1月28日晚間，中駿商管智慧服務向港交所提交招股書。招股書披露顯示，中駿商管智慧服務是一家綜合物業管理服務提供商，管理著中國的商業與住宅物業項目。

作為2021年第5家遞表的物業公司，中駿商管智慧服務同時發力商業與住宅賽道，此舉有望打破中小物業公司搶跑港交所上市新規的固有印象。

雙賽道佈局 關聯方助力快速發展

商業化進程總是漫長且曲折的，但身處優質賽道，並充分發揮自身優勢，將大大降低其曲折程度，並加速商業化進程。而商業物業管理正是這樣一條優質賽道，中駿商管智慧服務則堪稱優質賽道上的幸運兒。

公開資料顯示，截至2020年9月30日，中駿商管智慧服務擁有90個在管商業及住宅項目，在管總建築面積為1447萬平方米，合約總建築面積約為3040萬平方米。在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9個月，中駿商管智慧服務營收分別為3.97億元、5.75億元及5.3億元。

由於雙賽道佈局，中駿商管智慧服務的盈利能力領先大部分上市物業公司。

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9個月，中駿商管智慧服務毛利分別為1.37億元、2.12億元及2.35億元，凈利潤分別為0.35億元、0.77億元、1.23億元，2020年前9個月凈利率超過20%，也高於大部分上市物業公司的凈利率。

不難發現，中駿商管智慧服務高盈利的背後離不開商業物業的貢獻。

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9個月，中駿商管智慧服務商業物業在管面積分別為69.9萬平方米、69.9萬平方米、88.7萬平方米，在管面積佔比分別為6.6%、5.9%、6.1%；營收分別為1.52億元、2.41億元、2.41億元，佔比分別為38.4%、42%、45.4%。

由此可知，商業物業起到了四兩撥千斤的作用。這與商業物業極高的物業費與毛利率息息相關。

來源：招股説明書

招股説明書顯示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9個月，中駿商管智慧服務商業物業管理服務每平方米平均物業管理費分別為29.0元、29.4元及29.5元，同期住宅物業每平方米平均物業管理費分別為2.3元、2.3元、2.2元。在2020年前9個月，商業物業管理及運營服務毛利率高達58.8%，同期住宅物業管理服務毛利率為32.3%。某種程度上，商業物業提升了中駿商管智慧服務的整體盈利能力。

中駿商管智慧服務能夠聚焦獨特賽道，離不開母公司的大力支援。

來源：招股説明書

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9個月，就商業物業而言，來自中駿集團及其關聯方的營收及佔比穩步上升，從2018年的10.7%上升至2020年前9個月的28.4%。住宅物業中，來自中駿集團及其關聯方的營收佔比亦從2018年的7.5%上升至2020年前9個月的15.8%。

這也意味著，在2020年前9個月，中駿商管智慧服務有超過40%的收入直接來源於中駿集團及其關聯方。

項目來源更是如此。截至2020年9月30日，商業物業中，全部8個在管項目均來自中駿集團及其關聯方；住宅物業中，有超過90%的項目來自中駿集團及其關聯方。

但對於中駿商管智慧服務而言，這無疑是最適合自身的發展方式。

2020年12月19日，泉州水頭中駿世界城開業。截至水頭中駿世界城開業當天，中駿商管已在全國佈局38個項目，覆蓋北京、上海、南昌、福州、昆明、蘇州、泉州等27座城市。2020年，中駿商管“百城計劃”全面加速，至2025年計劃佈局100個中駿世界城，運營面積超1000萬平方米。

可以預見，僅就商業物業而言，中駿商管智慧服務在未來五年還有巨大的發展空間，這也是中駿商管智慧服務敢於衝擊資本市場的底氣所在。

2020年，中駿集團銷售額突破1000億元，首次進入千億陣營，這也為中駿商管智慧服務後續在住宅物業方面的發展打下良好的基礎。

緊抓機遇 市場化仍需快速推進

沒有一個冬天不會過去，沒有一個行業會永遠處於上升期。

如何抓住物管行業發展的窗口期，在關聯方的大力支援下，將服務經驗內化為企業能力，並以此為基礎培育市場化發展能力，開闢企業增長的第二曲線，對中駿商管智慧服務後續發展無疑是極為重要的。而在資本市場趨於分化的背景下，這也是持續得到資本市場認可的關鍵。

縱觀物業公司的發展，開闢第二增長曲線，不僅要有穩定的基本盤，也需多方嘗試與積極變革。

中駿商管智慧服務首先選擇了區域聚焦與深耕，做實做穩基本盤。

來源：招股説明書

在2018年、2019年及截至2020年9月30日止9個月，中駿商管智慧服務營收中，來自海峽西岸經濟區及長江三角洲經濟區的營收之和佔比分別為80.5%、79.9%、79.4%，以海峽西岸及長江三角洲為核心的發展格局已經基本形成，且佈局逐漸趨於均衡。

而在兩大核心區域之外，環渤海經濟區表現較為突出，中西部及粵港澳大灣區雖然佔比不高，但也為其後續的戰略擴張埋下伏筆。

在基本盤與企業發展底色良好的基礎之上，中駿商管智慧服務也在不斷拓寬自己的發展道路。無疑，中駿商管智慧服務希望借助資本市場，實現自身的發展並順利構建第二增長曲線。

對此，中駿商管智慧服務表示，其募集資金中，大部分將用於戰略收購及投資其他物業管理公司及服務提供商，以擴大自身業務及發展多元服務種類。一方麵包括橫向收購位於經濟發達地區和其他高增長地區經營的商業物業管理公司，也包括與自身現有業務佈局息息相關的住宅及其他物業管理公司；另一方面，則是縱向收購服務提供商，如提供如清潔、維修和保養與其他服務等服務的公司，以優化自身業務結構並實現協同效應。

其他部分的資金將用於投資科技以改善服務品質、客戶體驗和參與度並提高運營效率，或擴展價值鏈業務，實現增值服務的多元化發展等。

基於自身的良好發展基礎，輔以資本市場的助力及市場化發展、資訊化建設，中駿商管智慧服務有望迎來全新的發展格局。