8月29日，萬科發佈2021年半年報。

半年報顯示，上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；受報告期結算的房地産開發項目利潤率下降影響，歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

值得注意的是，這是萬科自2008年以來，凈利潤首次出現下滑。面對投資者的疑問，萬科總裁、首席執行官祝九勝在8月30日的業績會上表示，現在心情比較忐忑：“這就像讀書時候的感覺，期中考成績出來，沒考好怎麼回答老師。”

實際上，儘管如此，萬科的財務基本面保持較好水準。在“三道紅線”方面，上半年，萬科保持“綠檔”。截至6月末，萬科持有貨幣現金1952.2億元，扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%；剔除預收賬款的資産負債率69.7%。

疫情黑天鵝與房地産調控深化背景之下，行業面臨多重挑戰。萬科堅持穩字當頭，在2021年上半年交出了一份不俗的成績單。

凈利下滑 銷售在多城位列前三

萬科實現凈利潤同比下降11.7%，盈利下滑背後的原因是什麼？

面對凈利潤兩位數下滑，萬科祝九勝在會上總結三個原因，第一是銷售規模增長有限，不足以對衝利潤下滑；第二是毛利率下降稍快；第三是轉型業務帶來的影響，轉型效果要體現出來還需要時間。

從業績表現上看，2021年上半年萬科銷售依然保持較高增長。具體到房地産開發業務方面，數據顯示，上半年，萬科開發業務實現合同銷售面積2191.7萬平方米，合同銷售金額3544.3億元，同比分別增長5.5%和10.6%，在38個城市市場位列前三。

分區域看，上海區域銷售額1322.2億元，佔集團銷售總額的37.3%；北方區域銷售額745.9億元，佔比21%；南方區域銷售金額721.6億元，佔比20.4%；中西部區域銷售額545.5億元，佔比15.4%；西部區域銷售額158.5億元，佔比4.5%；其他區域的銷售額佔比1.4%。

土地是房企持續發展的基石。投資拿地方面，半年報顯示，萬科堅持量入為出，在優先保障投資品質的前提下適度補充項目資源。上半年共獲取新項目95個，建築面積1505.9萬平方米，項目地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位於一二線城市。

截至6月末，萬科在建項目和規劃中項目的總建築面積約16065.9萬平方米。其中在建項目總建築面積約11283.3萬平方米，權益建築面積約6738.8萬平方米；規劃中項目總建築面積約4782.6萬平方米，按萬科權益計算的建築面積約3043.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在報告期末合計約339.8萬平方米。

坐擁近2000億現金 萬科“綠檔”經營

房地産行業進入到下半場已成為業界共識。

當前，無論是疫情“黑天鵝”，還是房地産行業中如“三道紅線”等調控政策的衝擊，讓房企們的財務狀況面臨前所未有的壓力。

不過，萬科“坐擁”貨幣現金1952.2億元，相較于同行，顯得“輕鬆”許多。

與此同時，監管部門對房企提出的“三條紅線”要求，萬科的三項財務指標也已達標，穩定在“綠檔”水準。具體來看，萬科扣除預售監管資金和受限資金的現金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續20年低於40%；剔除預收賬款的資産負債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點。

這源於一直以來，萬科穩健經營的戰略。祝九勝稱萬科膽子小，一直是穩健為主，因此長期賬面上的現金都會比較多。

“看三道紅線，凈負債率這一塊，萬科20年來這一項指標在同行中都是最低的，20年來的凈負債率都是在40%以下，平均在20%以下，這是萬科一貫的風格，這種風格給萬科帶來的好處不如階段性採取激進的風格對股東的回報多，萬科覺得在追求對股東ROE回報之前，能夠長期穩健、長期活下去，可能比短期的回報來説更優先。”他説。

良好的財務狀況使得萬科融資優勢得以凸顯。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點。國際三大評級機構標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩定”。

萬科財務負責人韓慧華在業績會上表示，整個行業去杠桿是大趨勢，今年以來融資環境在持續收緊的狀態，金融機構在房企的融資上更加謹慎。萬科上半年融資方式主要是“借新還舊”，下半年融資總量仍會保持克制。

“整個行業的遊戲規則在發生變化，我們的發展思維也要相應作出調整。我們沒有把規模和速度作為唯一的目標來看，會在規模和效益之間、短期和長期之間、風險和收益之間權衡，萬科堅持‘穩字當頭’，在我們的認知裏‘活下去’比什麼都重要。”談及長期經營目標時，祝九勝表示。

加速公司轉型 萬科多業務收效

萬科半年報指出，房地産行業正在發生深刻變局，萬科將堅定實施不動産開發、經營、服務並重戰略，與城市同步發展、與客戶同步發展，加速推進公司轉型，並拓展多元化佈局，包括物業服務、物流倉儲、商業開發及運營等板塊。

半年報數據顯示，物業服務方面，今年上半年實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，佔比55.0%；商業物業及設施服務31.6億元，佔比30.4%； 智慧城市服務6.3億元，佔比6.1%；社區生活服務收入5.6億元，佔比5.4%；萬物成長收入3.2億元，佔比3.1%。

具體而言，社區空間服務方面，萬物雲以“萬科物業”為品牌，已佈局全國105個大中城市，服務3490個項目。商企空間服務板塊，服務項目累計超過1900個，服務頭部網際網路科技企業和獨角獸企業超50家，其中市值超百億美元的企業超20家。城市空間服務板塊目前業務已覆蓋北京、深圳、廣州、雄安新區、成都、廈門等21個城市和地區，累計簽約項目達到31個。

商業開發與運營方面，上半年實現商業項目的營業收入36.29億，同比增長19%，其中，印力管理的商業項目營業收入24.53億元，同比增長21.6%。截至報告期末，該集團已開業項目整體出租率92.3%，其中穩定發展期（開業3年以上）的商業項目出租率93.9%。

物流倉儲方面，萬緯物流管理項目營業收入同比增長64%至13.4億元，其中高標庫和冷庫的收入分別為9.2億元和4.2億元。截至6月底，萬緯物流已在44個城市累計管理148個項目，累計開業項目建築面積797萬平方米，其中高標庫穩定期出租率已達到94%。

對於未來發展展望，萬科在半年報中還指出，當前外部經營環境依然複雜嚴峻。下半年集團將堅持“行穩致遠”的工作主基調，圍繞“鞏固提升基本盤”、“從以房地産開發為主向不動産開發經營服務並重轉變”這兩個戰略突破點推動轉型發展，做好以下工作，一是提高資源轉化效率和回款效率；二是持續保持“綠檔”水準；三是堅持理性投資，提升投資品質；四是堅持開發、經營、服務並重，加強經營、服務能力建設；五是全面經營挖潛，加強精益管控。