近年來，隨著越來越多商業寫字樓在廣州塔至琶洲西區一線崛起，不少年輕人將置業目光投向了海珠區，也讓部分本瞄準天河的改善型買家開始考慮：海珠區一手盤會不會是成長性更高的選項呢？

從去年開始，海珠區多條舊村改造進程明顯加速，珠江後航道一帶將陸續有一手江景大戶型單位面市，吸引了大批改善型買家目光。不過，讓潛在購房者猶豫的，是等更多一手項目入市，先“持幣待購”，還是趁現在價格還算平穩先“上車”？

出題

海珠區現狀：一手多為景觀大戶，二手可豐儉由人

近兩三年來，海珠區新增的幾個一手住宅項目，主要分佈在珠江後航道沿線，以江景大戶型單位為主，對外每平方米報價在70000~90000元間，總價門檻最低的戶型也是約99平方米的三房。畢竟，南向望江，是很多廣州人追求的極致景觀。這類一手住宅適合有家庭資源支援的首次置業者，或者“賣一買一”的改善型置業者。

不過，目前海珠區的一手在售項目多被舊廠房、舊村屋和創意園包圍，周邊居住體驗不算理想。相對較高的報價，也直接勸退了不少置換型買家。

海珠區目前處於舊改啟動前期，未來，拿到補償想要換房的村民，從其他區域置換到海珠區的改善型買家，都會給海珠一手住宅市場帶來一定資金流，海珠區新盤甚至可能承接來自珠江新城溢出的購買力。

總體而言，海珠區全新景觀大戶型不多，但交通便利的中小型二手房供應充足、豐儉由人，估計總有一套可以讓你心動。

實探：地鐵11號和12號線有望帶旺赤沙

近日，廣州公共資源交易中心挂出公告：海珠區赤沙車輛段地塊已被廣州地鐵集團有限公司以底價82.343億元拍下，未來該地塊將崛起一個超大體量的綜合體。隨著地鐵11號線和12號線的建設，赤沙一帶進入全面發展期。

記者上周看到，新滘中路和新滘東路一線，以及石榴崗一帶已有多處在進行地鐵11號線和地鐵12號線的圍蔽施工中。赤沙村附近預計將建有地鐵11號線和地鐵12號線交匯站赤沙滘站，計劃2023年開通，未來經地鐵11號線，一站即可到琶洲。赤沙村牌坊前的公交車站已開通多條公交線路，可接駁地鐵8號線和3號線交匯站客村站，或地鐵3號線大塘站。

值得留意的是，根據赤沙村更新改造項目選擇合作企業的公告，全部安置房將確保2023年12月31日前開工建設，預計2025年12月31日前基本完成安置房建設。換句話説，雖然赤沙村將啟動舊改，但需首先保證安置房的施工建設，一手住宅項目的上市恐怕並不會太快。因此，海珠核心區的一手住宅供應量還遠沒到充裕期。

由此，一手樓“遠水”和二手樓“解近渴”的選擇題被提出。

破題

持幣改善型買家：心態糾結

在赤崗一個創業園工作幾年的利小姐，今年1月份剛賣掉手頭一套小戶型房子，目前無房。利小姐希望用這筆賣房款加上儲蓄，在海珠區買一手住宅。利小姐告訴記者，她到中海觀瀾府一帶看過，但發現周圍環境預計在幾年內還不會得到大的改善，由於附近幾個舊改項目在改造的過程中，會比較吵。

利小姐的糾結正在於，海珠區的一手住宅周圍多被舊村包裹，環境要有大幅度改善，仍需假以時日。因此她也正在考慮光大花園、中海錦榕灣等樓齡較新、周邊配套相對完善，並可以儘快入住的二手社區。

另外，她也留意到，赤沙車輛段在不久前有地塊拍出，如果該盤能夠在今年底或者明年初上市，她也考慮先收攏資金，在可以開賣時及時下手，“現在比較糾結的是，車輛段項目會不會一開盤就太貴，買不起。所以最近還是會看看海珠區的地鐵上蓋二手盤，也許會有非常滿足自己心願的戶型也説不定，做兩手準備。”利小姐説。

首套房買家：目標明確

對於首次置業的年輕人來説，買房似乎就沒那麼糾結了，一手住宅較高的單價已讓這類在剛剛工作五六年的年輕人，更多地將目光集中到二手市場。“我們直接就看地鐵上蓋、樓齡有點老的電梯兩房。”有年輕情侶目標明確。

記者查詢了海珠區目前主要在售的二手社區掛牌單價，距離珠江後航道比較近的地鐵站為南洲路和石溪站，附近離地鐵南洲站不遠的社區有愛都名軒，主要挂出的以一房至兩房為主，有電梯，單價“4字頭”的兩房兩廳75平方米的電梯房，可以不到320萬元的總價拿下。

如果買家在地鐵8號線沿線上下班，又沒自駕車的，則可以考慮沙園站附近的大盤光大花園和中海錦榕灣，其中光大花園掛牌價格多在50000元~70000元之間，少量南向單位可以去到“8字頭”，總價一般在400萬~600萬元。這種二手房較為適合有需要即時入住的買家。

記者“答題”：

首次置業者應考慮買二手早“上車”

改善型買家不妨持幣待購一手新盤

這兩月來，有意在海珠區置業的購房者主要體現出兩種心態：一種是首套房購房者，這類人群預算不高，主要沿地鐵沿線周圍找房，東曉南-南洲一帶是他們的主要覓房點，甚至已有朋友在去年就以150萬元左右，買了一套曉港地鐵旁二房，對於手頭並不寬鬆的他來説，最關鍵是總價比較便宜，近上班地鐵，説不定以後能等到加裝電梯。

而改善型買家，則不妨選擇持幣待購，在舊改項目集中上市時選擇合心意的新盤，一步到位。