務中心團隊的不懈努力，鐵路二村小區物業管理工作得到大部分業主的認可，目前物業收費率達到92%(其中60%以上的居民都是按年繳費)。“現在我們可以靠收取的管理費維持工作人員和其他服務項目的基本開支，小區環境衛生和車輛停放秩序也維持在比較好的水準。”黃俊笑著説。

引進市場化物管企業是最終出路

隨著準物業模式的逐步推進，鐵路二村已成為居民眼中“乾淨、整潔、平安、和諧”的美好家園。為了惠及更多居民，如今，這種模式已在南鐵生活區的4個社區推廣。南站街道社區公共服務中心與鐵路三村小區、鐵路七村小區、解放西路4號小區業委會都簽訂了服務委託合同。

“目前來看，公共服務中心的準物業管理模式既讓社區減負，使社區幹部從煩瑣的城市管理工作中解脫出來，又能解決居民自治難、持續運轉難的問題，從前期試點到逐步推開，連線成片，有效降低了物業管理成本。”西湖區政府相關負責人表示，為進一步提升老舊小區綜合治理水準，目前西湖區已經在西湖街道推廣社區公共服務中心這種管理模式，先讓小區業主接受低收費標準的準物業服務，逐漸培育物業消費意識，然後再根據小區的實際情況和居民意願引進市場化物管企業。“從物業行業市場主體層面來説，物業公司要想啃下老舊小區這塊‘蛋糕’，必須堅持連線成片，組團管理，著力實現物業管理規模化，降低運營成本。同時拓寬營收渠道，在充電樁設置、小區便民服務、社區鄰里中心服務等方面開發增值服務，培育新的盈利增長點，並積極依靠優質服務爭取政府獎補資金，最終退出政府對老舊小區改造後續管理的兜底和補貼，進而全面實施市場化物業管理，這是更加長效常態的選擇。”