8月16日，北京北辰實業股份有限公司（簡稱“北辰實業”）發佈2021年上半年業績報告。報告期內，該公司實現營業收入102.45億元，同比上升205.93%；凈利潤2.29億元，同比增長22.44%；歸屬於上市公司股東的凈利潤2.65億元，同比增長49.12%。

發展業務可圈可點，“無新增土儲”面臨危機

得益於發展物業板塊可結算面積增加，期內北辰實業實現營業收入93.94億元（含車位），稅前利潤為7.94億元，同比分別上漲2.55倍及53.52%。上半年，北辰實業發展物業實現合同銷售面積60萬平方米、合同銷售金額111億元（含車位），較去年同期分別增長116%和125%。其中，北京、重慶、長沙及成都分別實現合同銷售金額27億元、22億元、19億元及12億元。

參考2020年數據，北京、蘇州、武漢、長沙、廊坊、重慶6大城市給北辰實業帶來較高的毛利率貢獻，其中北京毛利率達47%，蘇州46%，武漢38%，長沙35%。

的確，借力北京舉辦亞運會、奧運會等體育賽事起飛的北辰實業，自2015年以來，北辰實業發展物業以“立足北京、拓展京外”為方針，持續推進區域深耕和新城市拓展，在住宅、公寓、別墅、寫字樓、商業方面都取得了一定成績。

但作為全國性房企而言，北辰實業的“土儲”顯然不足。

財報顯示，該公司實現新開工面積41萬平方米，同比下降49%。開復工面積552萬平方米，同比下降21.5%，竣工面積63萬平方米，同比上漲59.4%。結算面積73.46萬平方米，同比上漲286.05%，結算金額93.94億元，同比上漲255.26%；報告期末待結轉面積121.06萬平方米，同比下降29.27%。 

下半年，北辰實業預計實現新開工面積34萬平方米，開復工面積522萬平方米，竣工面積139萬平方米。銷售方面，力爭實現簽訂合同金額（含車位）79億元，銷售面積46萬平方米。

如果達到這一目標，則有賴於豐厚土儲和良好的現金流。數據顯示，報告期內，公司總土地儲備 623.41 萬平方米，權益土地儲備 556.23 萬平方米，無新增房地産儲備。且按照財報公佈的低於行業平均週轉的存貨週轉天數1305天的快週轉運營，以及每年120萬平米的去化速度，未來很快面臨著未來或無貨可賣的局面。更值得關注的是，公司依賴於單個項目的情況較為嚴重，一旦該項目售罄，將面臨更大的營收下滑。

探尋發展業務之外的新增長點——會展業務

當然，不光是發展業務板塊，北辰實業依賴於我國會展業的蓬勃發展及資産證券化産品發行機遇，目前已成為國內運營會展場館數量最多，整體規模最大，承辦會議檔次最高的會展運營企業。

至期末，北辰實業已進入全國26個城市，受託管理會展場館17個，受託管理酒店15家，實現受託管理會展場館總面積達334萬平方米，總建築面積近 420 萬平方米。財報顯示，上半年會展業務營收7.86億元，同比上升19.08%；實現利潤總額4273.42萬元，同比上升391.93%。

這歸功於北辰實業一系列會展活動的成功舉辦，以及新簽項目的增加。其中新簽約雄安國際科技成果展示交易中心及配套酒店、成都空港産業服務區會議中心及配套酒店2個委託管理項目，在南京、廣州、重慶、山西、常州等省區市新簽約8個會展場館或酒店顧問諮詢項目。作為行業龍頭，公司會展業務也必將迎來更大發展。

最新消息顯示，為了給輕資産業務會展板塊持續賦能，北辰實業7月2日，北辰實業公告稱，北辰會展集團通過在北交所公開掛牌的方式增資擴股，引入首旅集團、首鋼建投、京東科技及GL events China Limited四家戰略投資者，正式更名為首都會展（集團）有限公司。這一動作實現資産盤活，也優化了負債結構，也為後來的冬奧會奠定基礎。

價值被低估，長期償債能力或將提升

目前北辰實業擁有發展物業、投資物業、會展業務三大業務板塊。儘管會展業務或將帶動公司業務快速增長，但目前發展業務、投資物業板塊仍值得關注。

公司持有並運營的投資物業包括位於北京亞奧核心區的國家會議中心、北京國際會議中心、北辰洲際酒店、五洲皇 冠國際酒店、北京五洲大酒店、國家會議中心大酒店、北辰世紀中心、匯賓大廈、匯欣大廈、北 辰時代大廈、北辰匯園酒店公寓以及位於長沙的北辰洲際酒店、長沙北辰國際會議中心等，總面積逾 128 萬平方米。

這些物業在公司財報中以成本方式計量，按照年折舊率2.25%-4.75%計算，財報顯示，折舊費為1.3億元，但這種演算法並未基於物業的實際價值。如果重估其物業價值，至少在480億元左右。

更值得一提的是，這部分業務收入每年都在26億元左右，實現稅前利潤約8億元，北京租金收入佔26%。如果給予15倍PE估值，這部分資産價值90億元左右。

再看發展物業方面，財報顯示，上半年流動資産總額為203.27億元，主要是貨幣資金、一年內到期的非流動資産、存貨，其中一年到到期的非流動資産為116.93億元、貨幣資金為73.85億元，存貨為78.61億。存貨主要是待售房地産和購買的土地。簡單按重估，這部分存貨價值在120億元之上，而一年內到期非流動資産也可以進行估值。而公司流動負債386.88億元，公司流動資産總價值453.56億元，是可以覆蓋債務的。加上重新估值後，更加不用擔心償債能力減弱。

另據財報顯示，北辰實業市盈率為14.89%。

從融資方面看，上半年北辰實業的平均融資成本為5.98%。期內，北辰實業拓寬資本市場融資渠道，取得證監會出具的30億元公司債券發行批文，並已發行第一期債券3.19億元，票面利率3.46%，融資成本創有史以來最低水準。

但資産負債率為76.44%，仍然踩線，相比2020年末77.18%略有下降。上半年流動比率是1.8，速動比率0.47，相比2020年末速動比率有所上升，短期償債能有略有提高。

財報提到，下半年公司預計固定資産投資人民幣 7.7 億元，按工程進度付款，資金來源安排為自有資金。依託低成本融資優勢及良好的現金流週轉，北辰實業償債能力或將進一步提升。

展望2021年下半年，北辰實業于報告中指出，在各個業務板塊著力創新，靈活調整經營策略，以提升客戶滿意度為核心，不斷創新産品及服務體驗，以“低成本擴張、輕資産運營、新經濟支撐、高端服務業發展”為方向，力爭打造國際一流的會展品牌企業和國內領先的複合地産品牌企業。