2018年，香港聶歌信山之上，九龍倉持有的Mount Nicholson二號屋以13.99億元的價格被售出，平均每呎價格為15.18萬元，合人民幣近150萬/平米，總價與單價均創當時亞洲紀錄。

二號屋買家為蔡奎，龍湖吳亞軍前夫。

對於九龍倉集團而言，以Mount Nicholson為代表的的山頂豪宅與IFS為代表的商業地産正逐漸成為支撐其未來業績的核心。

據九龍倉集團發佈的2021年半年報顯示，2021年上半年集團收入增加122%至123.37億港幣，去年同期為55.51億港幣；營業盈利增加71%至43.01億港幣，去年同期為25.17億港幣，股東應佔集團盈利為10.38億港幣，去年同期為虧損17.41億港幣。

雖然整體業績數字向好，但在財報中我們也同樣看到九龍倉對未來不確定性的擔憂：

香港豪宅市場正在走出疫情影響，惟發展銷售期較長增加風險；限價、限購等政策限制國內項目回報並增加企業風險；內地投資物業方面，奢侈品銷情表現出眾反而引發業主爭奪戰。

2019、2020年九龍倉集團在公開招拍挂市場並未拿地，截至目前九龍倉集團在內地只擁有260萬平方米的土地儲備。九龍倉集團將2021年的銷售目標定為150億元，同2020年保持一致，足見其對於內地房地産市場的謹慎程度。

我們針對九龍倉集團發展物業與投資物業兩塊核心業務，分別以香港與內地進行區域業績貢獻進行分析——

1、2021年上半年，九龍倉集團在香港的發展物業收入24.28億港幣，營業盈利6.94億港幣；其中內地發展物業2021年上半年收入為42.76億港幣，去年同期為11.76億港幣；營業盈利為7.14億港幣。

2、2021年上半年，九龍倉集團在內地的投資物業收入26.77億港幣，營業盈利17.8億港幣，疫情防控與消費回升致使其旗下各大商場租金有所增長。

3、2021年上半年，九龍倉集團內地酒店收入為2.59億港幣，同比去年的1.23億港幣大漲111%。

上半年報告期內，九龍倉集團仍有未確認銷售額人民幣273億元，涉及面積90萬平方米。由於沒有增購地塊，集團的土地儲備進一步減少至260萬平方米。

九龍倉集團的核心業績增長主要得益於中國內地發展物業。2020年九龍倉集團全年業績顯示總收入為209.97億港元，同比增加24%，盈利38.64億港元，同比增加14%。雖然九龍倉集團在土地市場依舊保持謹慎，且商業項目受到新冠疫情衝擊，但在2020年和2021年上半年仍舊取得增長，這是同屬於會德豐旗下的九龍倉置業不可比擬的成績。

長沙、成都和重慶三座IFS的租金收入增長，更是海港城與時代廣場難以跟上。其中2020年長沙IFS收入同比增加25%，盈利同比增加55%；成都IFS收入同比增加6%，盈利同比增加12%。

近幾年，九龍倉集團財務情況得以進一步優化，也在於其充沛的現金流所帶來的投資收益。2020年九龍倉集團出售手中的 亞馬遜 及 Facebook 股份中獲取資本收益。在兩次交易中，九龍倉集團售出258萬股 Facebook 股份，所得款項為5.03億美元；同年，售出22.3萬股亞馬遜股份，所得款項為4.41億美元。

二者合計共為九龍倉集團帶來9.44億美元現金流，幫助其在疫情期間採取一系列商戶幫扶以及行銷工作。

2017年九龍倉集團分拆香港投資物業後上市後，主要負責香港地産和物流業務，同時負責內地投資物業和發展物業以及酒店業務，九龍倉置業則接手香港投資物業。

與九龍倉置業擁有在香港的優質投資物業不同，在九龍倉集團的主營業務中，香港與內地的發展物業仍是貢獻其業績的主要業務板塊。九龍倉置業曾經一度提出“退出內地計劃”，給九龍倉集團進行市場“讓路”。疫情突襲之下，九龍倉集團在內地所取得的發展業績確實優秀。