在調控常態化背景下，房地産行業正面臨洗牌。

一方面，以高杠桿撬動高增長的房企正在被市場驅逐，部分房企甚至走到了破産清算的邊緣；另一方面，過往堅持財務穩健的選手，正在新一輪的市場調整週期中脫穎而出，迎來更多的發展機遇，遠洋集團即是這樣的房企之一。

近日，遠洋集團發佈公告稱，擬與國際資本出資成立14億美元寫字樓基金，聚焦于一線核心寫字樓；同時，遠洋還將旗下兩個項目注入基金中。分析人士指出，遠洋集團在降低重資産持有比重的同時，實現大量現金回流，將為拿地及收並購動作創造更為有利的條件。

主動“瘦身” 財務指標再優化

10月13日深夜，遠洋集團一紙公告引發了市場強烈關注。

具體來看，遠洋集團的公告主要闡述了兩件事情：其一，是聯合全球主權財富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金；其二，將旗下北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金，其中Z6項目交易總價64.15億元。

該基金設立後，將成為目前國內寫字樓市場最大規模的美元基金。其中，遠洋集團出資4億美元，兩名外部有限合夥人各出資4億美元，一名外部有限合夥人擬認購出資2億美元。就資金用途而言，該基金將主要用於投資一線城市核心商圈的成熟甲級寫字樓項目。一部分資金用於投資“北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目”，另一部分用於投資其他符合標準的項目。

第一太平戴維斯相關負責人對此指出，“基金注入的兩個項目z6地塊和遠洋光華國際，這兩個估值差不多是100多億，首先説明外資對北京市場很看好，此外也不排除後續繼續此類合作模式。”亦有部分業內人士同時指出，此舉不僅能使遠洋回流部分資金，更能優化公司的財務指標。

在公告中，地段優越的“Z6地塊”被多次提及。資料顯示，這是一宗位於北京市朝陽區東三環商務中心區核心區的地塊，土地面積1.1萬平方米，于2010年被遠洋、匯豐銀行和崇高發展有限公司聯合體以38.07億元的代價競得。

目前，該地塊上正在建設一幢甲級寫字樓，預計將於2026年竣工。公告中，該寫字樓將被分為A、B物業進行出售。其中，物業A的銷售對價為62.98億元，將注入基金資金池中；物業B銷售對價為1.16億元。也就是説，該項目預期總對價合計約64.15億元。僅按此次的交易對價計算，除去出資4億美元，折合約25.73億元參投合夥基金，至少套現38億元。

而另一宗標的項目“遠洋光華國際”，同樣是位於北京朝陽商務中心區的甲級辦公樓。在公告中，遠洋並未披露該標的的具體收購金額，但從後者的盈利情況來看，該項目上半年稅前溢利為1.14億元，稅後溢利為6746.7萬元，未經審核的綜合資産凈值為15.18億元。業內分析稱，假設潛在的遠洋光華國際也注入上述基金的資産池，僅粗略按資産凈值15.18億元計算，遠洋集團的套現資金量則將再上一個層級。

按照遠洋的表態，上述出售事項的所得款項凈額將用作一般營運資金、償還本集團債務或投資事項。交割後項目公司將不再為遠洋集團附屬公司，與公司綜合財務報表綜合入賬，從而完成財務報表的優化。

公告同時指出，上述基金的期限起計8年，最高可延長2年，由此，遠洋集團也預計將於9年內，因出售事項累計獲得約13.15億元的收益。不論從何種角度看，遠洋此番主動“瘦身”之舉，可謂一舉多得。

增強資金流動性 助力住宅開發業務提速

房地産投資的重資産屬性決定了房企需要有充足的資金維繫。

在行業“黑天鵝”事件頻發、融資環境持續收緊的環境下，增強資金流動性，不僅可以增強房企抵禦風險的能力，還能進一步夯實主營業務，為企業的未來發展贏得更多機會。

事實上，在過往嚴格投資紀律的約束下，遠洋的財務結構穩健、現金充裕，“三道紅線”長期維持“全綠”狀態。截至2021年6月，遠洋集團剔除預收款後的資産負債率為69%，凈負債率為67%，非受限現金短債比為1.6，表現處於行業前列。今年9月份，遠洋集團成功簿記發行5年期19.5億元公司債，至此年內短期負債再融資均已完成。

來自資金方面的優勢，也助力遠洋集團在擴儲上展現出了積極性與多元性。上半年，遠洋新增獲取16個開發項目，新增貨值約500億元，並在數量與品質上均保持了較高水準。7月，遠洋以40億元代價獲取紅星地産70%股權，並成立了新運營管理平臺整體納入遠洋內部管理體系。由此，遠洋不僅獲得了近千億的貨值，還進一步增厚了公司在華東、華中、華西等重點區域的土儲。此外，遠洋集團在城市更新領域亦收穫頗豐，先後與多個城市簽署了城市更新協議。

土儲是房企的“糧倉”，是其持續穩健發展的重要推動力。某知名專家稱，遠洋通過成立核心寫字樓基金和項目注入，減少了既有資金佔用，拓寬融資渠道，進一步增強資金流動性，為其未來發展可謂是注入了一針強心劑。當前，第二輪集中供地期接近尾聲，不少房企選擇“躺平”，手握充裕現金的遠洋集團或利用窗口期，進一步推動其“南移西拓”和“城市深耕”戰略。

遠洋集團執行董事、執行總裁、遠洋資本總經理王洪輝也曾表態，遠洋將在確保財務狀況穩健的原則下，積極獲取優質項目、加快資産週轉速度，保障開發主業穩健增長及經營效益提升，走高品質的可持續發展道路。

在波動的市場環境下，如遠洋一般自律的房企正在享受“好孩子”的紅利，而持續的運營資金的補充，則有助於遠洋獲得更多的市場機會，進一步夯實住宅開發業務，從而實現更為持續、穩健的發展。