1月13日，新希望向港交所遞交招股説明書，正式向四川省第二家上市物業公司發起衝擊。

早在去年11月27日，港交所在網站刊發了有關赴港上市主機板公司盈利規定的諮詢文件，擬提高主機板盈利要求。如果新規在2021年7月1日落地，眾多中小物業公司或將再難上市。顯然，蚊型物業公司的上市潮已至，新希望服務的遞表為此次搶灘拉開帷幕。

業務趨同發展受限 蚊型物業公司或難翻身

前有宋都服務，後有新希望服務。

去年1月24日，宋都服務首次遞交招股書，但在6個月內卻未能等入境交所審核通過的回復。不過，首次招股書失效後，時隔1個多月，宋都服務再度遞表，最終通過聆訊。

公開資料顯示，宋都服務2019年營收為2.23億元，近三年利潤分別為1400萬元、2090萬元、3520萬元，營收及利潤均較新希望服務相去甚遠。

而宋都服務的成功上市，也讓諸多中小物業公司看到了資本市場的曙光。因此，對於此前已經開始進行上市輔導的蚊型物業公司而言，加速完成上市遞表前的相關工作就變得極為重要。

不過，由於物業公司的業務模式趨同，帶給資本市場的想像力也有限。公開資料顯示，新希望服務業務範圍主要包括物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務及生活服務。

來源：招股説明書

其中，物業管理服務、非業主增值服務、生活服務等三類業務基本上是所有上市物業公司的必選項。招股説明書顯示，此三類業務在新希望服務2019年營收中佔比也超過80%。值得注意的是，截至2019年底，新希望服務在管項目全部來自新希望集團及相關關聯人員或企業，市場化發展能力幾乎為零。

和其他物業公司相比，新希望服務的業務範圍中增加了商業運營服務。數據顯示，新希望服務為成都、昆明、上海、溫州和南寧5個城市的12個商務物業提供商業運營服務。公開資料顯示，此業務主要為新希望房地産集團開發的所有商務物業提供商業運營服務，此業務的開展依賴與新希望房地産集團長期穩定的合作關係。

來源：招股説明書

截至2020年9月30日，四大主營業務中，物業管理服務處於業委會階段的在管面積僅有41.4萬平方米，營收佔比僅為4.3%，表明物業管理服務毛利及毛利率與關聯方物業費定價息息相關。招股書明確指出，在2019年，新希望服務的平均月度物業管理費為每平方米3.69元，較中國物業管理服務行業高57.4%。

而非業主增值服務及商業運營服務，基本上與母公司的支援息息相關，毛利佔比合計接近70%，毛利率亦領先其他業務。特別是商業運營服務，毛利率高達75%，直接拉升了新希望服務的整體毛利率，使其數據極具可看性。

在承接項目方面，新希望服務基本是跟隨地産業務四面出擊，但是缺乏統籌管理。

截至2020年9月30日，新希望服務共管理55個項目，在管面積約為780萬平方米。服務項目覆蓋中國六省的14個城市、一個自治區及兩個直轄市。以此計算，新希望服務在管項目極為分散，單城市在管面積均值約為50萬平方米。

然而，管理半徑擴大帶來的規模不經濟也在制約新希望服務的發展。如果只是跟隨關聯方的腳步四處承接項目，不注重城市內部的深耕與規模擴張，不僅難以優化成本，盈利能力將逐步下降。

此前，萬物雲城首席執行官何曙華透露，“當前濃度超過25%的街道(指以街道為行政區域中由萬科物業負責的住宅物業管理建築面積佔比)，萬科有200多條”。

在物業管理行業頭部公司紛紛強調城市深耕、做強濃度或深耕某一領域並建立護城河的當下，新希望服務的四面出擊很難有實質效果。更何況跟隨關聯方的腳步四處承接項目並未轉化為企業自身的現金流。截至2020年9月30日，新希望服務應收關聯公司款項達11.83億元，這無疑表明企業後續發展存在較大的風險。

上市僅是開始 後續發展是關鍵

進入2020年下半年，資本市場亦非物業公司一飛沖天的靈丹妙藥，不少物業公司上市即破發。

1月18日早間，宋都服務正式登陸港交所。截至收盤，宋都服務報0.16港元，跌幅達36%，總市值約5.1億港元，創物業股上市首日跌幅新紀錄。

截至1月18日收盤，市值低於100億港元的共有27家物業公司，市值合計約為860億港元，不及碧桂園服務的一半。其中，市值低於10億港元的有6家，市值合計約為32億港元，約等於佳兆業美好一家公司的市值。對比來看，市值前3的上市物業公司市值總和，幾乎等於其他40家物業公司的總市值。

如果將時間線再拉長，2020年年初至年底，股價跌幅最大的三家物業公司都是蚊型物業公司。

在資本市場上，物業公司的表現可謂冰火兩重天。尤其是中小物業公司，其生存與發展空間被完全碾壓。儘管現實很骨感，但不少物業公司的理想依舊豐滿。

翻閱新希望服務的招股説明書，從2018年到2019年，其營收從2.58億元增長47.5%至3.81億元，其凈利潤從2018年的0.41億元增長55.7%至2019年的0.64億元。2020年前9個月，新希望服務營收為3.68億元，同比增長31.3%；凈利潤為0.79億元，同比增長33.2%。

公開資料顯示，截至2020年9月30日，新希望服務共管理55個項目，在管面積約為780萬平方米。截至2020年12月31日，新希望服務在管面積剛剛突破1000萬平方米。

相比之下，去年10月22日上市的第一服務2019年營收為6.25億元，凈利潤為0.84億元，在管面積1354.3萬平方米，上市首日跌幅高達26.67%，刷新此前物業股跌幅新紀錄，直至宋都服務上市。隨著資本市場分化加劇，眾多中小物業公司的上市之路也更為迷茫。