9月20日，碧桂園服務（6098.HK）發佈公告稱，碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，碧桂園服務以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。

公開資料顯示，富良環球為富力物業的全資子公司，持有富力物業服務香港100%股權。

咫尺之遙 富力物業突易主

2021年4月26日，富力物業服務集團有限公司（下稱“富力物業”）向港交所主機板提交上市申請，農銀國際及中金公司為聯席保薦人。

招股説明書顯示，截至最後實際可行日期(2021年4月21日)，富力物業共管理570個物業項目，在管總建築面積約7160萬平方米，包括304個住宅物業項目及266個商業物業項目，在管建築面積分別為5930萬平方米、1230萬平方米。已訂約管理671個物業項目，簽約總建築面積約1.06億平方米，包括381個住宅物業項目及290個商業物業項目，簽約總建築面積分別為8890萬平方米、1740萬平方米。

在2018年至2020年，富力物業分別實現營收18.23億元、21.70億元、25.97億元，利潤分別為虧損1160萬元、6380萬元、2.40億元，整體毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。

不難發現，富力物業在管面積和營收均領先於大部分上市物業公司，上市幾成定局。

但意外仍然發生了。

9月20日，碧桂園服務公告稱，擬以不超過100億元的代價收購富力物業，隨後，富力物業撤銷了在聯交所上市的申請。

富力物業終止上市並賣身的背後，是富力地産日趨惡化的財務狀況。

根據富力地産2021年中報，截至2021年6月末，富力地産短期借款為519億元，而現金及現金等價物僅有128億元，可動用的短期資金與債務間存在390億的缺口。

9月14日，惠譽將富力地産及其子公司富力香港的評級展望由“穩定”下調至“負面”，惠譽稱，負面評級展望反映了富力地産的融資渠道有限。

碧桂園服務公告收購富力物業當日，富力地産執行董事李思廉及大股東張力表示將向富力地産提供約80億港元股東資金以應付短期內到期債務，而李思廉及張力分別各持有富力物業46.48%股份。

富力物業，終究成了解決富力地産危機的墊腳石。

收並購加碼 規模化之路再提速

在2020年短暫將收並購重點側重多元業務後，碧桂園服務再次回到了規模擴張的主航道，開啟了對物業同行的大並購。

2021年2月25日，藍光發展（600466.SH）發佈公告稱，公司下屬子公司藍光和駿擬轉讓其持有的藍光嘉寶服務64.6203%的股份。公告顯示，2月23日，藍光發展及下屬子公司藍光和駿與碧桂園物業香港簽署了《關於四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權合作意向框架協議》。碧桂園物業香港擬以現金方式收購藍光和駿持有的藍光嘉寶服務64.6203%的股份。

數據顯示，截止2020年12月31日，藍光嘉寶服務合同管理面積約2.14億平方米，總在管建築面積1.3億平方米。在2020年，藍光嘉寶服務實現營業收入27.34億元，凈利潤5.33億元。

算上此次收購富力物業，僅通過這兩次收並購，碧桂園服務即新增在管面積約2億平方米，新增營收約50億元，新增凈利潤約8億元。

在2020年碧桂園服務業績發佈會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江披露碧桂園服務2021年～2025年發展計劃，稱未來5年碧桂園服務的收入和利潤將實現年複合增長50%以上，到2025年要實現千億營收。

在2020年，碧桂園服務實現收入約156億元，凈利潤約27.82億元。其中，物業管理服務實現收入86.07億元，在整體營收中佔比為55.2%；社區增值服務實現收入17.31億元，在整體營收中佔比為11.1%；非業主增值服務實現收入13.7億元，在整體營收中佔比為8.8%；城市服務業務實現收入8.8億元，在整體營收中佔比為5.7%。

不難發現，在千億目標與收入利潤年複合增長50%的大背景下，碧桂園服務將發力的重心放在了規模化擴張方面，通過不斷地收並購實現營收及利潤的預期增長目標。

硝煙四起 物業公司的進與退

碧桂園服務持續加碼收並購及富力物業賣身的背後，還有一個容易被人忽視的背景，那就是上市物業公司的高估值，正逐漸成為過去式。

2021年年初至今，51家上市物業公司（不含藍光嘉寶服務）中，僅有15家物業公司股價較年初上漲。與之相對，卻有高達26家物業公司股價出現下跌，其中更有10家物業公司跌幅超過20%，恒大物業和卓越商企服務跌幅均超過45%。

與此同時，上市物業公司近60日的漲跌幅數據更是慘不忍睹，期間僅有4家物業公司股價實現上漲，股價下跌的上市物業公司數量達40家，更有7家物業公司區間跌幅超過40%。

股價震蕩的背後，是物業行業普遍趨同的發展模式及不斷惡化的市場環境。

碧桂園服務之外，行業另一龍頭萬物雲先後並購陽光智博、伯恩物業，規模化成為頭部物業公司共同的訴求。而增值服務、城市服務、數字化等雖然聽起來更美好，但目前普遍存在營收佔比不高或盈利有限等問題，物業公司進一步發展高度依賴基礎物業服務的現狀並未改變。

但基礎物業服務持續保持較高盈利水準並不容易。在房地産行業深度調整、物業行業惡性競爭加劇、人力成本不斷上升、社保合規要求越來越高的當下，各物業公司基礎物業服務成本不斷攀升，保持現有盈利水準和盈利能力面臨挑戰。

在現有盈利能力愈發難以維持的背景下，做大基數成為眾多物業公司共同的選擇。萬物雲如此，碧桂園服務亦如此。

當規模化成為共識，且維持規模增速所需面積不斷增加，物業行業正硝煙四起，市場競爭激烈程度有增無減。

是咬牙前進，還是及時後退，成為擺在所有物業公司面前的兩難選擇。