“不會冒進，也不會拿沒利潤、低利潤的土地，有足夠的土儲支撐2021年發展，按照去化合理補充土儲。”——郝恒樂

2019年，規模發展邁入全新賽道的美的置業，提出進行戰略升級，即重點投資高潛力、高價值城市，提高城市佈局等級。如今，兩年時間已過，在市場面臨巨大不確定性下，美的置業以製造業精益運營思維，聚焦高能級城市，不斷提升産品力與服務力，實現規模穩健發展。

據其剛剛發佈的2020年財報顯示，報告期內，實現合約銷售額約1262億元，同比增長25%；核心凈利潤約為48億元，同比增長15%；凈負債率大幅下降9.8BP至79.2%。

“提高城市産能，構建‘根據地+衛星城’佈局模式，做實城市深耕。”美的置業主席、執行董事兼總裁郝恒樂表示，2021年，圍繞大灣區、長三角等價值高地及其産業腹地，選定約40個優勢城市，錨定細分市場，打造百億級城市根據地，再以這些根據地為中心向外輻射，在周邊打造若干個衛星城，集中資源將城市深耕做到極致。

精準投資

銷售前十城佔總額近半 鞏固城市升級與深耕成果

兩年來，美的置業銷售業績、企業發展的平穩增長，與其“城市升級&持續深耕”戰略直接相關。2020年，貫徹精準投資理念，美的置業聚焦長三角和粵港澳大灣區，以及國內核心都市圈、城市群，鞏固城市升級與深耕成果。

截至報告期末，美的置業土地儲備權益建築面積為4289萬平方米，長三角和珠三角土儲面積合計佔比約一半。

在2020年新增1323萬平方米土儲中，二線及以上城市佔比高達79%；其中，滬蘇、浙閩和珠三角區域合計佔比56%，並新進入溫州、洛陽、紹興和珠海。

上述城市房地産市場近來優異的表現，也為美的置業帶來優厚的回報。其年報顯示，2020年合約銷售額中73%來自二線及以上城市；按經濟區域劃分，長三角及珠三角合計佔比達65%。

其中，2020年，美的置業有6個區域公司合約銷售額破百億元，而其10個深耕城市合計銷售貢獻佔比約一半。

對於今年的拿地策略，郝恒樂指出，美的置業仍以審慎為主，不會冒進去拿高價地塊，但也會按照去化量合理補充土地儲備，在現有佈局的城市進一步深耕，土地獲取方式會多渠道，包括招拍挂、合作收並購、城市更新。

“合作收並購在今年的趨勢會更加明顯，目前房地産行業已經進入去杠桿低增長時代，會有較多房企釋放出項目來，已經做好組織、人力、資金的準備，實時收購符合公司目標的項目。”郝恒樂表示，估計今年內部可以轉化的城市更新項目大概有3個，預計可售貨值200億元。

“未來兩三年內，還有11個城市更新項目待轉化，貨值月1030億元。”郝恒樂稱，2021年持續拓展、簽約一些城市更新項目，包括舊工廠、舊村居等，“城市更新會成為美的置地未來拿地中很重要的方式與渠道”。

精益運營

凈負債率降至79.2% 提質增效多項財務數據優化

規模穩健增長的同時，美的置業收入、利潤、負債各項財務指標也實現優化。

報告期末，其凈負債率連續第四年下降至79.2%，大幅下降9.8個百分點，首次下降到80%以下；持有現金總量約268億元，銀行授信額度增長至1355億元，尚未動用的銀行授信額度增長至877億元。

與此同時，其融資成本持續下降。報告期內，美的置業加權平均融資成本為5.33%。2020年新增借款融資利率僅為4.91%，同比大幅下降85BP，多筆公司債利率低於4%。

對此，郝恒樂在年報中寫道，秉承製造業思維，公司完善大運營體系，向管理要效益，多維並舉，通過以銷定産、成本適配、彈性管理、集約深耕等多項措施，實現各項運營指標持續改善，全週期降本增效。

數據顯示，報告期內，美的置業在售項目降低建安成本約為2.6億元；住宅類存銷比保持在5.3；管理費率和銷售費率分別同比下降2.3pct和2.0pct。

2020年，美的置業啟動數字化平臺升級，大運營數字管理駕駛艙搭建成型，全年共上線超過40個數字化系統和800多個模組，助力管理提效超過50%。以數字化行銷體系不斷革新升級，美的置業雲累計註冊用戶421萬人次，全民行銷金額達232億元。

郝恒樂稱，2021年將進一步鞏固轉型升級成果，全面推動精益化戰略落地，深化數字化轉型，實現合理而高效週轉，並確保核心凈利率、IRR等核心經營目標。

拓展賽道

升級四大主航道 構建組合競爭能力

鞏固主業的同時，美的置業管理層還在業績會宣佈，其“一主兩翼”戰略將升級為“四大主航道”，即地産開發、大服務、睿住科技和商業運營協同發展，構建智慧、健康、綠色科技人居生態鏈。

年報顯示，在大服務方面，2020年美的置業住宅類物業費收繳率達92%；進行了組織和業務生態的重構，從單一住宅服務變為多業態服務、多航道經營，積極拓展空間服務。

對於是否會分拆物業上市，郝恒樂表示，物業規模已經比較大，現在在管的合同面積有五六千萬平方米，今年的目標是能夠達到1億平方米，對成熟的業務公司會陸續推向資本市場，不排除物業公司也會按照這個目標去努力。

在智慧化産業方面，年報顯示，美的置業全年智慧和裝配式産業簽約規模13.5億元，交付規模7.23億元。

其中，睿住智慧科技公司社區智慧、家居智慧、智慧社區管理平臺三大板塊並舉，對外輸出智慧生活整體解決方案，全年交付智慧家居3.6萬套，交付智慧社區345個；簽約項目901個，服務第三方企業166家。建築工業化方面，睿住住工已陸續完成徐州、邯鄲、佛山三地裝配式PC工廠佈局，服務第三方企業45家。

商業運營方面，以悅然廣場為代表的商業瞄準城市中心社區群，已成為公司精選自持商業的重點方向。目前在營商業項目5個，未來三年籌開項目8個。

對於已經來的2021年，郝恒樂在年報中寫道， “關注經營品質、産品品質、財務品質等核心競爭能力，做好價值鏈重塑，設置住宅開發、大服務、産業發展和商業運營四大戰略航道，構建戰略組合競爭能力，實踐長期主義。”