近期，中國新城鎮發展有限公司的一則公告，引發了業內較大關注。萬達地産集團有限公司作為3家意向受讓方之一，有意拿下中國新城鎮29.99%股權。

問題在於，作為港股上市公司的中國新城鎮，為何會吸引萬達地産的注意？萬達地産此舉，究竟是為了借殼上市，抑或是看中中國新城鎮背後的土地資源？

角逐中國新城鎮新一任大股東

4月20日，中國新城鎮發佈公告稱，收到控股股東國開國際控股有限公司通知，截至4月20日，共有3家意向受讓方向國開國際控股提交了申請材料，並繳納了締約保證金，分別為中國能源建設集團有限公司、無錫市交通産業集團有限公司及樂山萬達廣場投資有限公司。

此前的3月17日，中國新城鎮發佈公告稱，持有中國新城鎮約53.48億股股份（持股佔比54.98%）的國開國際控股擬通過公開徵集受讓方的方式協議轉讓其所持股份中的29.17億股，佔公司已發行股份數量的29.99%。公開徵集轉讓的期限為2021年3月17日至2021年4月19日。

若該交易完成後，國開國際控股持有中國新城鎮的股份降至約24.99%，最終受讓方持股29.99%，將成為中國新城鎮新一任控股股東。

值得一提的是，此次中國新城鎮披露的三家意向受讓方背後僅一家為民企，即樂山萬達。天眼查顯示，樂山萬達成立於2014年10月，註冊資本為5000萬元，由萬達地産集團有限公司全資持有。

不過，中國新城鎮最終被哪家企業拿下，目前還未確定。

中國新城鎮在其公告中提示，國開國際控股將儘快組織評審委員會對意向受讓方進行綜合評審，若經綜合評審和國有資産審批程式沒有産生最終受讓方，則國開國際控股可重新公開徵集受讓方或終止本次公開徵集轉讓事項。

萬達地産欲借殼上市？

萬達地産此舉引發業內較大關注。問題在於，中國新城鎮為何會吸引萬達地産的注意？萬達地産此舉意欲何在？

在接受記者採訪時，一部分業內人士將此舉看成是萬達地産欲借殼上市的一大信號。中經聯盟秘書長陳雲峰表示，預計輕資産的萬達商管將在香港IPO，而按照萬達的“輕重分離”原則，萬達地産通過借殼方式儘快登陸資本市場，也並非沒有可能，因為借殼的主要特點就在於快，另外價錢也能承受。如果順利，通過此次機會與國開國際控股結緣也是一件好事。

不過，也有一些業內人士認為，萬達地産借殼上市並不划算，還不如直接IPO。“按照之前A股暫停IPO期間上市公司借殼規則，一個乾淨的殼，‘殼費’就得3-5億，從財務成本和萬達地産的規模來看，借殼不如直接IPO。”業內人士稱。

而在亞太商業不動産學院院長朱淩波看來，如果萬達地産想在香港借殼上市，那中國新城鎮這個殼太小，此外，香港的融資量有限，因此，預計整個萬達地産裝到這個殼的可能性不是很大。

“中國新城鎮這個殼公司的名字較好，跟現在城市運營、城市更新改造比較匹配，如果成功收購中國新城鎮，萬達有可能會考慮將相關項目裝到這個殼內，先做一個試水，因為直接IPO週期比較長，而借殼會比較快。”朱淩波表示。

朱淩波稱，預計萬達希望在資本市場上呈現多元化局面，先打通幾個節點，比如商管輕資産上市，地産公司部分借殼上市，然後再進行更多佈局。

實際上，不同於傳統意義上的地産開發，萬達地産旗下還涵蓋了多種業態，包括舊城改造。早在1993年，萬達開發的大連新開路小區是當時較大的改造項目。

萬達官網顯示，萬達地産集團是中國早期城市舊區改造、跨區域開發的房地産企業，是領先的城市綜合體開發企業，已在全國開發建設數百個萬達廣場、萬達酒店、萬達城、萬達茂和住宅項目。

2018年4月，萬達集團對業務板塊進行了調整，由此前的商業、文化、金融、網科，變更為商管、文化、地産、金融。其中，商管集團就是將原來商業地産更名，成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，這是萬達集團核心企業。而地産集團主要負責消化商管集團的地産業務和萬達廣場的重資産，不排除進行純住宅項目開發。

新京報記者了解到，萬達將架構理順後，逐步為萬達地産打通資本渠道做準備。早在2019年7月，萬達地産發生投資人和註冊資本變更，由此前大連萬達集團股份有限公司100%控股，變更為大連萬達集團和富泰（香港）投資有限公司共同持股，後者持股比例為5%，萬達地産集團由此變更為中外合資有限公司。與此同時，萬達地産經營範圍增加體育經紀、體育賽事策劃、商務諮詢等方面。

截至目前，萬達集團旗下擁有3個上市平臺，分別為A股的萬達電影、港股的萬達酒店發展、美股的萬達體育。

“地産集團未來一旦成功上市，由此可形成萬達體育、萬達酒店發展、萬達電影、萬達地産四家上市公司，未來一旦萬達商管成功在港IPO，這是一個優秀的産業集團想要的結果。”業內人士稱。

收購股權意在背後的土地資源？

不過，也有業內人士認為，中國新城鎮吸引萬達的，還包括其背後的土地資源。

“香港上市比較容易，應該沒必要借殼；如果是A股上市公司，還有可能。估計中國新城鎮旗下有很多土地資産吸引了萬達。”優淘城總裁薛建雄表示。

資料顯示，中國新城鎮為新城鎮開發商，自2002年開始從事新型城鎮化的投資運營及一級土地開發業務。自國開金融有限責任公司于2014年入主成為公司控股股東後，該公司進一步優化業務模式，以“投資+下游産品運營”的業務模式，通過城鎮化固定收益類項目投資作為出發點，同時引進民生改善領域城鎮化品牌産品，包括教育、旅遊、健康養生等業態，深耕下游産品的開發運營。中國新城鎮的經營業務主要包括土地開發、城鎮化投資和物業租賃。

目前，中國新城鎮擁有上海羅店新鎮項目、南京雨花臺區兩橋項目、揚州空港新城項目、丹陽新孟河項目及瀋陽李相項目等。其中，上海羅店新鎮項目和瀋陽李相項目為存量項目，公司享有部分土地出讓款權益。南京、揚州、丹陽等項目，公司通過直接參股、PPP模式及設立專項基金等方式，以穩健及盈利可測的固定收益投資模式切入，深入發掘並優選城鎮化開發過程中下游價值鏈增值部分的機遇，參與産業導入、二級開發及智慧運營等方面。

“這些位置都還可以，而且城鎮化項目中有不少大地塊，可以開發文旅産業，土地價值較高，預計是萬達比較青睞的。”薛建雄稱。

“中國新城鎮的項目，如果開發類型、收益率比較好，可以跟萬達之間形成良性互補。” 朱淩波表示，萬達在商業運營管理及品牌資源方面比較成熟，可以為中國新城鎮的項目提供支援。此外，萬達在城市綜合體、城市運營等方面，也具有系統化優勢，能為中國新城鎮項目提供補充。

對於萬達而言，作為承載萬達集團重資産投資的主要載體，萬達地産銷售收入曾計劃到2021年重回千億規模。

而相比直接在招拍挂市場拿地，現在不少企業往往更喜歡通過收購公司的形式來增加土地儲備。新京報記者了解到，在一些企業看來，買地做開發，還不如買企業更為賺錢，更重要的是，買企業還有很多資源可以利用。不過，這種方式往往更受善於資本運作的品牌房企的歡迎。

此外，在業內人士看來，從土地儲備或項目成本的角度來看，通過直接收購房企股權的方式成本相對較低，尤其是企業經營碰到一定問題的，價格會比較划算，並且佈局核心戰略要地也更為迅速，對於提升銷售業績而言也更為直接。