中國網地産訊 日前南昌市房管局公佈了《南昌市住房發展“十四五”規劃(徵求意見稿)》，提出要視情況調整南昌市新建普通商品住房全面限價的調控政策，在“穩地價、穩房價”的前提下，發展部分定向限價商品住房，適時調整住房貸款比例、期限和利率等，加大對中低收入群體的保障性和改善性住房需求的差別化支援力度。

以下為全文：

南昌市住房發展“十四五”規劃(徵求意見稿)

“十四五”期間（2021-2025年）是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮鬥目標之後，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮鬥目標進軍的第一個五年。南昌市承擔著“彰顯省會擔當”、不斷開創“五城”建設新局面的時代責任，肩負著建設“富有創新活力和文化魅力，令人嚮往的中國智造新城、山水名城”的重要使命。“十四五”期間，推進南昌市住房發展，保持我市房地産市場平穩健康發展，是實現上述目標的重要保障。根據《南昌市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃綱要》，制定本規劃。

一、回顧“十三五”發展

“十三五”期間，我市堅決貫徹落實中央房地産市場調控精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，堅持穩地價、穩房價、穩預期，積極應對市場變化，採取有效措施，保持房地産市場持續平穩健康發展；不斷完善住房保障政策與措施，初步形成實物配租與貨幣補貼結合、多主體供給的住房保障體系；穩步推進城鎮棚戶區和老舊小區改造，探索住宅小區綜合治理機制，推進節能環保和住宅産業現代化等，有效改善市民居住條件。

“十三五”期間，我市累計發放公租房租賃補貼40632戶，完成全市“十三五”規劃目標的128.48%。完成公租房分配51897套，實現公租房分配率96.76%，公租房空置率未超過10%，其中政府投資的公租房分配率達100%，全面完成了“十三五”規劃確定的各項指標任務。

（一）住房發展水準不斷提高

1.城市居住空間不斷拓展。2000年以來，在城市總體規劃的指導下，重點打造紅谷灘、艾溪湖、朝陽新城、九龍湖新城、新建城等新城新區，大大拓展了市區居住空間，改善了市民居住條件。2016年-2019年，市區居住用地從95.2平方公里增長到106.7平方公里，增長了12.08%；市區每人平均居住用地指標從29.50平方米增長到29.64平方米，增長了0.47%；市區常住人口從323萬人增長到365萬人，增長了13.0%。每人平均居住用地指標略有提高，居住用地增長基本與人口增長基本匹配。

2.每人平均住房面積有所提高。2016年-2019年，城鎮居民每人平均住房建築面積由2016年的35.08平方米增加至2019年的38.95平方米，提前實現全面建設小康社會關於每人平均住房建築面積的標準（30平方米）。

3.住房供應結構有所改善。“十三五”期間，積極落實國家省、市關於房地産市場調控和住房保障政策，加快完善我市住房供應結構。2016年出臺加快培育和規範管理住房租賃市場的政策，2017年起推出“三限房”4.1萬套，2020年制定我市“長效機制”工作方案；2016年至今完成各類棚戶區改造13.32萬套，籌集或建設人才公寓2525套，自2016年起停止公租房建設並全面實行貨幣化補貼，2018年至今試點利用集體建設用地建設租賃住房項目3個，並不斷完善各項住房保障制度。初步建立了我市多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應和保障體系。

（二）住房市場發展總體平穩

1.房地産開發住宅投資平穩增長。2016年-2019年，全市完成房地産開發投資3268.4億元，其中住宅開發完成投資2227.3億元，年均增長13.1%，分別高於全省和中部六省0.7和0.8個百分點，對穩定經濟增長起到了重要作用。

2.新建商品住宅供銷基本平衡。2016-2019年，全市新建商品住宅銷售面積5485萬平方米，年均供銷比約1.1（合理區間為0.8-1.2）。2019年新建商品住宅銷售面積1580萬平方米，庫存去化週期在7.8個月左右，低於同期江西省和全國平均水準。

3.新建商品住宅價格在合理區間。2016-2019年，市區新建商品住宅綜合銷售價格指數年均增長率約8.8%，與我市地區生産總值和城鎮居民可支配收入增速基本匹配。2018年全市房價收入比為13.9，低於同期全國50個典型城市的房價收入比均值，在中部省會城市中僅高於長沙，低於合肥、鄭州和武漢。

4.商品住房用地成交較為平穩。2016年-2019年，市本級普通商品住房用地出讓面積為17105畝，可開發住宅建築面積與同期新建商品住宅銷售面積基本匹配；市本級普通商品住房用地成交價格指數年均增長率約3%，低於同期新建商品住宅綜合銷售價格指數年均增長率。

5.房地産市場調控成效顯著。堅決貫徹落實各項調控措施，住房市場調控和監管取得積極成效，住房市場秩序明顯改善。通過加大住宅用地供應量、適度提高土地競買條件、強化房地産市場和企業管理等措施，實行限價、限購、限售、差別化的住房稅收和信貸政策，抑制投資投機性購房，支援居民合理住房需求。

（三）住房保障體系不斷完善

1.基本住房保障能力進一步增強。“十三五”期間，全力推進公租房分配，截至2020年，全市53634套公租房（廉租房）已分配51897套，分配率96.76%，其中政府投資的39270套公租房，已全部分配。住房保障方式進一步完善，由以往的實物保障為主逐步轉向了實物建設和租賃補貼並舉。2016-2020年上半年，累計發放公租房租賃補貼126272戶次，超過各年目標總和的29.48%，累計發放住房租賃補貼2.96億元。

2.住房公積金作用不斷增強。2019年與2015年末相比，公積金繳存單位增加了3288家，繳存人數凈增加18.04萬人，當年度繳存金額大幅增加67.73億元，提取額增加了45.73億元，公積金覆蓋面逐年提高。2016—2019年，共發放貸款5.31萬筆、212.82億元，公積金低息貸款減輕了中低收入家庭的購房壓力。2016—2018年初，共開展公轉商貼息貸款5931筆，已支付職工貼息額6888.06萬元，緩解了公積金資金壓力，盡最大可能服務了繳存職工。

3.住房保障制度日益完善。“十三五”期間，根據形勢發展，不斷完善住房保障制度，先後出臺了《南昌市人民政府辦公廳關於印發南昌市已購經濟適用住房上市和回購操作流程的通知》（洪府廳發〔2016〕116號）、《南昌市人民政府辦公廳關於加快培育和規範管理住房租賃市場的通知》（洪府廳發〔2018〕136號）、市委市政府辦公廳出臺《南昌市人才公寓建設實施意見》（洪辦字〔2020〕19號）、《南昌市人民政府辦公廳印發關於進一步提高企業等單位自建公租房使用效率的實施意見的通知》（洪府廳發〔2020〕37號）、《南昌市中心城區外來務工人員發放租賃補貼的操作細則》的通知（洪房字〔2020〕75號）、《進一步深化商品房屋租賃管理改革的通知》（洪房字〔2020〕418號）等政策。行業主管部門則從操作層面規範了公共租賃住房年審、動態審核及異議復核等相關工作制度。

4.棚戶區改造穩步推進。“十三五”期間，全市進一步加大了棚戶區改造力度，累計改造各類棚戶區13.32萬套，進一步改善了群眾居住條件，提升了城市功能和品質，推動了經濟社會發展。2013年以來，市級共建設舊改安置房項目共74個，建築面積約1649.8萬㎡，住宅約10.33萬套，其中，竣工項目16個，在建項目45個，前期項目13個。

（四）住宅環境品質有效提升

1.老舊小區改造加快實施。2019 年納入中央財政支援改造城鎮老舊小區47個，惠及4.29萬戶，2020納入中央財政支援改造城鎮老舊小區204個，惠及5.8萬戶。2020年南昌市城市建管十大提升行動正在施工改造小區247個，涉及居民10萬戶。

2.物業管理與服務水準逐步提高。“十三五”期間，全市物業服務覆蓋面逐步擴展，新建商品住宅物業服務覆蓋率100%，還逐步向老舊小區擴展，于2019年出臺了《創新老舊居民區物業服務模式試點工作方案》（洪府廳發[2019]125號），在東湖、西湖等五個老城區十個老舊小區試點推行“‘門’內物業服務、‘門’外公共服務’，‘門內門外’行政管理全覆蓋”的老舊居民區物業服務新模式”，為改善老舊小區臟亂差環境進行了制度探索。同時，全市物業服務品質也在不斷提升，“十三五”期間，先後有116個物業服務項目獲評市級物業管理優秀示範小區，42個物業服務項目獲評市級優秀示範大廈，100個物業服務項目獲評省級示範小區大廈。

3.建築節能化、智慧化水準進一步提升。全市城鎮新建建築設計執行節能強制性標準達標率為100%；新建小區綠化率均超過30%；智慧家居、監控系統、樓宇自控系統等逐漸進入小區。

4.城鎮公共服務設施和基礎設施配套逐步完善。以黨建引領基層社會治理創新，推動“1+5+X”鄰里中心建設。學校、醫院、文化、體育等功能不斷向新區延伸，公共交通出行率不斷提高，既有住宅加裝電梯工作穩步實施，城鎮居民住房品質不斷提高，居住環境進一步改善。

“十三五”期間，我市住房發展工作取得了明顯成效，房地産市場持續平穩健康發展，但同時也存在一些問題。一是住房供應體系有待進一步完善，多主體供給、購租並舉的住房體系尚未完全建立，租賃住房市場培育不足；二是住房供需總量基本平衡，但結構性矛盾仍較為突出；三是公租房停止實物建設，多渠道保障的住房保障體系尚不健全；四是我市仍然存在較多老舊住房，老舊小區改造和城市更新壓力較大；五是房地産行業發展處於轉型期，房地産市場不穩定因素增多，物業管理面臨諸多挑戰；六是房地産市場平穩健康穩定發展的長效機制尚在建立，短期內受宏觀經濟、新冠疫情等影響，社會預期不夠穩定。

二、把握髮展形勢與需求

（一）認識“十四五”發展形勢

“十四五”期間，我市將面臨經濟轉型發展、新一輪科技革命和産業變革及新型城鎮化等新的發展形勢，對住房發展提出了新的更高要求。未來五年，我市住房發展將進入新階段，在保障和改善民生方面肩負新使命，同時也面臨一些新挑戰。

1.經濟轉型發展階段房地産市場風險防範壓力加大。我國經濟增速“換擋”階段，由高速增長向中高速增長轉換，受國外複雜形勢以及國內經濟轉型發展、環境約束趨緊、民生改善緊迫等因素的綜合影響，南昌經濟增長速度持續放緩。當前，南昌正處於經濟結構調整的關鍵期，在經濟增速放緩的背景下，防範和化解房地産市場風險已成為當前維護社會穩定大局的重要任務，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地産作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，堅定不移推進落實房地産市場平穩健康發展長效機制。

2.新一輪科技革命和産業變革對人才安居提出新要求。新一輪科技革命和産業變革將改造全球傳統生産模式和服務業態，推動傳統生産方式和商業模式變革，促進工業和服務業融合發展，重塑産業格局。在上述因素的影響下，新一代資訊技術的快速發展及其與新能源技術、生物技術、新材料技術的交叉融合，將對南昌創新驅動發展和産業結構升級産生顛覆性影響，將吸引大量人才持續流入，促進我市人口結構進一步調整優化，並對我市住房發展和人才安居提出更高要求。

3.新型城鎮化給住房市場帶來前所未有的發展機遇。中心城市、都市圈、城市群逐漸成為城鎮化的主要載體，人口流入地區呈現沿海地區“群心匯聚”、內陸省份“一省一中心”的總體格局。人口流動、城鎮化、都市圈和城市群發展一方面影響了南昌未來産業發展所需勞動力的要素、資源、産業和基礎設施供給滿足程度，另一方面為南昌積極融入長江中游城市群以及構建大南昌都市圈，拓展發展空間提供了良好契機。人口集聚的極化將給我市住房市場帶來前所未有的發展機遇，需要立足本市實際，完善購房政策，吸引外來就業人口常住、落戶，進一步加強民生建設，通過破解土地資源瓶頸、推進城市更新、住宅産業化等工作，穩步發展住房事業，優化我市人居環境，協調居住空間佈局，提升每人平均居住水準，推動大南昌都市圈發展。

4.住房發展進入總量供需基本平衡的階段性調整期。從房地産週期的規律來看，自1998年住房市場化改革以來，我國住房市場經歷了近二十年黃金髮展期，中長期來看，住房市場進入供求總量基本平衡、增速逐漸放緩、結構逐步優化的新階段。目前，我市城鎮住房總體水準較高，2019年每人平均住房面積達到38.95平方米，市區城鄉居民戶均擁有住房套數達到1.5套。但短期內住房發展結構失衡問題仍較為突出，結構性過剩與結構性短缺並存。住房發展調整時期，供需存在的結構性矛盾將加速凸顯，這將對我市住房市場和政策帶來較大挑戰。

面對發展新形勢，必須積極貫徹落實中央決策、部省工作要求部署，把住房發展放到全市“十四五”發展的大局中，科學謀劃，圍繞新目標、新要求，聚焦新情況、新問題，實現新提升、新突破，不斷改善居民居住條件，保證讓廣大居民共用改革發展成果，共創城市美好未來。

（二）科學預測住房發展需求

“十四五”期間，預計全市住房需求年均約10.0萬套（約6200萬平方米），其中，新增人口購租房需求約6.0萬套，存量人口改善性購房需求約2.5萬套，城市更新住房需求約1.5萬套。

1.新增人口購租房需求。“十四五”期間，我市仍為人口凈流入城市，新就業大學生與外來務工人員為主要購租住房群體。參考近十年期間人口流入情況以及全市大學生購租住房需求調研，考慮人才引進相關政策激勵，預計“十四五”期間全市新增人口住房需求年均約6.0萬套。

2.存量人口改善性購房需求。“十四五”期間，我市經濟將繼續保持穩定增長，居民生活水準將持續改善，住房改善性需求潛力亦將進一步釋放。綜合全市人口結構變化情況、新建商品住房與存量商品住房市場發展分析、存量住房結構分析、住房需求調查等研究，預計“十四五”期間全市存量人口改善性購房需求年均約2.5萬套。

3.城市更新帶來的住房需求。“十四五”期間，我市將繼續有序開展城市更新工作，加快老城疏解和土地二次開發利用，提升居民居住品質。預計“十四五”期間全市住宅拆遷改造需求年均約1.5萬套。

三、明確總體要求與目標

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，以滿足人民日益增長的美好生活需要為根本目的，聚焦“作示範、勇爭先”目標定位和“彰顯省會擔當”新要求，堅持“房住不炒”定位，促進房地産市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，探索支援利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，建立健全長租房政策，實施開展共有産權房試點。

（二）基本原則

1.堅持以人為本、民生優先。住房發展要始終踐行以人民為中心的發展思想，堅持保障和改善民生優先導向，滿足居民合理住房需求，突出住房居住功能，把解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題作為出發點和落腳點，努力維護社會公平，增進人民福祉，讓廣大人民群眾有更多獲得感。

2.堅持增加供應、優化結構。為確保住有所居，充分用好增量資源，積極盤活存量資源。堅持市場配置和政府保障相結合，適當增加市場房源供應數量，提高租賃住房、中小套型普通商品住房供應比例，優化保障性住房的供應結構。

3.堅持多策並舉、補齊短板。加快完善各方面體制機制，使市場在資源配置中起決定性作用，更好地發揮政府作用，不斷激活市場和社會活力，多渠道利用各種資源解決居民住房問題。創新政府提供公共服務和實施市場監管方式，健全工作機制，突出重點，破解難題，補齊短板，服務百姓安居。

4.堅持統籌發展、協調推進。堅持規劃引領與管建並舉相結合，提升管理能級，促進城市有機更新和城市特色風貌塑造相協調。統籌推進城鄉發展一體化，協調好住房發展的經濟功能和社會功能，健全協同機制，構建公平多元的住房公共服務體系。更加突出區級層面的主體責任，把促進住房市場平穩發展、推進住房保障、服務百姓安居納入區級工作目標。

5.堅持綠色發展、生態宜居。順應市民對美好生活的追求，把綠色作為城市核心競爭力的關鍵要素，推進綠色低碳、健康的生産生活方式。加大住房建設和修繕改造科技創新力度，節約集約利用土地、水、能源等資源，強化環境保護和生態修復，打造宜居宜業社區，使城市更具韌性、更可持續。

（三）發展目標

按照“穩地價、穩房價、穩預期”的要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應和保障體系，建立和實施房地産市場平穩健康發展長效機制。“十四五”期間，在國家“因城施策”的政策導向下，我市住房進一步完善住房供應體系，形成“低端有保障、中端有支援、高端有市場”的差異化住房政策體系，促進住房消費健康發展。供應結構按照收入分組可劃分為1：2：7，即面向住房困難、低收入家庭的公共租賃住房佔10%，面向中低收入家庭、特定人群的政策支援性住房佔20%，普通商品住房佔70%。到2025年，基本形成符合市情的住房供應和保障體系，實現住房總量平穩增長、住房價格總體穩定、住房保障範圍擴大、供應結構有所優化、居住環境明顯改善、管理能級顯著提升。到2035年，形成完善的房地産市場平穩健康發展長效機制，建成多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應和保障體系。

四、加強住房空間佈局引導

順應住房發展空間規律，加強住房空間佈局戰略導向。要結合各縣區人口、産業變化趨勢和未來發展進行安排，基於理性的規劃評價，結合現狀條件、城市發展重要方向、重大設施佈局等，匹配空間資源需求和供應，支撐實現規劃期內住房發展目標。

（一）促進區域市場協調發展

1.統籌大南昌都市圈住房發展戰略。發揮南昌市作為大南昌都市圈核心城市的積極作用，加強跨市住房發展合作，加快道路交通基礎配套設施的互聯互通，合理引導房地産開發與住房消費需求。合理確定城際住房重點開發區域，協同住房發展規劃編制，重點加強居住用地佈局、住房供應比例、基礎設施配套、開發建設時序的銜接。建立區域聯動調控機制，著力建立深度融合、相互補充、格局優化、梯級供給的住房供應和消費結構，落實大南昌都市圈住房公積金異地合作等政策。

2.協調全域住房空間拓展重點方向。立足南昌市新型城鎮化和大都市圈發展趨勢，充分考慮經濟産業結構調整帶來的重點區域發展需求，適應資源形勢變化，服從於城市空間和功能優化的要求。結合新一輪國土空間總體規劃確定的全域空間佈局結構，形成適量開發主城區，重點打造五大新城，優先開發軌道交通沿線區域，縣區儘量集約成片佈局，注重建立生態屏障的住房空間戰略。

（二）優化城區住房空間佈局

3.推動老城區住房更新改造。尊重向心擇居的傳統觀念，順應“向心吸引力”，通過城市更新挖潛內環地區居住供應潛力，充分認識老城區高密集度居住環境現狀，住房發展以存量改造更新為主、增量開發建設為輔，加快推進老舊小區進行環境綜合整治，結合棚改、舊改等措施提高城市功能品質，適度降低居住密度。

4.提高主城區住房與居住配套供給品質。提升內環週邊鄰近地區的居住環境，緩解局部城市中心地區居住規模相對不足或房價過高的矛盾。在青山湖西岸、象湖西岸、洪都片區、江鈴片區、蛟橋中心區、欣悅湖片區等重點區域適當增加新增居住用地供應；增加各類保障性住房和租賃住房的有效供給，著力加大教育、醫療等資源配置，改善居住環境，提高居住品質。

5.促進新城區居住與産業協調開發。培育週邊新城新區增長極的居住功能，以“反磁力”中心，分擔中心區功能、輻射周邊。針對以往新城區過度注重房地産開發而對産業功能不夠重視的問題，未來要加強産業與人口同步導入，促進週邊地區居住空間和産業園區協調開發，逐步發展成為綜合性城區。

（三）明確近期建設重點區域

6.重點推進軌道交通沿線住宅開發。重視客運走廊地區居住配套，以軌道交通、快速公交系統（BRT）引導人口集聚，通過與軌道交通發展相銜接，重點推進地鐵場站上蓋物業開發，並推動九龍湖新城、九龍湖片區西部組團望城副中心、航空城、高鐵新城、蛟橋中心區等地鐵沿線的大型居住區、地鐵小鎮規劃。打通居住區交通瓶頸，形成帶狀連綿與點狀集聚相結合的居住佈局，促進居住空間與就業空間的協調發展。

7.加大重點新城新區住房供應。按照城市規劃確定的“一核一帶兩翼”城鎮空間佈局，內優外擴，重點推進空港新城、陸港新城、九望新城、高鐵新城、職教城、VR科創城、航空城等功能片區建設，適當增加住宅用地供應，完善城市基礎設施和公共服務設施建設，通過産城融合的規劃建設方式，帶動産業建設和多元化高品質住宅供應。

（四）合理佈局保障性住房

8.合理佈局保障性住房。保障性住房規劃佈局須綜合考慮就業、服務、交通、社會空間需求，宜鄰近多層次多樣化的就業密集區，依靠便利的日常生活服務設施，依託低成本的交通方式和設施，尋求功能混合和社會融合，並在住宅用地供應計劃中優先予以保障。

五、優化完善住房保障體系

針對不同收入水準的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化的住房保障體系，健全實物和貨幣補貼相結合的基本住房保障政策，解決好城鎮中低收入家庭、新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。探索發展政策性租賃住房，多渠道保障和改善市民基本居住條件。

（一）加大公租房保障力度

9.完善公租房管理機制。要進一步完善公租房分配、使用及監管機制。嚴格申請審核標準，從源頭上把握公租房政策實施的公平和效率。規範退出機制，提高公租房的利用效率。加強後續管理，應當按照“屬地管理”的原則由各區政府部門做好運營管理工作，探索將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理。健全監督機制，加大對相關資訊進行公開和披露的力度。

10.提高租賃補貼的比例。在存量公租房實物滾動使用的基礎上，按照盡力而為、量力而行的原則，積極推行住房租賃補貼制度，對城鎮低保、特困人員、支出型貧困低收入家庭、低收入住房困難家庭、公共服務行業職工等實行依申請應保盡保，力爭我市公共租賃住房供應（含公租房租賃補貼）佔住房供應總套數的比例不低於10%。

（二）大力發展政策支援性住房

11.落實人才公寓建設計劃。按照“政府主導、社會參與；市級統籌、縣級落實；統一規劃、分步實施；以需定建、多點佈局”的基本原則，統籌我市人才住房建設，多渠道增加人才公寓供應，視情提高人才住房補貼標準，取消申請人才租賃住房社保繳納時間限制。力爭到“十四五”末，達到滿足10萬人租住需求的人才住房總規模，基本滿足全市引進人才的過渡性居住需求。

12.探索支援利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。進一步加快培育和發展我市租賃住房市場，繼續穩妥推進我市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，構建租購並舉的住房體系和城鄉統一的建設用地市場，積極完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水準。

13.視情發展共有産權住房。視情探索開展建設配售型共有産權住房。共有産權住房用地可採用劃撥方式供應。共有産權住房建設、買賣、經營等環節可按國家有關規定享受原經濟適用住房的稅收優惠政策。共有産權住房實行封閉運作，規定期限內，只能由政府回購；規定期滿後，可向符合條件的居民家庭轉讓，政府有優先回購權。

14.視情發展定向限價商品住房。加強對中等收入偏下群體購買新建普通商品住房需求的支援力度，視情調整我市新建普通商品住房全面限價的調控政策，在“穩地價、穩房價”的前提下，發展部分定向限價商品住房。通過在政府採取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發建設和定向銷售。定向限價商品住房實行半封閉運作，規定期限內，可通過補差價方式轉為普通商品住房，政府有優先回購權；規定期滿後，可轉為普通商品住房。

15.優先保障建設用地。探索城市更新項目配建政策支援性住房建設，提高更新配建比例，在改造方向為新型産業的更新項目中安排一定比例的用地建設配套住房，促進職住平衡。應將人才公寓建設用地納入年度建設用地供應計劃，實行計劃單列、專地專供，予以重點保障，落實人才公寓項目選址；企事業單位利用自有存量用地建設租賃型人才公寓，土地用途不變，依然按原有用途管理，物業不售、産權不得辦理分割登記。完善土地出讓收入分配機制，探索支援利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

（三）力爭完成舊改安置房建設

16.力爭完成舊改安置房建設。繼續推進舊改安置房建設，激發城市發展活力，提升和完善城市功能，改善城區落後面貌。到“十四五”末，“十二五”遺留下的舊改安置房建設任務全部完成；“十三五”確定的建設項目全部開工，並力爭50%以上的項目建設完成。

六、促進住房市場平穩健康發展

因城施策，進一步優化住房市場供應結構，完善土地出讓方式，積極穩定住房價格，提高中小套型住房供應比例。大力發展住房租賃市場，完善購租並舉的住房市場體系。強化住房市場監管，建立健全房地産市場發展長效機制，促進住房市場平穩健康發展。

（一）穩定新建商品住房市場

17.提高中小套型住房供應比例。結合我市實際，科學合理引導多層、小高層、高層的中小套型住房建築面積標準。進一步加大商品住房用地中小套型住房供應比例，增加中小套型普通商品住房上市供應量，切實滿足中低收入家庭的自住需求。鼓勵以公共交通為導向的社區開發模式，提高軌道交通站點周邊區域商品住房用地中小套型住房供應比例，實現城市組團式緊湊開發。

18.完善新建商品住宅銷售制度。落實新建商品住房上市預報制度，要求開發企業對項目上市計劃做好提前預報，指導開發企業合理定價，確保房價理性平穩。規範申請預售許可、銷售資訊公示和售前告知等行為。適時探索現房銷售及商品住房按套或套內面積計價方式。

19.完善商品住宅用地供應方式。根據各區域商品住宅庫存及銷售等市場情況，合理確定採取“限房價、競地價”方式出讓商品住宅用地的面積和具體地塊。視情採取“招標掛牌複合出讓”、“地價房價雙競”、“限地價、限房價、競配套”、“地價與自持面積雙競”等出讓方式。

（二）規範存量商品住房市場

20.視情建立存量商品房價格引導制度。進一步完善存量房價格監管機制，定期發佈全市存量房項目合理成交價格資訊，規範仲介機構交易行為，對於社會關注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，引導市場理性交易。

21.提高存量住房使用效率。積極制定相關鼓勵措施，盤活存量空置住房，探索將部分存量空置住房轉為人才公寓或公共租賃住房。

（三）大力培育住房租賃市場

22.加強住房租賃市場管理。加快建設我市商品房屋租賃服務管理資訊平臺，實現房源核驗、資訊發佈、租賃合同網簽備案、租賃企業備案、企業及從業人員信用評價等線上服務查詢功能。政府職能部門各負其職加大對租賃住房的綜合管理，加強出租房安全及治安管理。建立住房租賃價格資訊發佈制度，定期發佈區域市場租金水準。建立和完善住房租賃監管制度，強化住房租賃市場監管，嚴厲打擊壟斷房源、哄抬租金等違法違規行為。

23.建立和健全長租房政策。加大稅收和金融支援力度，鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對簽訂並履行3年以上住房租賃合同的，應給予政策支援。

24.視情申請中央財政支援住房租賃市場發展試點。視情況申請通過競爭性評審，納入中央財政對住房租賃市場發展給予資金獎補的試點城市。

25.完善租賃住房用地供應方式。分類安排租賃住房用地，市場化租賃住房可將住房租賃價格作為土地出讓前置條件，以招標、掛牌等方式出讓；支援利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，制定開發建設、合規運營、抵押處置等配套制度；視情況在適當時候允許租賃住房用地出讓價款分期或分年收取。

（四）加大市場監管督查力度

26.堅決遏制投機炒房。根據我市房地産市場調控需要，按照差別化、精細化的原則，視情況調整完善住房限購、限制住房轉讓、限制企業購房等措施。完善差別化住房信貸政策，適時調整住房貸款比例、期限和利率等，加大對中低收入群體的保障性和改善性住房需求的差別化支援力度。

27.加強房地産市場監管。加強市場監管執法，持續整治房地産市場亂象，凈化市場環境，進一步完善全市房地産領域涉穩風險防範處置聯席會議工作機制，實現多部門、跨地域縱橫向聯動監管。強化房地産市場誠信管理，對違法違規行為實施聯動查處、聯合懲戒，將情節嚴重的納入失信黑名單管理，信用評價結果對外公開，並與市場準入、行政審批掛鉤。

28.加強房地産市場監測。全面落實國家規範和加強房屋交易網簽備案工作的要求，構建以網簽備案制度為基礎的房地産市場交易管理系統。完善我市房地産市場監測手段，建立部門間資訊共用機制與監測平臺，以住宅價格為核心指標，對市場運作情況實行日常監測，對土地出讓、規劃、建設、銷售、貸款、竣工、物業管理等全流程進行監測。建立日常監測、月度分析、季度評價、年度考核制度，對存在的問題和風險苗頭作出預警提示或進行約談，並對房地産市場調控目標完成情況進行年度報告。

（五）進一步完善公積金制度

29.進一步完善公積金制度。緊密結合國家對住房公積金制度的改革和發展要求，秉承依法辦理、便民高效等原則，改進和完善繳存、提取、使用與監管機制，逐步擴大受益群體覆蓋面，探索拓寬使用與支援渠道，充分發揮住房公積金在促進本市職工住有所居、降低住房成本等方面的制度功能。

七、提升住房品質與環境品質

要加快城市更新步伐，推進老舊住宅區綜合整治，加強住房配套設施建設。創建生態宜居城市，推進裝配式建築和綠色建築發展，提升住房品質和建設效率。

（一）改善老舊住區居住條件

30.深入實施老舊小區改造更新。按照老城區振興計劃，深入實施老舊小區改造更新，突出高品質主軸，深化和睦共治、綠色集約、智慧共用理念，建設具有南昌特色的未來社區，促進老城區繁榮復興。加大城鎮老舊小區改造，滿足人民群眾美好生活需要，到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。

31.加強老舊住房使用安全管理。建立健全本市城市房屋使用安全管理體制機制，完善政策體系，落實城市房屋使用安全管理各方責任；“十四五”期間，建立落實國有土地老舊住房排查、排危、處置和動態監管等相關制度及相應工作。

（二）提升住宅管理服務水準

32.促進物業服務行業健康發展。健全完善“市級政策指導、區縣屬地管理、街道社區日常監管、部門聯合監管”的管理體制；加強事中事後監管，按照上級佈置落實開展物業服務行業信用監管；繼續推廣老舊小區物業服務‘門’內物業服務、‘門’外公共服務’，‘門內門外’行政管理全覆蓋”的老舊居民區物業服務新模式。持續推動業主大會成立、完善對業主委員會的指導監督，以市場化手段推動物業服務企業優勝劣汰。

33.完善社區治理體系。加強城市精細化管理，推動資源、管理、服務向街道社區下沉，推動物業管理規範發展。加快推進“1+5+X”鄰里中心建設，以黨建引領基層社會治理創新，理順主體責任，夯實基層組織，強化居委會在業主大會、業主委員會組建、換屆和日常運作中的指導和監督職責，充分發揮業主大會、業主委員會在小區公共事務中的作用，增強社區自治共治、共建共用能力，提高住宅管理精細化、智慧化水準，提高居民的居住滿意度。鼓勵居委會積極運用新媒體手段，拓展自治渠道和平臺，推動自治方式的資訊化和現代化。

34.加強住房配套設施建設。全面推進城鎮老舊小區改造，完善小區配套和基礎設施，進一步提升社區養老、托育、醫療等公共服務水準。住宅工程品質驗收合格率達到100%；新建商品房住宅小區物業管理總體覆蓋率達到100%；生活垃圾無公害化處理率達到100%，城鎮住宅水電氣等普及率達到100%，醫療、教育、體育等住區公共配套設施普及率達到100%。

（三）提高住宅建設標準

35.提高住宅建設標準。優化住宅戶型設計，完善使用功能，提高住宅健康性能。推廣裝配式建造方式，大力發展綠色建築，推動綠色建材應用，強化智慧化配套建設，積極推進“網際網路+智慧住宅”深度融合，著力開發綠色、節能、環保、智慧等高品質商品房住宅項目。開展低層中密度住宅試點，不斷提升宜居、健康水準，滿足群眾對美好生活的新期盼。

八、明確縣區住房發展指引

（一）東湖區住房發展指引

1.重點區域：城北片區（結合棚改）

青山湖西岸（城市更新）

2.發展目標：新增約2.0萬套新建商品住房，其中城北片區1.0萬套，青山湖西岸1.0萬套。

3.主要任務：(1)城北片區。緊密結合軌道交通三號線、四號線的佈局，加大軌道交通站點住宅用地的儲備與供應，有計劃、有重點地推進城市更新改造與環境綜合治理，完善基礎設施與公共服務設施建設，提升老城區居住品質。(2)青山湖西岸。緊密結合軌道交通四號線的佈局，推進青山湖西岸城市更新改造計劃，結合現代服務業發展，加大配套住宅用地供應，高起點、高品質地開發建設商品住房。

（二）西湖區住房發展指引

1.重點區域：象湖西岸（重大項目帶動）

2.發展目標：新增約2.0萬套新建商品住房。

3.主要任務：繼續推進華僑城旅遊區項目建設，適度安排規劃期內居住用地開發計劃，通過多元化高品質住宅供應，在承擔本地區就業崗位居住職能的同時，加快旅遊度假項目規劃建設，帶動高端消費，引導人口區域集聚，使象湖西岸地區發展成為南昌市富有魅力、宜居的現代化居住地區。

（三）青山湖區住房發展指引

1.重點區域：幸福渠區域（環境整治）

高鐵新城（重大設施）

2.發展目標：新增約6.0萬套新建商品住房，其中幸福渠區域1.5萬套，高鐵新城4.5萬套。

3.主要任務：(1)幸福渠區域。緊密結合軌道交通二號線延長線站點的佈局，加大住宅用地儲備，穩步推進商品住房建設。(2)高鐵新城。依託高鐵車站交通樞紐設施推進周邊區域開發建設，突出産城融合、站城一體，完善各項城市基礎設施和公共服務設施建設，促進交通、産業、城市融合發展。高鐵新城初期發展應合理確定發展規模、功能定位、發展模式、綜合配套等，增強對人口和産業的吸引力，牢固持續健康發展的基礎，充分發揮經濟社會發展效益。

（四）青雲譜區住房發展指引

1.重點區域：洪都片區（退二進三）

江鈴片區（退二進三）

2.發展目標：新增約5.0萬套新建商品住房，其中洪都片區3.0萬套，江鈴片區2.0萬套。

3.主要任務：(1)洪都片區。與軌道交通二號線延長線發展相銜接，逐步推進中航洪都老廠區更新改造，通過功能置換激發舊産業區的發展潛力，以高品質居住環境建設提升城市形象、彰顯地區特色、完善城市功能。（2）江鈴片區。結合軌道交通三號線的佈局與江鈴廠區的退二進三，合理安排住宅用地供應，加強民生地産的開發建設，滿足本地居民住有所居的需求，加大公共租賃住房的籌集。

（五）經開區住房發展指引

1.重點區域：蛟橋中心區（産業轉型升級）

空港新城（重大産業項目）

2.發展目標：新增約4.0萬套新建商品住房，其中蛟橋中心區及零星更新地塊2.5萬套，空港新城1.5萬套。

3.主要任務：(1)蛟橋中心區。包括創新與總部經濟區、創新産業帶等。加大住宅用地供應，高起點、高品質開發建設商品住房。（2）零星更新地塊。加快推動存量用地退二進三，適當開發建設面向産業園區的普通商品住房和人才安居住房，實現産城融合。（3）空港新城。圍繞機場核心，聚集開發要素，以現代服務業為引領，以臨空製造業為主體，以生態優先、綠色人文理念打造智慧宜居宜業空港城。結合城鎮空間和機場凈空影響，合理安排居住用地佈局和近遠期建設規模，保障園區職住平衡，多渠道聚才引智，搭建人才新高地，高水準實施住房建設。

（六）高新區住房發展指引

1.重點區域：航空城（重大産業項目）

2.發展目標：新增約3.0萬套新建商品住房。

3.主要任務：推動瑤湖以東地區發揮後發優勢，有計劃、有重點地推進重大戰略産業建設，完善城市基礎設施和公共服務設施建設，通過産城融合的規劃建設方式，帶動産業建設和多元化高品質住宅供應，引導人口區域轉移，優化南昌市住房結構與空間佈局，使航空城發展成為富有魅力、宜居的現代化居住地區。

（七）紅谷灘區住房發展指引

1.重點區域：九龍湖新城（大型居住區）

 VR科創城（重點片區）

2.發展目標：新增約5.0萬套新建商品住房，其中九龍湖新城3.5萬套，VR科創城1.5萬套。

3.主要任務：（1）九龍湖新城。發揮南昌市作為大南昌都市圈核心城市的積極作用，加強與九江、撫州、宜春等周邊城市的協調，統籌大南昌都市圈住房需求的實現與房地産開發進程。將九龍湖新城作為城際住房重點開發區域，繼續完善城市基礎設施和公共服務設施建設，通過産城融合與城際統籌的方式，提升區域綜合功能，優化本市住房結構與空間佈局，推動南昌大都市圈建設，促進與周邊城市聯動發展。（2）VR科創城。打造VR産業先行示範區、虛擬現實産城融合示範高地，建設創新、生態、産業、共用、人文五位一體新科技小鎮，加快推進基礎設施建設，加速産業項目落成，帶動生活配套板塊開發。

（八）灣裏住房發展指引

1.重點區域：黃洋界路沿線（退二進三）

2.發展目標：新增約1.0萬套新建商品住房。

3.主要任務：適度安排居住用地規模，促進高品質房地産項目開發建設，在承擔本地區就業崗位居住職能的同時，加快旅遊度假項目規劃建設，帶動高端消費，建設具有南昌特色的現代化、國際化山地居住社區。

（九）新建區住房發展指引

1.重點區域：欣悅湖片區（環境整治）

新建城片區（大型居住區）

九望新城（産城融合示範區）

2.發展目標：新增約10.0萬套新建商品住房，其中欣悅湖片區2.0萬套，新建城片區2.0萬套，九望新城片區6.0萬套。

3.主要任務：(1)欣悅湖片區。充分利用前湖快速路貫通的機遇，以民生地産為主體，宜居城區為依託，切實保障本地居民住有所居。(2)新建城片區。加大基礎設施建設力度，提供充足和多層次住房以滿足本地區的産業配套和週邊地區住房需求，以望城工業園産業發展凝聚人氣，提升區域綜合功能，發揮對新建區舊城的疏解作用。(3)九望新城。沿撫州大街、夢山大道等主要發展軸線導入商貿港、科創基地等産業，通過産城聯動，功能上強調多元混合、複合開發，帶動沿線生活功能板塊的發展。

（十）南昌縣住房發展指引

1.重點區域：象湖濱江片區（濱水宜居新城）

陸港新城（重大産業項目）

2.發展目標：新增約6.5萬套新建商品住房，其中象湖濱江片區4.5萬套，陸港新城2.0萬套。

3.主要任務：（1）象湖濱江片區。繼續推動東蓮路跨江通道建設，承接九龍湖區域發展勢能，完善片區基礎設施，加強公共服務設施配套凝聚人氣，提供充足和多層次住房産品，帶動該片區住房發展。（2）陸港新城。聚焦汽車、食品醫藥、建築、商貿等産業，注重産城融合發展，繼續完善城市功能與環境品質，引進博能昌南、力高1622等項目，以滿足本地區的産業配套需求。

（十一）進賢縣住房發展指引

1.重點區域：進賢縣城區

2.發展目標：新增約3.5萬套新建商品住房。

3.主要任務：加快推進全域新型城鎮化，激活農民進城住房需求，重點做強中心城區，按照“湖城合璧”的城市發展格局，以發展生産性服務、商務休閒度假等産業為導向，以青嵐湖核心景觀為觸媒，圍繞打造“湖濱城市中心、活力功能集聚區”，重點發展青嵐湖南岸的濱水宜居新城。

（十二）安義縣住房發展指引

1.重點區域：職教城及城區

2.發展目標：新增約2.0萬套新建商品住房。

3.主要任務：優化商品住房供應結構，規範二手商品住房市場和租賃住房市場發展，強化房地産市場秩序整頓，促進住房市場平穩健康發展；優化住房保障體系結構，規範發展經濟適用住房，完善公共租賃住房保障，鼓勵和支援各類主體建設人才住房，構築多層次全覆蓋的住房保障體系；大力推進社區基礎設施及公共服務設施建設，推進住宅小區物業管理全面提質，推進住宅專項維修資金制度改革推進居民住房品質提升；推進住宅建築綠色化、低碳化、智慧化，大力推廣裝配式建築，推進住宅産業高品質發展。

九、加強實施保障措施

（一）建立健全長效機制

1.落實城市主體責任。根據我市經濟社會發展水準、人口規模、住房供求關係等情況，制定和實施“長效機制”。房地産市場調控實行目標管理，按照屬地管理的原則，各級黨委要加強領導，各級政府要具體負責，承擔相應的領導責任和管理責任，各責任單位要牽頭落實、各配合單位要統籌聯動，形成有效工作合力，確保穩地價、穩房價、穩預期等房地産市場平穩健康發展的各項任務落到實處，並嚴格考核問責。

2.落實會商協調機制。按照國家、部、省有關決策部署，結合我市實際，充分發揮房地産市場會商協調機製作用，加強各部門、縣區之間的政策聯動和統籌協調，完善落實房地産市場調控相關配套政策，保持政策的連續性和穩定性，研究提出土地、金融、財政、住房保障、住房租賃、市場管理、輿論引導等方面的調控政策措施。

（二）加強相關政策保障

1.完善用地供應機制。根據近期住房建設重點區域及各區域住房發展指引，合理安排儲備土地結構、時序、佈局，以備有計劃地實施土地供應，保障各類住房用地供給。要及時發佈住宅用地供應中期規劃、住宅用地年度供應計劃和三年滾動計劃等，進一步優化住宅用地供應結構，提高存量住宅用地的利用效率，完善商品住宅用地供應方式，完善租賃住房用地供應方式。

2.嚴格金融監管措施。要嚴格落實國家、省、市有關政策，加強房地産金融宏觀審慎管理，建立購地資金來源審查制度，加強房地産開發融資管理，強化個人住房貸款管理，嚴格住房租賃貸款管理等措施，並根據實際情況出臺有關管理措施。

3.發揮稅收調節作用。合理運用稅費手段，支援合理的自住需求，抑制投資投機性需求。根據我市房地産市場調控需要，充分運用好現行契稅、增值稅優惠政策等。在國家房地産稅法出臺後，積極穩妥推行房地産稅。

4.健全輿論引導機制。加強資訊公開和輿論引導，建立常態化資訊發佈機制，準確解讀房地産形勢和政策，做好政策落實出臺前的風險評估和工作預案。健全完善輿情監測監督機制，及時回應社會關切的問題，整治房地産資訊網路傳播亂象，穩定市場預期。

（三）完善規劃實施機制

1.建立年度實施計劃。應依據本規劃，同時綜合考慮新型城鎮化發展、産業經濟發展、房地産市場發展形勢及住房保障實施成效等因素，科學合理制定年度住房發展滾動實施計劃。

2.加強規劃實施監督。要提升本規劃的執行力和約束力。應定期組織開展規劃的跟蹤評估工作，嚴格監控規劃落實情況。將本規劃的主要發展目標與任務納入有關部門的目標責任考核，強化並分解落實規劃的具體責任。

3.推進規劃相互銜接。強化本規劃與全市國民經濟與社會發展規劃、國土空間規劃等相關規劃的銜接，在相關規劃編制與調整中，要將本規劃的相關指標與內容納入其中，確保土地安排、住房建設、空間佈局等指標有效落實。

4.加大規劃宣傳力度。採取多種形式，利用網站、公示欄、電視、自媒體等大力宣傳本規劃，加強市民對本規劃的認識，擴大社會監督和公眾參與，營造實施本規劃的濃厚社會氛圍，合理引導住房發展的良好輿論環境。