日前，1981年建成的西城月壇街道真武廟五里三號樓，悄然煥新。新做的樓體外立面，紅磚透著精神；閃亮的鋁合金窗，顯得精緻，邊角處還巧妙地增加防撞角；充電樁旁，擺放整齊的電動自行車正在充電；就連院裏的井蓋都描繪了卡通圖案……“老破小”變“精巧美”，這得益於全市首例老舊小區改造“租賃置換”新模式的實施。

西城區住建委主任劉戍東説，真武廟五里三號樓改造項目通過“租賃置換”實現了社區補短板的目標，提升了居民生活品質，同時又達到職住平衡。這個在政府支援、引導，社會資本改造、更新，小區群眾建議、監督三方合力下，探索出的多元互惠、微利可持續的新模式，為核心區老舊小區改造走出了一條新路。

三號樓的美，從大門口就開始了。棕色的標牌鑲嵌銀灰色的字，分類垃圾桶整齊碼放。左側，緩緩的斜坡和扶手構成了無障礙坡道。右側高臺階的盡頭是道閘和智慧刷臉系統。剛剛在附近街心花園散步歸來的李秋昶走進小區，值守的物業人員小劉主動和老人打招呼。老人笑著拿出手機，給小劉拍了一張工作照。

李秋昶不忙上樓，在樹下站一站，在小區轉一轉，和相熟的街坊聊上幾句，住了近40年的小區，變得真好看。

“改造前小院和周圍沒什麼兩樣，樓體外立面老化破損、基礎配套設施老化、公共服務缺項、無專業物業管理……”説起從前，老人直搖頭，“我幾乎要搬家離開，到通州跟女兒一家生活。”

2019年夏天，李秋昶跟老街坊聊天，得知三號樓要嘗試一種新的改造方法，小院環境怎麼改居民説了算。他馬上給真武廟社區居委會主任申潔打電話求證，申潔告訴他：項目實施方正在徵求意見，有需求可以直接提。

無障礙設施、門禁、物業、充電樁、老幼活動空間……一條條居民意見匯集到樓門長和申潔的筆電上。經過專業設計師和西城區住建委的踏勘，街坊們的意見逐條轉化成設計方案上的重點解決內容。實施方現場負責人賈靚記得，當年7月召開的前期徵求意見會上，老街坊們對下水和外立面的改造需求最為迫切。

多輪走訪，外部改造方案獲得了絕大多數人的認可。可內部怎麼改？

一種更新穎的模式正在推進。

劉戍東説，在老舊小區改造過程中，單靠政府補貼，無法在短時間內鋪開規模。為了破題，在西城區政府和産權單位引導及適當支援下，真武廟項目引入了民營企業願景集團的資金，在“微利可持續”的前提下，依據地域特點，嘗試“租賃置換”。

老舊小區，房屋普遍較小，居民中老人佔比高，老樓又沒有電梯，出行不便，原住居民想改善居住條件，有“出”的需求；小區臨近金融街，不少白領想在公司周邊租住，有“入”的需求，這就使“租賃置換”有了實施的可能。“租賃置換”，即由政府支援，引入第三方資金，在項目實施方的運作下將老舊小區房屋集中租賃，繼而進行集中改造，改造為人才公寓後，再轉租給附近上班的中青年白領。實施方與原房主和租賃者分別簽署合同，一次性付給原房主一年至幾年租金，並協助原房主尋找優質、低價的置換房源，原房主租房支出，由實施方支付，微利可持續，最終實現多方獲利，小區整體提升。

已進入耄耋之年的呂淑蘭住四樓頂層，上下樓很吃力。可居民意見不統一，導致電梯遲遲無法安裝。兒子、兒媳不放心，常來陪老人。聽説小院有了“租賃置換”的新模式後，兒媳主動找到申潔和賈靚，勸老人嘗試。“改造以後住進來什麼人？”“真能找到離兒子近的房？”“合同簽幾年？”老人的疑惑，申潔和賈靚一一解答。

根據原房主實際情況，項目合同設置為10年。為避免租期過長帶來焦慮，高齡住戶可酌情簽訂時間相對較短合同。租賃對象均為金融街附近白領，保證了租戶素質。經過評估，按照6000元一個月的標準，預付呂淑蘭一年租金，並且以較低房價為老人在兒子家附近找到房源。

老人打消了疑慮，在兒子和兒媳考察過“新家”後，于2020年6月簽了“租賃置換”合同。“兩邊的差價一減，我每月還能掙好幾百呢。還能和兒子住一個小區，太合適了。”呂淑蘭説。

老人搬走了，老房改造成人才公寓。

“改造原則是不改變原有房屋結構，經過設計師測算，在加裝衛生間的情況下，只要使用面積不少於七平方米，都可以進行改造。”賈靚説。經過市場調研，設計師將主打戶型定為單身公寓、年輕夫妻公寓和一家三口公寓。分別對應單間、一室一廳和兩室一廳。

“考慮到金融街附近年輕的單身白領偏多，我們把改造的重點首先聚焦在獨立的衛浴空間。”賈靚説，對於年輕人來説，居住空間不一定要太大，但是一定要私密，並且有足夠的儲物空間。

今年6月，天津“90後”小夥兒呂先生搬進三號樓，他的“新居”，正是呂淑蘭的“老房”，房間已沒有了老舊的模樣，淡藍色的壁紙和白色的桌椅、沙發營造著簡約之美。幾個儲物格子上擺放著小呂的生活用品。沙發旁的衣櫃裏，襯衫和休閒服裝整齊排列。沙發下和床下，還“暗藏”大號儲物櫃。

“您看整個環境多新呀，還有這麼多的儲物空間。對於我來説就是拎包入住。”小呂説，這是自己從天津到北京後的第一個住所。每天早晨，只要騎十幾分鐘電動車就可到達位於金融街的單位，大大節省通勤時間。

截至目前，真武廟五里三號樓的五十多戶居民中，已經有十多戶簽署了“租賃置換”合同。老住戶找到“新家”；新住戶租到好房；小區環境大幅度提升，居民投訴降低了，項目實施方也實現了微利可持續，老舊小區得以長久美麗。未來，這一方式將在西城區適合的老舊小區複製推廣，給老街坊和新租戶帶來更加多彩的新生活。