中秋國慶假期前夕，建發物業正式向港交所提交招股説明書。緊隨恒大物業之後遞表，兩者的管理規模形成了鮮明的對比。

緊隨物業公司上市潮，往往不是皆大歡喜，而是大浪淘沙。對赴港上市的建發物業而言，也必將迎來這一階段。

市場化穩步推進 關聯方在管面積持續降低

背靠建發集團，建發物業雖然規模較小，但卻有著穩固的發展基礎。

資料顯示，建發物業成立於1995年，歷經20餘年的發展，目前業務範圍涵蓋全國10余個省、直轄市及自治區，數10個城市。截至6月30日，建發物業合同建築面積為3959.0萬平方米，在管面積為2165.1萬平方米，在管項目數量超過200個。

翻閱建發物業的招股説明書，市場化發展亦是其亮點之一。

從上市物業公司的發展來看，規模、盈利能力、市場化往往是資本市場關注的焦點。

如果具備其中之一，就能獲得資本市場的認可；如果具備其中之二，就能得到資本市場的追捧。以南都物業與新大正為例，雖然規模與盈利能力並不突出，但由於擁有較強的市場化發展能力，市盈率領先大部分物業公司。而新大正由於在管業態豐富、項目類型多樣，優勢更為顯著，市盈率一直處在行業前列。

具體到建發物業，截至6月30日，其實現營收4.52億元，毛利1.10億元，凈利0.61億元。就營收而言，在其三大主營業務中，物業管理服務佔比維持在60%以上；非業主增值服務佔比穩中有升，接近30%；而社區增值及協同服務佔比呈現下滑趨勢，2020年上半年已不到10%。

不可忽視的是，在建發物業的在管面積中，通過市場化獲取的管理面積佔比卻超過40%。在2017-2020年6月，建發物業在管面積分別為1580.5萬平方米、1876.0萬平方米、2067.2萬平方米及2165.1萬平方米。其中，來自關聯方的在管面積佔比分別為67.3%、61.5%、54.4%、55.7%，佔比呈逐步下滑趨勢。

截至6月30日，建發物業在管面積中來自第三方的在管面積佔比為44.3%，來自市場化項目的營收佔比為32.85%。特別是社區增值及協同服務方面，來自獨立第三方貢獻的營收為0.20億元，在整體營收中佔比接近50%。

雖然市場化成果凸顯，但建發物業的每人平均效能、盈利能力亦需要不斷提升。

從物業管理服務的營收構成來看，在2017-2020年6月30日，建發物業來自住宅物業的收入分別為2.29億元、2.89億元、3.48億元、2.09億元，佔比分別為75.7%、72.3%、71.6%、74.1%。同期，來自非住宅物業的營收佔比分別為24.3%、27.7%、28.4%、25.9%。

雖然2017-2019年3年間非住宅物業服務營收佔比不斷上升，但同期在管面積大幅下滑，兩者出現背離。招股書顯示，在2017-2019年，建發物業非住宅物業在管面積分別為382.4萬平方米、454.2萬平方米、274.5萬平方米。同期，非住宅物業的物業服務營收佔比卻上升了0.7個百分點。

來源：建發物業招股説明書

值得注意的是，在2017-2019年，建發物業包乾制收費的服務所産生的物業管理收益分別佔物業管理服務總收益的90.5%、91.9%、93.8%，佔比持續提升；而酬金制物業服務收入則分別為0.29億元、0.32億元、0.30億元，佔比分別為9.5%、8.1%、6.2%。在2019年，酬金制物業服務收入與佔比雙雙下降，説明原有或新增項目中收費模式逐步以包乾制為主。

而在每人平均效能方面，建發物業仍然有較大的提升空間。

截至6月30日，建發物業共有6978名全職員工，其中物業管理服務人員4173人，增值服務人員2389人。而在今年上半年，建發物業實現營收4.52億元，其中物業管理服務實現營收2.82億元，佔比62.3%；社區增值及協同服務實現營收0.42億元，佔比9.4%；非業主增值服務實現營收1.28億元，佔比28.3%。以此計算，增值服務人員每人平均效能僅略高於物業服務人員每人平均效能，表明增值服務人員的每人平均效能還有很大的提升空間。

來源：建發物業招股説明書

此外，建發物業的盈利能力也需要持續提升。在2017-2019年，建發物業毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%，三大業務毛利率也出現下滑。

獨立經營任重道遠 區域佈局尚需優化

同其他分拆上市的物業公司類似，建發物業的獨立性存疑。

財務數據顯示，在2017-2019年，建發物業應收關聯方款項分別為14.72億元、12.90億元、13.44億元，同期現金及現金等價物分別僅為0.28億元、0.32億元、0.57億元。雖然在2020年6月30日應收關聯方款項降至3.88億元，現金及現金等價物上升至13.89億元。但僅僅兩個月後，應收關聯方款項大幅上升至12.18億元，現金及現金等價物降至0.66億元。這也從側面印證了建發物業實現自身經營獨立任重道遠。

來源：建發物業招股説明書

未來，建發物業要增強經營獨立性必須要擴大區域佈局，不斷提高獨立生存能力與項目獲取能力。

依託建發集團，建發物業的佈局較為集中。在2017-2019年，建發物業物業服務營收中，來自福建省的營收分別為2.20億元、2.92億元、3.64億元，佔比逐步提升，分別為72.78%、73.01%、74.83%。而在具體的城市中，來自廈門的營收佔比分別為45.46%、44.93%、46.52%。

為此，建發物業在招股説明書中也承認，作為廈門建發的重要間接附屬公司，憑藉廈門建發資源優勢獲得了多樣化的在管物業類型，有利於豐富自身服務維度和經營收入來源。

而在福建省之外，上海與成都兩個城市的物業服務營收佔據主要比重。在2017-2019年，上海與成都兩個城市的物業服務營收合計分別為6943.7萬元、8870.9萬元、9167.3萬元，佔比分別為22.93%、22.17%、18.85%。這也意味著，除了福建省、上海與成都兩個城市外，其他城市同期的物業服務營收佔比分別為4.29%、4.82%、6.32%。

由此可知，隨著物業管理行業的競爭日趨激烈，如何走出舒適區並開闢新的發展空間，正成為建發物業亟需解決的問題。