2020年，首屆廣州國際智慧物業博覽會盛大開幕，並在業界産生了巨大的影響力。2021年，第二屆廣州國際智慧物業博覽會即將召開，恰逢廣東物業管理行業發展四十週年，廣州市物業管理行業協會作為博覽會發起單位，將帶領行業在新的發展階段持續探索。

儘管內地第一家物業公司成立於深圳，但內地物業管理卻在深圳、廣州兩地同時起步，並最終引領全國物業管理行業前行。相比于深圳，廣州則低調不少。但廣州作為千年商都、重要國際樞紐，為物業管理行業的發展提供了良好的經濟與社會基礎，並誕生了諸如保利物業、雅生活服務等頭部企業，廣州市物協也逐漸成長為行業的排頭兵，持續引領行業的變革與發展。

恰逢廣東及內地物業管理行業發展四十週年，不惑之年尋新解，變革之中求新知，近日中國網地産專訪了廣州市物協會長李永新，回首過去，展望未來。

廣州市物協會長李永新

回首過去 勇於創新

廣州物業管理行業發展的四十週年，既是廣東物業發展的四十週年，也是內地物業發展的四十週年。四十年的發展歷程中，廣州物業管理行業敢為人先、勇於創新，充分發揮了自身作為行業先行者的作用，為行業持續發展做出了卓越的貢獻。

2020年12月8日，廣州市第十五屆人大常委會第四十二次會議表決全票通過《廣州市物業管理條例》，並於2021年1月1日正式施行。這是民法典頒布之後，全國第一部規範物業管理的地方性法規。

無論是在法律法規、標準化建設還是綜合實力、品牌推廣等方面，廣州物業管理行業在全國均處於領先地位。

對此，李永新感觸頗深。“內地物業管理行業自誕生以來，一直有四方面的力量在指引行業前行。一是黨的引領，在宏觀方面予以引導；二是地産行業的發展，包括房改及房地産産品的迭代升級；三是客戶需求的變革，行業內涵不斷豐富；四是政策引導，各級法律法規不斷完善。”

李永新進一步表示，“在四方面力量的指引下，廣州物業管理行業發生了翻天覆地的變化，誕生了諸如保利物業、雅生活服務、富力物業、越秀服務、華信服務、宏德科技物業等在內的一批傑出企業代表。它們與行業同生共長，逐漸成為全國性的物業服務企業，並持續探索、不斷提升自身服務品質，形成了一批管理規範、遵紀守法、不斷成長的企業群體。廣州物協最早只有幾十家會員單位，現在已經有700多家”。

隨著科技進步，物業管理行業正進入發展的關鍵時期。“在四十年的發展歷程中，一些趨勢也變得愈發明顯。一是行業集中度進一步提升，以日本為例，20%的企業服務90%的管理面積；二是工具革命持續深化，包括物聯網深入應用，數字中心建設普遍開展；三是物業公司在城市服務與城鎮鄉鎮的擴圍，服務領域不斷延伸，對細分業態的探索持續深化；四是物業公司加速對上下游産業鏈的滲透、重組、管控，以物業服務為平臺，加速整合上下游保潔、綠化、安防，在細分産業鏈領域內做優做強，提升産業鏈智慧化科技化水準；五是人工智慧在物業服務領域廣泛運用，行業逐步由勞動密集型轉變為勞動節約型”，李永新總結道。

沒有一個冬天不能逾越，沒有一個春天不會到來。四十年的艱難困苦，四十年的上下求索，物業管理行業正逐步展現出自己的獨特氣質。

展望未來 “四化”任重道遠

40年的悠長歲月裏，越來越多身懷絕技的人踏上了物業時代的大航海之路，為物業管理行業探索出一條雖坎坷但前途光明的發展之路。

“智慧化、標準化、品牌化乃至國際化，行業還有很長一段路要走。全國物業管理髮展水準差異較大，區域不平衡凸顯，從發達地區到不發達區域，行業需要逐步完善、提升”，李永新感慨道。

只有儘量脫離對人類時間的依賴，公司才有可能具有不受限制的發展空間。在物業費提價仍然困難，人工成本逐年上漲的大背景下，智慧化對行業轉型升級的重要性不言而喻。“目前來看，大家已經認可這個大趨勢。但勞動替代率如何計算、單位投入成本效益、具體的投入領域及研發強度等，乃至人工成本的合理佔比，目前仍然沒有定論，還需要很長一段時間去探索”，李永新分析道。

服務業標準化是衡量一國現代化和國際競爭力的重要標誌之一。對於物業管理行業而言，雖然已經實現了部分標準化，但新領域、新業態、人員培訓、區域差異等方面如何規範並標準化，仍道阻且長。“服務能力逐漸由發達區域向不發達區域轉移並促進其提升，但如何在政策、配套文件等方面進行規範與引導，還有很長一段路要走。”

經歷過無限希冀的降生、砥礪前行的萌芽以及血脈賁張的疾速發展，物業管理行業逐漸發展到品牌競爭階段，並將沿著品牌升級之路不斷前行。“品牌建設服務於企業戰略，著眼于規模擴張還是服務客戶，物業服務品牌建設會有層級，首先要關注服務産品本身的品牌，客戶的口碑；其次要重視媒體的形象；最後要打造泛品牌。未來良好的物業品牌將與自身卓越的管理基礎、企業實力及市場佔有等息息相關，既會有巨無霸品牌，也會有優而精的品牌。”

“品牌化和標準化，包含了一流的管理團隊，一流的服務標準，一流的運營目標，還有對客戶的高度尊重，並將由此催生城市服務品牌、省物業品牌、全國層面的物業品牌，最後産生影響世界的中國物業品牌。”

“中國物業管理行業的發展，最終肯定不會止步于國內，一定會走向國際化，並産生巨大的影響。願物業管理行業以渺小啟程，以偉大遠航”，李永新不禁感嘆。

寄語當下 融入社會大趨勢

銳始者必圖其終，成功者先計于始。物業管理行業未來前景如何、有多大想像空間，最終要看物業管理行業能在國家發展過程中做什麼、做多好。這要求物業服務企業一方面要順應行業規範與高品質發展的趨勢，另一方面也要融入社會治理的大勢。

對此，李永新深有感觸，“行業在發展過程中，要防止唯技術論、唯資本論及唯標準論。要防止這幾種傾向，要把客戶的需求和服務品質放在第一位。”

除了物業服務企業要做好服務這個根本之外，政府及行業協會的引導也必不可少。

剛剛過去的一段時間裏，有關物業管理行業發展的重磅文件層出不窮。《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中明確提出，加快發展包括物業管理行業在內的現代服務業，推進服務業標準化、品牌化建設。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中，提出加快生活性服務業品質化發展。

對此，李永新分析道，這些意見主要包含了三方面的內容。一是做好服務，二是擴大領域，三是做強品牌。“黨中央的十四五規劃建議及十四五規劃，是高屋建瓴的，為整個行業的發展從更高的維度指明瞭方向。”

物業管理是城市管理的延伸，物業服務企業融入社區治理也是社會發展的大趨勢。對此，李永新也極為關注。

“社區治理是國家話語在社區基層的延伸，物業服務企業納入社會治理體系，是強化了社會治理體系，使人員、資源有了新的抓手與工具。疫情期間，物業服務企業發揮了巨大的作用，將其納入社區治理體系使得基層更完善，有力提升了基層治理能力，網格化管理能力也更加細化。”

在這個過程中，新的領域與新的機會也會逐步顯現。

隨著物業服務企業深度融入社區治理，物業服務企業與政府部門互動越來越緊密，越來越多的城市空間、自然空間都可能逐步委託給物業公司進行管理。“政府在原有領域主動作為，釋放一部分空間，給更有活力、更高效的企業，在公共服務和公共權力方面讓渡，政府主動作為與物業服務企業相協同，政府從服務提供者變為監督者。城市服務、河道管養乃至公園管理等皆是如此”，李永新分析道。

但挑戰仍然艱巨，特別是物業服務企業間良性競爭機制尚未建立。李永新坦言，現階段市場優質標的有限，市場競爭激烈，潛規則也較多，不利於行業健康發展。“一個是項目市場的競爭規則，需要政府及協會多方發力建立有序的項目市場規則；另一個是收並購市場的規則，也需要各地政府去完善。”