7月6日，江蘇銀河物業新增南京銀河金陵物業管理有限公司，另一股東為南京創恒物業管理有限公司。此前，金地物業新增南昌市金地泰達物業服務有限公司，其中金地物業持股51%，江西泰森實業集團有限公司持股41.16%，江西禮林實業有限公司持股7.84%。

近期，物業公司註冊成立合資公司的速度大大加快。除了民營物業公司持續加碼外，國企乃至央企背景的物業公司紛紛入局尤為引人關注。

在物業公司走向獨立、去依附的發展過程中，與多元化的市場主體協同發展正成為物業公司突圍前行的重要路徑。

依附與去依附 物業行業的大趨勢

花有重開日，人無再少年。

縱覽頭部物業公司的發展歷程，在其發展壯大的過程中，往往都經歷了從依附到去依附再到獨立發展的過程。從依附走向去依附，這既是頭部物業公司的共同發展路徑，也是物業公司走向獨立成長的分割線，更是物業行業的大趨勢。

上市物業公司的發展歷程清晰的説明瞭這一點。

對2019-2020年上市物業公司進行對比分析，不難發現，去依附已經成為上市物業公司的共識。無論是市值遙遙領先的碧桂園服務，還是高度依賴母公司的燁星集團，都在嘗試利用各種手段降低對母公司的依賴。

在40余家上市物業公司中，有12家物業公司詳細的公佈了在管項目來源。其中，來自母公司的在管面積佔比普遍下降，奧園健康則是其中的典型代表。在2020年，奧園健康來自母公司的在管面積佔比同比大幅下降，下降比例超過40%。

此外，時代鄰里、藍光嘉寶服務、雅生活服務等來自母公司的在管面積佔比也有超過10%以上的降幅，且上述三家上市物業公司的非關聯方項目面積佔比均超三分之二。

上述12家上市物業公司中，下降比例最小的為燁星集團。受限于自身有限的規模及相關能力不足，燁星集團外拓成效尚不明顯。

但無論是國企還是民企、頭部物業公司還是蚊型物業公司，都在努力面向市場進行發展，以期獲得更多的發展自主性，降低對母公司的依附。

獨立與多元化 物業公司的優選項

在去依附的過程中，獨立發展成為必然。是固守存量市場、陷入紅海競爭；還是開拓藍海，決勝全新領域，不同的物業公司有著不同的選擇。

在物業公司紛紛走向獨立的過程中，物業行業的競爭日趨激烈，並逐漸形成了蔓延全行業的惡性競爭現象，市場拓展與項目間競爭儼然成為一片紅海。

廣東省物業管理行業協會當值執行會長楊國賢透露，在國家稅務總局金稅三期數據中心物業服務項目中，項目預算為2433.8萬元，但實際中標價僅為1917.6萬元，比預算低500余萬元，價格競爭無比激烈。

當成本不斷高企，預期收益不斷走低，跳出紅海走向藍海成為不少物業公司特別是頭部物業公司的優選項。

目前來看，頭部物業公司已經有能力跳出紅海、邁入藍海。而困守紅海的中小物業公司，極有可能在行業的惡性競爭中喪失未來。

以碧桂園服務為例，2020年以來，碧桂園服務收並購開始轉向，不再局限于跑馬圈地，而是注重業務多元化的拓展。

2020年4月，碧桂園服務宣佈收購文津國際；2020年6月，碧桂園服務完成收購合富輝煌集團3.53%的股權事項；2020年7月，碧桂園服務宣佈將分兩階段收購城市縱橫。2021年以來，碧桂園服務更是不斷加碼城市服務領域，以期獲得新的增長點。

2021年3月23日收盤，碧桂園服務以市值2137億港元正式完成對母公司碧桂園市值的超越，成為物業行業發展史上又一個關鍵節點。

協同與再依附 穩健發展的潛意識

流量紅利時代，增量成為發展的源泉。當增量見頂，拉新成本高企，如何守住存量成為發展的必答題。

除了做好服務，協同與再依附成為物業公司突圍發展的潛意識與基本盤。這既包括與母公司的協同，也包括與多元市場主體的再依附。

協同與再依附的集大成者，無疑是更名前的萬科物業。縱覽其發展歷程，其並未止步于生存依附，同時更專注于發展協同。

2019年，萬科集團合夥人、高級副總裁兼物業事業本部首席執行官朱保全表示其正式接管萬科集團“沃土計劃”。“萬科物業成立了大型科技團隊，接管萬科集團的沃土計劃後，通過人工智慧和大數據等技術開發，提高房屋項目設計和管理等效率”，朱保全透露。

據悉，沃土計劃為期9年，已發展了三年，未來的3年或者6年將由朱保全接管負責。朱保全稱，他們組建了500人的研發團隊，吸引了來自華為、阿里巴巴和騰訊等人才，對人工智慧、大數據、監控、門禁等進行深入開發，將其應用於物業管理領域，實現小區智慧生活，降低物業管理成本和大幅提高效率。

除了做好與萬科集團的協同發展，在與多元化市場主體再依附的過程中，萬物雲立足實際，並不謀求絕對控制，而是旨在提高項目管理延續性。

2021年1月8日，據中國政府採購網公告顯示，珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司中標珠海市橫琴新區公共建設服務中心2021年橫琴新區（島內）市政公用設施管養項目，中標（成交）金額為3.5億元。天眼查數據顯示，萬物雲在上述公司中持股40%，並負責項目的運營工作。

除了在橫琴新區中採用類似方式中標並管理項目外，萬物雲已經在武漢、江門、揚州、深圳等城市採用類似的方式搶佔市場份額，加快在這一領域的佈局。

在2020年底舉辦的萬科集團中西部區域媒體交流會上，萬科物業合夥人、萬物雲城首席執行官何曙華表示，萬物雲城給自己定了一個“小目標”，就是百“城”計劃——在京津冀、長三角、大灣區三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，計劃三年內落地100個城市服務項目。

萬物雲之外，碧桂園服務也在不斷加碼。

但由於已經分拆上市，碧桂園服務缺乏與母公司更深入協同的契機。因此，碧桂園服務加大了與多元市場主體協同與再依附的步伐。

2021年4月，碧桂園服務首席市場官汪英武宣佈，碧桂園服務已經構建了“頭部有智庫、線上有平臺、線下有服務、周圍有生態、上下能貫通”的城市服務業務發展框架，未來將實現“左手合夥人、右手生態夥伴”的業務實施路徑。

汪英武表示，碧桂園服務將對城市合夥人及生態合作夥伴開放自身三大業務領域和20個業務産品。

萬物雲、碧桂園服務之外，金地物業、奧園健康等也紛紛加大了協同與再依附的力度，以期獲得更加穩定的在管項目資源。

商業發展史清晰的告訴我們，當技術鎖定、更換的成本足夠高，乙方的地位將更加的穩固。貝殼如是，萬物雲如是，頭部物業公司的潛意識亦如是。

但值得注意的是，如果物業公司成立合資公司的目的僅僅是為了提高轉換成本而非實現共贏，最終很有可能反受其害。

對於物業公司而言，如何提高再依附水準並形成護城河，同時與潛在競爭對手有效競爭，還有很長一段路要走。