趙宏華
案情回顧
因結婚需購置婚房，小王在某小區選中了一套心儀房産，雖然是二手房，但地理位置、價格非常合適。小王隨即與房主李先生達成了存量房屋買賣協議，並依約支付了房款，李先生將房屋及鑰匙等交付小王使用。但幾天后，小王發現自家大門上貼上了法院公告。原來李先生因與他人存在債務糾紛，該房屋被法院查封。無奈之下小王向法院提出執行異議，請求法院停止對房屋的強制執行。
法院審查認為，此房雖登記在被執行人李先生名下，但在法院查封之前，該房已被出售給小王並交付佔有，小王也依約交付了房款。未辦理房屋過戶手續是因為李先生以在國外為由搪塞推託，應當依法保障購房者的權益，法院裁定支援了小王的異議請求。
法官釋法
《最高人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出執行異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應當予以支援：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法佔有該不動産；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求支付執行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中，法院在充分審查小王提交的相關證據基礎上，認為他的異議請求同時符合上述四種情形，於是作出了支援其異議請求的裁定。
法官在此提醒，買受人只有上述四種條件同時滿足，自己的權利才能排除法院的強制執行，提出的執行異議才有可能得到法院支援。因此，在房屋買賣交易中，買受人一定要有證據意識，注意留存購房合同、房款發票或收據、房屋交付手續以及主張過戶的短信、聊天記錄、書面通知等證據。一旦發生糾紛，就可以及時拿起法律武器維護自身權益。（作者單位：北京市房山區人民法院）
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