不大一社區，竟然有10個老舊失管小院。通過東城區建國門街道的“黨建惠家”項目，2019年讓其中一個小院嘗鮮準物業管理。今年，社區又嘗試成立“初心物業聯盟”，希望形成一種“普惠制”，整體改善老舊失管院的環境面貌，讓其他小院的居民也嘗到甜頭兒。

陽照衚同9號院

居民買料 房管所幫忙刷樓道

趙家樓社區共有10個老舊失管小院，去年，其中的大羊宜賓衚同31號院通過“黨建惠家”項目引入了準物業服務，居住條件明顯改觀，這讓其他小院居民有些眼熱。於是，住在斜對門的陽照衚同9號院居民，有點兒酸溜溜地向社區喊話：“什麼時候才能輪到我們？”

社區書記金坤范聽了心裏暗暗高興，“就是要讓一個小院走在前面，激發起其他居民改善居住條件的渴望，強化引入物業的需求。”

金書記和居民交流，31號院的轉變不是“等靠要”來的，而是從自己成立院委會、動手打掃樓道衛生、清理小院環境開始的。陽照衚同9號院居民紛紛表示：“好啊，我們也有樣學樣，就先從粉刷樓道開始吧。”

樓道狹窄昏暗、堆積雜物是老舊居民樓的一個典型現象。9號院也是如此，居民都記不清有多少年沒有粉刷過樓道了，灰暗破損的墻皮上刷滿了小廣告，東拉西扯的線纜穿墻而過，玻璃破損的窗戶想關都關不上……居民説：“大家可以湊錢買塗料，但刮膩子這活兒確實不會幹，需要請專人幫忙。”

請誰來幫忙呢？金坤范盤算著社區裏可調用的各種資源。陽照衚同9號院原先有産權單位，後來變成了房改房，大多賣給了個人，只剩下幾戶是直管公房，仍屬於建國門房管所管。於是金坤范找到了房管所。按説粉刷樓道已不在其責任範圍，但考慮到社區窘迫的現狀，房管所爽快地答應了。

今年6月，房管所的12位工人師傅揮汗如雨地幹了20多天，終於把6個單元7層共計6000余平方米的樓道粉刷一新。“居民給師傅們送西瓜、買飲料、沏茶水，就沒斷過。”金坤范發現，打這以後小院氛圍變得融洽多了。居民以往只掃門前雪，現在開始關注起公共空間了。

記者了解到，9號院79戶居民裏其實只有9戶歸房管所，物業費一年全收上來也不過萬元，可事後結算這次刷墻的費用，僅人工成本就3萬多元。“居民自己出錢買料，説明是真有轉變的迫切願望，我們出點兒力也是應該的。”負責人王超表示，“作為國企，我們得多擔當社會責任。”

這件事還給了金坤范一個啟發，可以把社區裏相關的房管維修企業和物業資源都整合起來，以黨建引領的模式成立一個聯盟，“抱團取暖，達到1+1>2的效果，發揮各成員優勢，給老舊失管小院的物業管理托個底兒。”

大羊宜賓衚同35號院

急難險重 物業聯盟出手相助

9月11日，趙家樓社區的7家物業相關企業相聚在社區議事廳，“初心物業聯盟”正式成立。聯盟約定“各成員之間地位平等、相互尊重、彼此支援、形成合力，逐步形成服務高品質、居民信得過的社區治理格局。”

成立不久，聯盟就發揮出巨大作用。11月5日傍晚臨近下班時，趙家樓社區接到自來水公司的一個電話：大羊宜賓衚同35號院水管爆裂。“表內是産權單位或物業修，表外才是自來水公司管，所以還得找産權單位。”聽到這話，社工柳傑心裏一沉。他告知對方産權單位的電話並通知街道城建科後，便匆匆趕到了現場。

柳傑説，當時35號院1號樓7單元樓門東側的地面已經明顯出現了一片凹陷，深度近30釐米。聽居民反映，此前熱力管線排查的工人就聽到流水聲，打開污水井後看到有清水流入，判斷是自來水管漏水。果然，他也聽到污水井裏傳出嘩啦啦的流水聲，看來漏水不是剛剛發生的，必須儘快修，否則可能引發其他老舊設施的連鎖反應。

然而，三番五次給産權單位打電話，得到的答覆都是“我們管不了”。街道和社區商量，情況緊急，還是先找物業聯盟的成員——建國門房管所吧。值班人員接到電話，聽説地點是大羊宜賓衚同35號院之後，脫口而出：昨天已經去修好了啊。社工尷尬地解釋，昨天修的是2號樓的下水，今天出現問題的是1號樓的上水，不是一回事兒。

房管所二話沒説，很快就派人到了現場。檢查後發現問題果然很嚴重，必須破路施工。於是又找來一些工人一起刨挖。當時已經是晚上7點多了，寒風中維修現場又濕又冷，7位師傅輪番上陣，一個小時就挖出一個直徑3米的大坑。師傅穿著雨鞋跳進一人多深的大坑裏，在爛泥中摸索了很久才找到了漏點。沒想到難題接踵而至，更換管線缺少相應的配件，需要從其他房管所調配。等待時，金坤范自費為大夥兒買來盒飯，她説：“房管所是義務幫忙搶修的，昨天就忙活了一晚上，今天看來又得折騰一晚上，真是太感激了。”

管線更換完畢，已經是晚上9點多了。10點多，居民家中終於來水了，大家長舒了一口氣。

拖著沉重的腳步，金坤范下班回家。連續加班了兩個晚上，她也十分疲憊。“這就是老舊失管小院的現狀，不是上面漏，就是下面堵。要是沒有物業聯盟成員單位挺身而出，社區真的舉步維艱。”

小羊宜賓衚同5號院

日常維護 小修小補“幫把手”

“我媽在樓道裏把腿摔折了，社區管不管？”一天，小羊宜賓衚同5號院一位居民找到了社區，反映樓道裏燈不亮導致老人摔傷的問題。雖然僅僅是一個燈泡的事兒，卻成了安全隱患，難怪居民不滿。

老舊失管院的這些小修小補、日常維護也是讓社區非常頭疼的問題。“就如同人老了機能退化，總是免不了頭疼腦熱、腰酸背痛。”

怎麼辦？社區副書記徐爽説，今年他們在東城區申請了一個微治理項目，組建起一支名為“幫把手”的社區志願服務隊，聘請了十幾位退休老人，他們不僅有一技之長，而且熱心公益，把他們組織起來為社區發揮餘熱。

徐爽介紹，11月23日，還是小羊宜賓衚同5號院，1單元的樓道燈全不亮了。傍晚時分下班回家的居民越來越多，抱怨也多了起來。“幫把手”隊長于師傅得知情況後，立刻拿起工具，在電錶箱前搗鼓了一陣兒，問題就解決了。

本報記者 羅喬欣 實習記者 鹿藝佳

記者手記

物業進駐難在哪兒

“初心物業聯盟”成立時，記者同一些物業公司交流發現，即使居民願意掏物業費，聘請專業物業服務公司，很多企業對進駐老舊失管小區這事也是顧慮重重。

首先，老舊失管小院往往産權關係複雜。由於産權企業虧損、改制、轉讓等多種原因，致使居民院長期無人管理，問題重重：基礎設施年久失修，環境臟亂；上面漏下面堵，供暖排水都有問題，想維修又沒有專項基金……在這種條件和環境下，提供“有求必應”的物業服務難上加難。

其次，這種院落面積小戶數少，服務成本難以攤薄。以趙家樓社區為例，10個老舊失管院，院內的公共面積一般只有幾百平方米，居民樓一兩棟，居民百十來戶，居住密度大，出租戶多。物業服務至少要包含保安、保潔和日常維修三方面。如果按照這個標準配置，每個院獨自聘請一家物業，一個院至少要聘請三個服務人員，成本太高，居民根本承受不了。

再次，物業企業擔心投訴量太高。由於前期欠賬多，物業入駐以後會有相當一段時期問題集中爆發，居民投訴量大。“初心物業聯盟”裏有的企業本來是服務別墅和高檔寫字樓的，擔心過多的投訴量影響企業形象，甚至影響其行業競爭地位。所以有的企業寧願每年投入10多萬元，只進行公益服務，而對於整體接盤，企業顧慮重重。

此外，也有物業企業擔心，老舊小區的居民大都沒有交物業費的習慣，入駐的物業最終能否收上來物業費也是未知數。

對此，建國門街道表示，要打消物業企業的顧慮，前期還得依靠政府的老舊小區改造提升項目，先對老舊失管院進行徹底的基礎設施改造，並在此過程中逐步引導居民，培養繳納物業費的習慣，此後才有可能引入市場化的物業管理。