半年報快讀|彩生活:非物管業務佔比降至10% 轉折遙遙無期

來源:中國網地産 2021-08-27 15:07:42

8月25日晚間,彩生活(1778.HK)發佈2021年上半年業績公告。公告顯示,2021年上半年彩生活實現營業收入17.92億元,同比增長約0.7%;集團擁有人應佔溢利約人民幣2.5億元,同比增加約5.8%。

業務收縮 多元黯淡無光

報告顯示,彩生活營收來源於物業管理服務、增值服務及工程服務三大板塊。在2021年上半年,彩生活實現營收17.92億元,其中物業管理服務實現營收16.13億元,同比增長3.4%,在整體營收中的佔比較去年同期上升2.3個百分點至90%;增值服務實現營收1.45億元,同比下降4.4%,在整體營收中的佔比較去年同期下降0.4個百分點至8.1%;工程服務實現營收0.34億元,同比下降49.3%,在整體營收中的佔比較去年同期下降1.9個百分點至1.9%。

不難發現,除了物業管理業務尚能維持增長外,彩生活的增值服務與工程服務收縮之勢非常明顯。在頭部物業公司紛紛降低物業服務收入比重並努力開闢多元化收入渠道的背景下,彩生活的逆勢而為可能並非特立獨行,更多的是一種無能為力和無可奈何。

增長緩慢 瓶頸近在眼前

在2021年上半年,上市物業公司營收增速普遍超過50%,在此背景下,緩慢增長的彩生活宛如逆水行舟,不進則退。

自2018年底合約面積首次突破5.5億平方米之後,彩生活的發展似乎突然陷入停滯。在2019年底和2020年底,彩生活合約面積分別為5.62億平方米、5.63億平方米,幾乎零增長。在2021年上半年,彩生活合約面積約為5.65 億平方米,相對於現在的體量而言,算得上是原地踏步。

營收方面亦如此。2018年至2020年,彩生活營業收入分別為36.14億元、38.45億元、35.96億元,營收在2020年甚至呈現下降之勢。在2021年上半年,彩生活實現營業收入17.92億元,僅較去年同期僅微增約0.7%,去年同期營收為17.79億元。

營收增速乏力甚至難以穩定增長,在管面積幾乎原地踏步,多元化業務全面收縮,彩生活的瓶頸近在眼前。

危機持續 轉折遙遙無期

報告顯示,截至2021年6月30日,彩生活共管理2772個小區,管理的總建築面積約為5.53億平方米,並與45個小區訂立顧問服務合約,顧問服務安排的總建築面積合共約為0.12億平方米。

雖然整體在管面積仍然較為可觀,但仔細分析其變動趨勢和構成,情況卻不容樂觀。

2021年上半年,彩生活新接管面積618.5萬,共接管項目39個;退出面積474.5萬平方米,退出項目64個,新接管面積與退出面積的差值為144萬平方米。而在整個2020年,彩生活共新接管面積766.5萬平方米,接管項目45個;退出面積611.1萬平方米,退出項目63個,新接管面積與退出面積的差值為155.4萬平方米。僅2021年上半年的項目退出數量,就已經超過了2020年全年,而2021年上半年的退出面積也接近去年全年。與此同時,新接管與退出面積的差值,則在快速縮小,這説明彩生活目前的市場拓展僅能勉強維持在管面積的相對穩定。

在價格競爭愈發激烈的當下,新獲取項目成本飆升,收益不斷下降,僅僅依靠為數不多的凈增加面積來抵消全部的市場拓展成本,似乎並不現實,彩生活正陷入飲鴆止渴的危局。

另一個數據也反映出彩生活的無能為力。作為彩生活高毛利與在管面積飛速增長的利器,酬金制目前也難以為繼。在2021年上半年,彩生活通過酬金制實現的物業管理收入僅為0.91億元,在物業服務營收中的佔比僅為5.0%,較去年同期下降0.1個百分點。

酬金制的利弊難以一概而論,但頭部物業公司紛紛選擇包乾制卻是事實。在眾多項目紛紛採取酬金制的彩生活,目前也不得不面對酬金制增長乏力的現實。

報告顯示,截至2021年6月30日,撇除為酬金制小區雇用的員工,彩生活約有13755名僱員,較 2020年12月31日減少約704人。雖然彩生活強調其通過引入智慧設備提升了自身的服務效率,為業主提供高品質的物業管理服務。但退出面積的增長、退出項目數量的增加以及營收的止步不前,表明業主似乎並不認可彩生活的減員增效模式。

發展緩慢、業務收縮及在管面積保有困難等現實情況不斷困擾著彩生活這個物業行業第一股。彩生活轉折的起點雖然難以言明,但其逐漸下行的趨勢卻愈發明顯。眾多因素影響下,彩生活正深陷兵敗如山倒的危局。

(責任編輯:羅浩)
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發展緩慢、業務收縮及在管面積保有困難等現實情況不斷困擾著彩生活這個物業行業第一股。
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