時代發展高速向前，需要停下腳步思考。

2020年是被新冠疫情定義的一年。“黑天鵝”衝擊，並迅速肆虐全球，世界經濟陷入嚴重衰退，國際格局加速演變，單邊主義、保護主義上升，全球産業鏈、供應鏈受到衝擊。同時，全球努力穩定和恢復經濟的各項舉措效果初顯，同時，我國取得了疫情狙擊戰的初步勝利，各行各業的復工復産穩步推進，成效顯著。

作為中國經濟的重要一環，房地産的起伏亦牽動著國計民生之命脈。面對複雜多變的經濟環境、政策環境、市場環境，眾多房企開啟了自成立以來最大規模的變革與業務調整，“思考”成為行業關鍵詞。在中國房地産行業，有一堂以“緊扣時代脈搏，為行業厘清問題、指引未來方向、樹立學習榜樣，促進行業的健康發展與進步”為目標的公開課，已經堅持了12年，那便是地産中國論壇暨中國房地産紅榜。

2021年1月13日，面對風雲變幻的行業發展前景，第十二屆地産中國論壇暨中國房地産紅榜，將在北京開啟“一堂解讀行業發展的公開課”，共赴中國房地産行業的三思之“辯”。

思危：危在哪？

2020年，讓全球經濟處於百年未有之大變局。

聯合國發佈的數據顯示，2020年至2021年，全球經濟産出累計損失將達8.5萬億美元。國際貨幣基金組織(IMF)發佈的《世界經濟展望報告》預計，2020年全球經濟將萎縮4.4%，全球經濟復蘇前路漫長且易受挫折。

受疫情影響，國際貿易和投資急劇萎縮，人員貨物流動嚴重受阻，全球産業鏈供應鏈遭受衝擊，世界經濟陷入嚴重的衰退。金融方面，美股曾在不到兩周時間內4次熔斷，恐慌情緒傳導至其他金融市場，引發多國股市發生熔斷或遭遇重挫。全球貿易方面，各國相繼採取管制措施，限制人員貨物流動，讓原本自國際金融危機以來持續低迷的全球貿易更顯頹勢。

同時，疫情對全球産業鏈形成衝擊，尤其對汽車、電子和機械設備等價值鏈融合程度高的行業影響顯著。此外，疫情導致旅遊、航空等行業陷入癱瘓。聯合國世界旅遊組織的數據顯示，今年全球旅遊業收入或將減少9100億美元。

世紀疫情疊加百年變局，世界再次走到十字路口。大變局之下，全球經濟將如何走？

加強宏觀經濟政策協調，暢通世界經濟運作脈絡，改善全球經濟治理，事關世界的前途與命運。為穩住經濟，歐美等國在疫情爆發後出臺萬億級刺激政策。據統計，全球範圍內已有超過50家央行降息或多次降息。

2020年，面對疫情衝擊和複雜嚴峻的國內外環境，中國分階段、有節奏、有針對性地推出一系列政策舉措，助力廣大市場主體復工復産、復商復市，率先在全球主要經濟體中恢復經濟正增長，成為全球經濟陰霾下的一抹亮色。2020年前三季度，我國經濟增速由負轉正，率先實現恢復性增長。同時，面對疫情“大考”，脫貧攻堅任務如期完成，助力“十三五”圓滿收官。

作為中國經濟重要一環，房地産的起伏亦牽動著國計民生之命脈。 疫情的突襲，讓房地産行業遭遇了前所未有的衝擊，而早在2018年萬科高喊的“活下去”亦成為行業最真實的寫照。2020年，中國房地産市場整體銷售表現受疫情影響較大，年內銷售規模保持了較長時間的負增長。7月以來雖然百強房企累計業績增速已經回正，但四季度市場整體的下行壓力猶存、去化承壓。

規模房企整體的目標完成情況不及2018、2019年同期背景下，中國房地産行業未來發展有存在怎樣的發展趨勢？

思變：變了什麼？

時過境遷，中國房地産行業早已邁過所謂黃金時代、白銀時代等眾多發展階段。

新冠疫情開啟的“黑天鵝”衝擊，註定在中國經濟史和房地産階段歷程中，留下濃墨重彩的一筆。時代的變遷總是在不經意之間發生，對於房地産行業來説，黑天鵝一般的疫情，讓時代變遷的效率和過程被加速。大環境下，縱觀2020年的房地産市場，“主動求變”漸成行業趨勢。

2020年，我們看到房地産行業出現了很多新的現象：曾經被資本追逐的長租公寓遭遇寒冬，在不斷加大的調控之下，部分城市房價還在快速上漲；網際網路對居住服務的滲透進一步加深，VR看房、直播賣房等新的行銷方式層出不窮。

房企多元化，早在多年前的中國房地産行業便開始高喊。只是，在2020年這個特殊的年份，越來越多的房企將之付諸實踐。

以物業上市潮為例，2020年，房企紛紛拆分旗下物業上市。數據顯示，2020年包括A股、H股、新三板在內的上市物業公司已超百家，其中A股、H股上市物管企業44家。年內已有17家房企分拆物管公司成功赴港上市，全年新增主機板上市企業數量將超越2019年的12家。

值得關注的是，房企拓寬賽道的發展前景正在慢慢趕超房地産本業，物業公司上市浪潮從2014年彩生活首登港交所拉開序幕，到2018年碧桂園服務掛牌上市將物管板塊估值加速推高，再到今年疫情對板塊的拉升作用，整體上物管板塊近兩年一直處於高估值區間，且有不斷走高的趨勢。

隨著房企競爭白熱化，佔據細分市場、建立獨特優勢愈發為諸多房企所看重，與住宅銷售關聯度較高的商業、辦公、酒店、文旅、健康、教育等業態，成為部分房企轉向“地産開發+”運營模式下的發力點。數據顯示，自2017年至2019年，30家重點房企多元化業務營業收入的平均佔比由11.94%提升至12.06%。

在強化內生能力的同時，把握未來的轉型關鍵期持續佈局多元化業務板塊，結合國家十四五發展戰略與自身發展戰略，以科技為支援工具，重點關注健康養老、人工智慧與租賃業務等板塊。

可見，養老産業、文旅産業、長租公寓産業亦是房企不斷拓寬的賽道，在深耕房地産開發主業的同時，一大批房地産企業也開啟了轟轟烈烈的探索之路，由單一的地産業務轉向多元佈局，進而尋找新的利潤增長點。

思遠：遠在何方？

居安思危，居穩思變，居近思遠，無論全球經濟還是中國經濟，亦或是具體到房地産行業，都需要“未雨綢繆”。

在房住不炒的總基調之下，十四五規劃建議中再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉，因城施策，促進房地産市場平穩健康發展”。同時也提出“推動金融、房地産與實體經濟均衡發展”。此外，針對重點房地産企業的資金監管和融資管理規則出臺，房地産金融監管持續強化。 

數據顯示，2020年1-11月房企境內外債券融資累計規模約11291億元人民幣，同比增加0.8%,增速較上一年同期收窄約17.4個百分點。結構上，境內債券在寬鬆流動性下發債規模同比增長8.6%，境外債市受到諸多干擾因素致年內整體低迷，境外發債規模同比下降23.5%，降幅進一步擴大。

融資成本是房企金融風險的外在反映，境內外債市上半年在不同的節點分別出現月度利率均值的低點，下半年融資成本整體回升。境外債市保持不確定性預期，短期波動較大。同時，境內融資成本因企業性質存在一定結構性差異，1-11月央企、國企境內平均票面利率4.18%，非央企、國企性質房企境內平均票面利率5.82%。

隨著建設數字中國被提到國家級戰略高度，2020年中央正式提出“數字化新基建”戰略，用數字技術全方位改造傳統行業。居住服務數字化開拓消費場景，提振消費需求，提升抗風險能力；數字化技術優化服務體驗，提升服務效率；數字化技術正在賦能服務者，促進品質服務。

數字技術正在構建新的産業形態，中國數字經濟展現出強勁韌性和巨大潛力。業內人士分析，從頂層設計看，“十四五”期間數字經濟發展將是中國經濟規劃中最重要的競爭力來源之一。展望2021年，隨著新基建支撐起産業網際網路的運作框架，數字經濟會迎來革命性創新，具體表現為經濟參與主體開啟普遍的數字化轉型，而數字技術也將成為社會生活品質升級的重要基石，並迎來強勁的需求增長。

伴隨當今社會主要矛盾發生變化，人們對美好生活的嚮往日益強烈，新的消費賽道亦在加速崛起，背後蘊藏的新機遇同樣不可忽視。在此背景下，中國房地産未來發展又將以怎樣的趨勢前進？

思危、思變、思遠，輪轉、輪換、輪迴， 一場12年的行業公開課即將開講。