8月19日晚間，金科服務（9666.HK）發佈2021年上半年業績公告。公告顯示，2021年上半年金科服務營業收入由2020年同期的13.70億元增至25.86億元，增幅約88.79%；凈利潤由2020年同期的3.02億元增至5.42億元，增幅約79.10%，凈利潤率達20.95%。

發展速度逐步加快 綜合實力不斷提升

報告顯示，截至2021年6月30日，金科服務在管建築面積達1.87億平方米，同比增長43.97%；營業收入為25.86億元，同比增長88.79%；凈利潤為5.42億元，同比增長79.10%。

具體來看，來自物業管理服務的收入由去年同期的9.25億元增加約41.5%至2021年前6個月的13.10億元，主要原因是金科服務在管面積的持續增長。來自非業主增值服務的收入由去年同期的2.92億元增加約94.2%至2021年前6個月的5.67億元，主要原因是商品房代理銷售業務的飛速發展及服務案場的數量增加等。來自社區增值服務的收入由去年同期的1.26億元增加約419.0%至2021年前6個月的6.52億元，主要原因是客群基數增加及社區增值服務種類擴充等。來自智慧科技服務的收入由去年同期的0.26億元增加約115.8%至2021年前6個月的0.57億元，主要原因是為獨立第三方開發的智慧解決方案項目增加及在智慧案場服務更廣泛實施生命家系統。

來源：企業半年報

隨著各業務的快速發展，金科服務的綜合實力正不斷提升。

成本飆升營收暴漲 增值服務飛速成長

報告顯示，金科服務致力於向業主和住戶提供全生命週期的社區增值服務，圍繞“食、住、行、遊、購、育”，構建社區生態圈。報告期內，金科服務社區增值服務收入約為6.52億元，較去年同期增長約419.0%，佔總體收入的約25.2%，較去年同期大幅上升16.0個百分點。

金科服務表示，其正大力發展社區增值服務，通過引進專業型人才，提升服務品質和延展服務鏈條，通過線上+線下全員行銷模式，提升業務小區滲透率。

資料顯示，金科服務社區增值服務分為四大板塊，分別為家庭生活服務、園區經營服務、旅居綜合服務及家居煥新服務。報告顯示，金科服務家庭生活板塊2021年上半年實現營收約為人民幣1.32億元，較去年同期增長約110.4%；家居煥新板塊2021年上半年實現營收約為人民幣0.49億元，同比增長234.4%；旅居綜合板塊2021年上半年與千戶苗寨、百里杜鵑等全國知名景區達成合作模式，共同打造基於社區、面向社會的旅遊發展新模式。

營收的飛速增長從正面展示了金科服務在社區增值服務方面的積極嘗試與初步成果，而成本的快速增長則從側面説明金科服務的勇氣與付出。

報告期內，金科服務旅遊服務成本支出從去年同期的37萬元增長600余倍至2021年前6個月的2.26億元，房産經紀業務分包成本則從去年同期的無此項支出增加至2021年前6個月的1億元；同時金科服務已出售貨物成本也從去年同期的0.64億元增長105.97%至2021年前6個月的1.31億元，廣告開支也從去年同期的248.1萬元增長389.76%至2021年前6個月的1215.1萬元。

來源：企業半年報

金科服務增值服務的飛速發展，也是物業行業大力探索全新領域的積極嘗試。

兩大指標分化明顯 第三方項目不理想

快速發展之下，金科服務也暴露出不少問題。

報告顯示，截至2021年6月30日，金科服務在管建築面積達1.87億平方米，較2020年12月31日增長19.61%；第三方貿易應收款為11.82億元，較2020年12月31日增長52.91%；物業管理服務合約負債為4.57億元，較2020年12月31日增長19.14%。

作為對比，截至2021年6月30日，金科服務關聯方貿易應收款為1.18億元，較2020年12月31日下降59.79%；社區增值服務合約負債為0.36億元，較2020年12月31日增長950.88%。

來源：企業半年報

不難發現，隨著金科服務規模的增長以及第三方在管面積的增加，金科服務的第三方貿易應收款大幅增長，物業管理服務合約負債增速也不及在管面積增速，反映其在第三方項目管理與運營上成效並不理想。

報告顯示，在2021年2月和5月，金科服務先後收購了包頭智慧物業和重慶美利山物業，新增在管面積300余萬平方米，總代價超1.5億元，每平方米收購成本約50元。

對於金科服務而言，如何做好新增項目運營工作，降低第三方貿易應收款金額並努力提高合約負債特別是物業管理服務合約負債，仍然需要很長一段時間。