順豐掌門人王衛最近也許有點煩。

2021年第一季度順豐控股（002352.SZ）業績剛剛“爆雷”、市值一度跌超2000億元，由他親自挂帥的新上市公司順豐房托（02191.HK），在掛牌交易第一天就遭遇“滑鐵盧”。5月17日，順豐房托每股報價4.49港元，跌破4.98港元的發行價，收盤當日，大跌16.47%至每股4.16港元。截至5月18日，其最新市值僅為35.60億港元。

尷尬的是，王衛剛剛對外作出表態稱，對順豐房托長期發展非常有信心。

物流巨頭跨界試水房托業務

順豐房托全稱順豐房地産投資信託基金，作為中國內地首個赴港上市並以物流為主的房托基金（REITs），由順豐控股100%持有。有分析稱，王衛選擇今年推動順豐房托在港上市，實際是趕上了好時機。

在政策層面，香港剛剛放寬REITs投資限制；從物流行業來看，過去五年進入市場的優質物流地産相對較少；從需求側來看，由於物流快遞、電子商務、冷鏈物流近年快速增長，導致現代物流地産日益短缺，租金持續上升。

在業界看來，由順豐控股發起的順豐房托，頗具優勢和特色。公開資料顯示，截至2020年12月31日，順豐控股在中國50個城市擁有物業項目，規劃總建築面積約440萬平方米，已竣工建築面積170萬平方米。而順豐控股向順豐房托提供了5年的優先購買權。

除了有順豐控股在中國的市場影響力以及成熟的物流網路作靠山以外，經驗豐富的管理團隊和優質且穩定的租戶基礎也被認為是順豐房托的另兩大優勢。

過度依賴母公司和香港業務

順豐房托首日破發，不僅讓王衛失落，也讓物流地産行業深思。

有分析稱，破發的主因之一是，順豐房托的資産組合表現出對中國香港的業務過度依賴，而後者目前受到疫情影響相對比較明顯。

據披露，香港物業是順豐房托基金目前最核心的資産，估值達52.8億港元，在估值絕對比例上佔到91.5%。實際上，順豐房托歸母凈利已經出現兩連降，由此也導致其收益率顯著低於業內平均水準。何況，港股市場對REITs一向熱情不高。

當然，投資者對順豐房托“不太放心”，更主要的原因還來自於母公司順豐控股今年一季度的業績“爆雷”。在4月8日發佈業績預虧消息後，順豐控股次日開盤跌停，股價從120多元幾近腰斬跌至61元。截至5月20日收盤，股價仍停留在69.5元。

群雄逐鹿房地産信託投資賽道

事實上，順豐並非首次對物流資産進行證券化。

早在2018年12月，該公司便在深交所成功推出“華泰佳越—順豐産業園一期資産支援專項計劃”，成為國內首單類永續物流地産儲架類REITs。截至2020年底，該專項計劃共募資超45億元。

根據公開資料，除了順豐控股，萬科、富力地産、蘇寧易購、寶灣物流、普洛斯、菜鳥、光明地産等企業均在國內探索發行過物流資産證券化産品。不過，順豐房托今年正式掛牌交易前，在港交所上市的REITs共有14隻。

據仲量聯行的數據顯示，2020年中國物流地産的投資額較去年上升77%，預計2021年物流地産新增供應面積將突破1000萬平方米，創下歷史最高位。

值得一提的是，自REITs上市後，越秀REITs完成“四連跳”，資産規模從45億元提升至2020上半年的363億元。正因為有了越秀REITs這個樣板，順豐房托掛牌首日破發，被業界視為其自身成色不足。

在房托基金的上市前，王衛或許深度寄望于通過灣道超車來助推順豐核心業務更快發展，但這條熱門賽道上已活躍著萬科、京東、蘇寧等諸多行業巨頭，要想從中脫穎而出，並非易事。

南方日報記者 馮善書