2021年6月2日，以“傳承 守望 變革”為主題的首屆“新發展格局下中國物業管理理論與實踐”學術研討會暨第二屆年度中國上市物業公司研究報告發佈會在北京林業大學舉行。

北京物業管理行業協會秘書長宋寶程、龍湖集團副總裁曾益明、北京京東方物業總經理蔡敏、中國建設報社戰略合作部主任、《中國物業》總策劃田子超、北京魯能物業副總經理王永全、中國網地産出品人張劍、國務院發展研究中心企業研究所副研究員高太山、中國城市規劃設計研究院主任研究員，中規院長三角文旅研究院總經理劉暢、北京京東方物業副總經理馬有銳以及北京林業大學經濟管理學院相關領導、物業管理系韓朝、程鵬、賈薇、張英傑及工商管理系李華晶等人現場參會。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江、廣東省物業管理行業協會當值執行會長楊國賢等線上參會併發言。

傳承

行業持續發展 研究逐步深入

從1981年到2021年，內地物業行業走過了坎坷曲折的四十年。

1981年，內地第一家物業管理公司在深圳註冊成立，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善”的運作機制，開內地物業管理之先河，使房屋管理工作從政府行為改變為企業行為。

但內地最早實施物業管理的小區，業內普遍認為是廣州的東湖新村。公開資料顯示，東湖新村是內地第一個商品住宅項目、第一個引進外資開發的住宅項目、第一個實施物業管理的住宅小區。

廣東省物業管理行業協會當值執行會長楊國賢表示，“我們以時間為主線剖析物業行業發展，可以發現，物業行業發展有四個關鍵節點。首先是1981年廣州、深圳雙雙出現萌芽；其次是1994年建設部33號令明確新建小區由物業公司統一實施專業化管理，物業才遍地開花；然後是2003年《物業管理條例》正式頒布，物業管理規範化提速；最後是2014年首家物業公司登陸資本市場，物業行業初登大雅之堂”。

廣東省物業管理行業協會當值執行會長 楊國賢

隨著物業企業紛紛上市，關於物業企業的研究也逐步深入。

2020年5月，北京林業大學物業研究團隊首次發佈《2019中國上市物業公司研究報告》，引發業內對上市物業企業的研究熱潮。2020年，北京林業大學物業研究團隊在業界首先提出建立“運營健康” 和“財務業績”並重的綜合業績評價體系，以幫助企業和投資者突破盲區，做出有實效的判斷。在反覆討論與評估後，《2019中國上市物業公司研究報告》界定了構成企業“運營健康”和“財務業績”的指標體系。物業上市公司“運營健康”指標體系包括了價值創造力、市場領導力、全國影響力、資源運籌力和業務創新力五個維度。“財務業績”指標體系包括了盈利能力、收益品質、償債能力、成長能力、營運能力五個維度。其中“運營健康”維度旨在評價物業公司的運營表現。

2021年6月，延續首次報告的客觀公正，北京林業大學物業研究團隊更進一步，再次發佈《2020中國上市物業公司研究報告》，在指標體系、評價維度等方面進一步走向深化，以期發現上市物業企業發展背後的力量與可借鑒之處，為物業企業發展明晰方向。北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬表示，在首次報告的指標設立中，設立了過多的財務指標，使用了過多的財務數據，對於體現物業公司運營特徵的資訊卻使用較少，這造成對物業公司運營健康的評價有諸多局限性。

北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任 程鵬

經歷了數次的探討和研究後，《2020中國上市物業公司研究報告》最終完成了對“運營健康”指標體系的優化和迭代，最新的“運營健康”指標體系包括戰略控制能力、企業創新能力、價值創造能力和運營效率能力。

守望

透視物業本質 聚焦行業現狀

無論選擇怎樣的道路，無論過程多麼坎坷曲折，物業公司的發展往往難以避免殊途同歸的結局。很多選擇，最終都能夠殊途同歸。

楊國賢表示，無論是過去還是現在亦或是未來，物業管理的核心始終是服務，服務的基礎是品質，這也是物業行業發展所依託的持久的、具有不可替代性的和差異化的核心價值。

龍湖集團副總裁曾益明坦言，龍湖對品質的要求非常高，為了保證所有園區的品質基本相同，龍湖一開始通過專家去全國各地進行檢查，但每個人的標準不相同，同時産生了大量的差旅費、人工費。因此，龍湖智慧服務從2014年就開始了數字化轉型，讓每個需求都能被及時響應，為業主提供更精細化的服務。

“社區服務的內容不僅僅只有技術服務的提供，還有大量的社區及生活場景、服務場景的提供，這是一個非常顯著的變化”，曾益明分析道。

龍湖集團副總裁 曾益明

國務院發展研究中心副研究員高太山表示，今天我們看物業服務，從市場定位來看，一定會遵循我們所理解的經濟學理論。一個核心的意義就是，不管未來是怎麼樣的時代，為業主和用戶提供最貼心的服務是不變的。

國務院發展研究中心副研究員 高太山

物業的本質就是服務，但服務之外，物業行業現階段也呈現出不同的發展特點。

程鵬分析道，物業公司還屬於成長的早期，管理面積正快速擴張。“物業企業現在面臨的問題是，過去一家公司管理一百個項目，沒有問題，一家公司管理一千個項目，沒有問題。只不過從二級管控體系變成四級管控體系，從總公司、區域公司、城市公司到項目，企業內控體系沒問題。但一個公司從四千到五千個管理項目擴張到兩萬個管理項目的時候，如果按照還是四級管理體制的話，你根本控制不住”。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江表示，就目前而言，整個物業管理行業正在做的事情是與資本對接。如果説2014年是資本發現了物業行業的價值，實現了第一家物業企業在香港上市。那麼去年，就是2020年，就是全社會包括老百姓、政府發現了物業企業、物業行業的社會價值。

碧桂園服務執行董事兼總裁 李長江

楊國賢則更加鮮明的列出了物業行業的主要現狀。“一是上市物企數量逐年增長，頭部物業公司市值反超母公司；二是物業行業積極參與疫情防控，為抗疫貢獻所有的力量，社會地位大大提升；三是資本市場的助力，疫情的突出表現，物業行業成了“香餑餑”，物業行業自然而然就會發生收並購行為；四是價格戰蔓延全行業，低價中標屢屢發生”。

變革

數字化方興未艾 物業管理再升級

征途依然漫漫，做事力所能及。

展望未來，專家學者從不同角度給出了見解與看法。

程鵬分析道，現在物業公司競爭真的很激烈，未來兩到三年，大部分物業公司會把自己的公司賣掉。如果沒有人接，就只能賣給像龍湖智慧服務、碧桂園服務這樣的大型物業公司，這是沒有辦法的。

楊國賢指出，物業行業未來發展五大明顯的趨勢，一是中小物業公司舉步維艱，2020年是許多中小物業公司的發展巔峰；二是數字化與數智化快速發展，但逐漸遇到非技術瓶頸；三是員工結構的K型發展，高齡員工佔比提升、年輕員工佔比下降；四是資本退潮裸泳者出局；五是物業企業圍繞核心業務打造平臺，最終轉型為生態型物業公司。

李長江分析道，物業行業發展還有另外一片藍海，目前物業行業還處在一個高度分散的階段，還有23萬家物業企業，TOP100的企業在整個市場的佔比才36%左右，TOP10才10%多一點兒。物業行業還處在高度分散的階段，還沒有形成真正的航空母艦、真正的龍頭，絕對龍頭地位的物業企業還沒有形成。“現在我們整個活躍的面積才超過十億平方米，我們去年的收入才160億左右，在這個過程中物業行業恰恰又有大發展的機遇，因為社會需要服務，政府需要服務”。

李長江進一步分析道，“目前，有資本的加持和推進，物業行業的企業在科技、數字化建設過程中做了過去沒有做過的事情，我們講就是無人區。整個行業的發展過去僅僅局限在做小區的物業服務、商業的物業服務、園區的物業服務，現在是大物業管理、大物業服務的概念，還包括城市物業服務”。

曾益明透露，物業行業正往知識密集型轉變。其舉例道，龍湖智慧服務累計獲得國家新型實用專利、發明創造專利290余項，軟體著作權118項，這都是龍湖智慧服務在實際業務中正在使用的新型的技術。

高太山表示，創新是永恒不變的道理，是企業保持競爭力的致勝法寶，對傳統物業企業來説，還是要開放。未來的物業服務，當所有的服務都可以由物業介入的時候，肯定不是一家企業或者兩家企業完成的，一定是開放的、融合的市場。“未來物業服務要以人為本，要強調滿足用戶的需求。我們看到未來的社會，未來的人口結構，少子化越來越明顯，老齡化越來越嚴重，這些需求擺在這裡的時候，對物業的需求明顯發生了變化，整個物業服務的主要內容逐漸發生改變，有可能提供更多的、線下的、場景化的服務”。

北京林業大學經濟管理學院教授李華晶最後表示，雖然很多行業收入並不高，群體並不大，但當你的價值渠道更加多元的時候，不大的這些效益可能會創造巨大的市場。“我覺得中國現在這樣一個社會養老、教育等等，其實給了物業行業很好的産業突破的空間”。

北京林業大學經濟管理學院教授 李華晶