中國網地産訊 近日，貝殼研究院發佈報告稱，央行釋放穩定信號 預計四季度市場可以得到一定程度修復。

前三季度發債規模持續下行，同比下降21%；央行釋放友好，市場預期有望小範圍修復

根據貝殼研究院統計，2021年前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點，2021年前三季度發債規模佔比2020年全年發債規模約63%。受房地産行業發展形勢與調控監管政策的雙重影響，資本市場悲觀情緒發酵，導致2021年前三季度房企側發債走低。

9月央行持續發聲定調穩定市場情緒，取得一定成效。單獨9月，房企境內外債券融資規模約690億元，環比增長20.8%，同比下降10.9%。其中，境外發債約275億元，環比大幅增長343.5%。

三季度內，央行從7月降準，到9月發佈《中國金融穩定報告（2021）》與再次強調“兩個維護”等，密集表態房地産金融市場，釋放出一定的積極信號，預計四季度市場預期可以得到一定程度的修復。

2021年以來，長期以境內債為主導，前三季度境內債規模佔比近七成

結構上仍以境內債券規模為主導，前三季度境內發債約5319億元，同比下降12%，佔整體規模約69%，為近五年內最高佔比。2021年以來，境內貨幣政策穩定中性，債市整體保持低位穩定。

而境外方面，受到國際政治經濟形勢下行影響，整體低迷，短期波動較大。2021年前三季度，境外發債折合人民幣約2370億元，同比下降35%，降幅約為境內債3倍，規模佔比整體規模約31%。

四季度，國內市場預期在持續修復中，境內債市將繼續保持穩定。境外債市9月得到較大幅度回暖，但其穩定性較差，因此四季度境外債市仍呈高度不確定性。

三季度境內票面利率呈結構性下降，境外因發債收縮致票面利率因抬升

境內方面，第三季度債券平均票面利率4.17%，較2020年同期下降72個基點。受國內監管政策影響，境內債市發債門檻抬升，當前境內發債主要集中在規模大、信用高、背書厚的優質房企，因此發債利率呈現結構性下降。

境外方面，第三季度境外債券融資平均票面利率為8.06%，與2020年同期基本持平，較2021年第二季度上升144個基點。境外債市悲觀情緒高於境內，發債規模收縮的同時，票面利率不斷抬升。以9月為例，17筆境外債券中，7筆票面利率處於10%以上的高利率，主要涉及正商集團、銀城國際、景瑞控股、中梁控股、新湖中寶、佳兆業集團等。

境內債發行週期穩定，以中期債為主；境外債平均發行週期同比減少1.2年

第三季度，境內新增債券融資發行平均期限為4.0年，與2020年同期4.1年水準基本持平，整體穩定，較2021年二季度小幅增加0.4年，與票面利率成因一致，主要受到發債主體結構性影響。

境外債第三季度平均發行期限2.3年，較2020年同期減少1.2年，較2021年二季度減少0.9年，受資本市場悲觀情緒影響，境外以3年內短期債務為主。

連續4個季度新增發債凈額為負，第四季度房企償債壓力將有所緩解

2021年第三季度境內外債券融資到期債務規模約3552億元，同比增加9.1%，自2020年四季度後，受金融側監管影響，新增發債規模長期低於到期債務規模，即連續4個季度新增發債凈額為負。房企紛紛開啟降負債的自救之路，符合政策預期。預計2021年四季度到期債務規模將達2089億元，相較前三季度，償債壓力有所緩解。