12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京舉行。在總結今年經濟工作、分析當前經濟形勢基礎上，會議強調，疫情變化和外部環境存在諸多不確定性，明年經濟形勢仍然複雜嚴峻，復蘇不穩定不平衡。

房地産行業面臨的也是同樣複雜的大環境。一方面，“十四五”規劃中關於推進新型城鎮化的表態，奠定了房地産依然擁有穩定需求的基調；另一方面，房地産已經進入了規模總量相對穩定階段也是不爭的事實。如何在新型城鎮化的大潮中把握新機遇，開闢更具成長潛力的新賽道，將是房企們在下一個賽段構築領先優勢的重要砝碼。

從目前國家公佈的交通強國以及都市圈建設戰略規劃來看，TOD（以公共交通為導向的開發）有望成為新風口。龍湖集團CEO邵明曉在最近一次的採訪中就表示，新型城鎮化的核心就是大城市、城市群、衛星城、大高鐵、大交通，讓年輕有支付能力、有活力的人口高度集聚在這些大節點上。而龍湖佈局TOD正是契合了城市發展的大勢。萬科集團也已經將TOD提到與城市更新並行的高度，該公司總裁祝九勝認為，對於開發商來説，TOD過往是加分題，但今天變成了一道必答題。

這確實是一個令人心動的廣闊市場，據機構測算，目前已經在運營的+在建部分的軌道交通線路對應的TOD市場規模，已經達到4.3萬億元，隨著我國城市軌道交通的快速發展，潛在TOD規模還將不斷擴大。不過，由於門檻高、難度大，這註定是少數房企才能拿到入門券的盛宴。正如京投發展總裁高一軒所説，“TOD是一個需要綜合能力比較強的優等生才能參與的事。”

“十四五”規劃中的TOD新機遇

充滿挑戰與不確定性的2020年即將走向尾聲，在新舊交替之際，11月公佈的“十四五”規劃為下一個五年中國經濟的發展指引了方向。文件提及，要促進住房消費健康發展，推進以人為核心的新型城鎮化，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。

專家認為，我國正處於城鎮化快速發展時期，這個過程既創造巨大需求，也提升有效供給。因此，“十四五”期間，要發揮中心城市和城市群帶動作用，實施區域重大戰略，建設現代化都市圈，形成一批新增長極。

過去粗放的數量型增長模式，已經無法滿足城市在新時期的持續健康發展要求。TOD模式因此備受關注。憑藉強大的改善交通擁堵、高效資源配置以及製造新經濟中心的能力，TOD模式更新了城市開發理念，重構城市運營方式，成為解決大型城市發展規劃問題的首選模式。

而“十四五”規劃也提及要加快建設交通強國，完善綜合運輸大通道、綜合交通樞紐和物流網路，加快城市群和都市圈軌道交通網路化。有專家表示，“十四五”期間中國軌道交通仍將快速發展，這意味著，可有效提升城市土地利用效率和空間價值的TOD模式將迎來發展良機。

保利投顧研究院持相似的看法，該機構認為，我國交通基建資金缺口、高度聚集的人口壓力凸顯、各城密集出臺TOD政策，三大因素交織驅動我國TOD模式發展正在駛入快車道。目前全國已有超過17城出臺政策，從明確地鐵物業開發方向、緩解融資困境，到推動綜合開發，政策日益完善，助推TOD加速發展。

例如，東莞年初便表示，2020年將完成55個TOD站場規劃編制，5月份又出臺了《東莞市軌道交通TOD地區土地與空間複合利用管理規定（試行）》。作為全國人口第四高的城市，成都的軌交在建規模已經連續多年排名全國前三，目前正在推進的項目的總投資超1600億元。

行業優等生的萬億級賽道

對於TOD的市場規模，曾有機構做過統計，得出來的結論是，已經在運營的+在建部分的軌道交通線路對應的車輛段TOD市場規模，已經達到4.3萬億元，若算上其他類型的TOD，保守估計市場規模將突破5萬億元。伴隨著中國城市群的發展，TOD的市場容量還將不斷擴大。

從市場層面來看，TOD的發展潛力已經得到各方認可，相關地塊的成交熱度不斷上升。根據易居研究院的統計，今年前9月全國累計成交的TOD地塊超過30宗，成交總面積近247萬平方米。

深圳住建局局長張學凡在今年8月份曾表示，到2035年，粵港澳大灣區鐵路網路運營及在建里程將達到5700公里，主要城市之間都是一小時通達，實現“軌道上的大灣區”。在這個基礎上，他認為，房地産開發模式實際上就是TOD的模式，而且將會引領未來一段時間。

一些觸覺敏銳的房企已經搶先佔據了TOD的高地。龍湖集團是國內TOD領域的先行者之一，截至目前，該公司擬持有商業項目近100個，其中TOD項目數量佔比近7成。機構數據顯示，今年上半年，龍湖集團新增土地價值590.9億元，其中便有5幅TOD項目用地，拿地金額接近196億元。

截至今年上半年，萬科集團已累計獲取49個TOD項目，累計總投入2400億元。其管理層在6月底的股東會上表示，未來萬科在地産開發上有兩個重點方向，分別為城市更新和TOD，雖然在業績上還沒有充分體現，但未來潛力很大，會為傳統開發業務帶來新的增長曲線。

據不完全統計，目前介入TOD模式的開發商僅有寥寥十余家，其中既包括萬科、龍湖、保利等全國佈局的企業，也有京投發展、越秀地産等專注于深耕北京、廣州等區域市場。分析人士認為，TOD確實是藍海，但這是一片波濤洶湧的藍海，對於企業綜合實力要求太高，管理起來也極其複雜，只有少數企業才有資格分享其中的巨大市場紅利。

高一軒也曾公開表示，TOD是一個非常開放的市場，市場空間大，綜合回報較高，因此成為眾多房企的發力點。但TOD項目開發複雜，技術要求門檻高，且需要綜合操盤能力，對於房企挑戰也較大。在他看來，由於業態豐富、資金量大，TOD是一個需要綜合能力比較強的優等生才能參與的業務。短平快、快週轉、賺把錢就走人的傳統地産開發模式，並不適用於TOD。

從已經在TOD市場佔據一定份額的企業來看，大多是各方面發展較為均衡的“三好生”。例如，作為“三道紅線”中為數不多處於“綠檔”的房企，龍湖集團的平均融資成本已經連續4年維持在4.5%的水準，2020年上半年的凈負債率51.4%，在手現金784億元，現金短債比為4.55倍，財務及盈利指標均屬行業較優水準。較低的融資成本、充足的現金流，可以形成“投、建、管、融”的良性迴圈，撬動投資回報期較長的TOD項目。與此同時，地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務等多元業態協同並舉，以及突出的規劃、設計、建造和運營等專業能力，也是龍湖能夠在TOD賽道上保持長足競爭力的核心所在。

中信建投認為，貫穿最大國情便是中國進入城市化下半場。未來服務業、製造業、供應鏈的重整，包括科技創新的升級，大概率會在城市群裏發生。因此，未來10年，龍湖也給自己錨定了方向，那就是緊隨大勢，聚焦TOD模式、深耕商業賽道，做城市的長期主義者。而TOD這條萬億級賽道，也將成為以龍湖、萬科等為代表的行業優等生的專屬。