去杠桿 優指標 遠洋集團主動“瘦身”聚焦開發主業

來源:中國網地産 2021-10-19 11:24:28

在調控常態化背景下,房地産行業正面臨洗牌。

一方面,以高杠桿撬動高增長的房企正在被市場驅逐,部分房企甚至走到了破産清算的邊緣;另一方面,過往堅持財務穩健的選手,正在新一輪的市場調整週期中脫穎而出,迎來更多的發展機遇,遠洋集團即是這樣的房企之一。

近日,遠洋集團發佈公告稱,擬與國際資本出資成立14億美元寫字樓基金,聚焦于一線核心寫字樓;同時,遠洋還將旗下兩個項目注入基金中。分析人士指出,遠洋集團在降低重資産持有比重的同時,實現大量現金回流,將為拿地及收並購動作創造更為有利的條件。

主動“瘦身” 財務指標再優化

10月13日深夜,遠洋集團一紙公告引發了市場強烈關注。

具體來看,遠洋集團的公告主要闡述了兩件事情:其一,是聯合全球主權財富基金與機構投資者,共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金;其二,將旗下北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金,其中Z6項目交易總價64.15億元。

該基金設立後,將成為目前國內寫字樓市場最大規模的美元基金。其中,遠洋集團出資4億美元,兩名外部有限合夥人各出資4億美元,一名外部有限合夥人擬認購出資2億美元。就資金用途而言,該基金將主要用於投資一線城市核心商圈的成熟甲級寫字樓項目。一部分資金用於投資“北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目”,另一部分用於投資其他符合標準的項目。

第一太平戴維斯相關負責人對此指出,“基金注入的兩個項目z6地塊和遠洋光華國際,這兩個估值差不多是100多億,首先説明外資對北京市場很看好,此外也不排除後續繼續此類合作模式。”亦有部分業內人士同時指出,此舉不僅能使遠洋回流部分資金,更能優化公司的財務指標。

在公告中,地段優越的“Z6地塊”被多次提及。資料顯示,這是一宗位於北京市朝陽區東三環商務中心區核心區的地塊,土地面積1.1萬平方米,于2010年被遠洋、匯豐銀行和崇高發展有限公司聯合體以38.07億元的代價競得。

目前,該地塊上正在建設一幢甲級寫字樓,預計將於2026年竣工。公告中,該寫字樓將被分為A、B物業進行出售。其中,物業A的銷售對價為62.98億元,將注入基金資金池中;物業B銷售對價為1.16億元。也就是説,該項目預期總對價合計約64.15億元。僅按此次的交易對價計算,除去出資4億美元,折合約25.73億元參投合夥基金,至少套現38億元。

而另一宗標的項目“遠洋光華國際”,同樣是位於北京朝陽商務中心區的甲級辦公樓。在公告中,遠洋並未披露該標的的具體收購金額,但從後者的盈利情況來看,該項目上半年稅前溢利為1.14億元,稅後溢利為6746.7萬元,未經審核的綜合資産凈值為15.18億元。業內分析稱,假設潛在的遠洋光華國際也注入上述基金的資産池,僅粗略按資産凈值15.18億元計算,遠洋集團的套現資金量則將再上一個層級。

按照遠洋的表態,上述出售事項的所得款項凈額將用作一般營運資金、償還本集團債務或投資事項。交割後項目公司將不再為遠洋集團附屬公司,與公司綜合財務報表綜合入賬,從而完成財務報表的優化。

公告同時指出,上述基金的期限起計8年,最高可延長2年,由此,遠洋集團也預計將於9年內,因出售事項累計獲得約13.15億元的收益。不論從何種角度看,遠洋此番主動“瘦身”之舉,可謂一舉多得。

增強資金流動性 助力住宅開發業務提速

房地産投資的重資産屬性決定了房企需要有充足的資金維繫。

在行業“黑天鵝”事件頻發、融資環境持續收緊的環境下,增強資金流動性,不僅可以增強房企抵禦風險的能力,還能進一步夯實主營業務,為企業的未來發展贏得更多機會。

事實上,在過往嚴格投資紀律的約束下,遠洋的財務結構穩健、現金充裕,“三道紅線”長期維持“全綠”狀態。截至2021年6月,遠洋集團剔除預收款後的資産負債率為69%,凈負債率為67%,非受限現金短債比為1.6,表現處於行業前列。今年9月份,遠洋集團成功簿記發行5年期19.5億元公司債,至此年內短期負債再融資均已完成。

來自資金方面的優勢,也助力遠洋集團在擴儲上展現出了積極性與多元性。上半年,遠洋新增獲取16個開發項目,新增貨值約500億元,並在數量與品質上均保持了較高水準。7月,遠洋以40億元代價獲取紅星地産70%股權,並成立了新運營管理平臺整體納入遠洋內部管理體系。由此,遠洋不僅獲得了近千億的貨值,還進一步增厚了公司在華東、華中、華西等重點區域的土儲。此外,遠洋集團在城市更新領域亦收穫頗豐,先後與多個城市簽署了城市更新協議。

土儲是房企的“糧倉”,是其持續穩健發展的重要推動力。某知名專家稱,遠洋通過成立核心寫字樓基金和項目注入,減少了既有資金佔用,拓寬融資渠道,進一步增強資金流動性,為其未來發展可謂是注入了一針強心劑。當前,第二輪集中供地期接近尾聲,不少房企選擇“躺平”,手握充裕現金的遠洋集團或利用窗口期,進一步推動其“南移西拓”和“城市深耕”戰略。

遠洋集團執行董事、執行總裁、遠洋資本總經理王洪輝也曾表態,遠洋將在確保財務狀況穩健的原則下,積極獲取優質項目、加快資産週轉速度,保障開發主業穩健增長及經營效益提升,走高品質的可持續發展道路。

在波動的市場環境下,如遠洋一般自律的房企正在享受“好孩子”的紅利,而持續的運營資金的補充,則有助於遠洋獲得更多的市場機會,進一步夯實住宅開發業務,從而實現更為持續、穩健的發展。

(責任編輯:李彤)
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