收費服務，是居民小區物業的慣例。可在原本無物業的通州區中倉街道中上園社區5號院，新進駐的物業公司將大門道閘安好、車位施劃完畢、綠地收拾利索，就連休閒桌椅、高壓電箱都細緻考慮。眼看服務快一年，件件實事兒辦得漂亮利索，卻始終沒向居民收取物業費，這樣的模式您聽過嗎？

“就是要用先期一整年的服務讓大夥兒看到成效。”負責人如是説。而有這樣的底氣，來自於此前他們在另一個無物業小區的服務經歷。歷經一年耕耘，那個小區物業費的收繳率達到100%。滿意再交費，透出物業希冀與業主真誠相處的意願，以及對自身服務品質的信心。

進駐前 衛生尚且勉強 小區談何管理

人行通道需刷卡出入，車輛進出有道閘管理……來到中上園5號院門外，令人頓生秩序井然之感。秋日午後，院內頗為幽靜，一排排汽車在施劃一新的車位上停放齊整，專門留出的消防通道還用黃色油漆進行了醒目標注。

幾個特別圈出的車位邊，充電樁已初具模樣。不遠處靠墻設置的開放式自行車棚，即將安裝充電設備，解決小區飛線問題。中部空地上，原本幾間“危房”修繕一新，作為物業辦公場所使用。旁邊特意新建了一間小屋，是物業送給居民的禮物——老年活動中心。內裏桌椅、電視、空調一應俱全，不久後還會引入通州區民政局的養老助餐項目。

居民樓邊，年過七旬的景阿姨和老伴購物歸來，坐在樹蔭下休息。“挺好，每天有人擦，乾乾淨淨的！”撫摸著棕紅色平滑桌面，老人連連稱讚。“原來桌椅總搖晃，現在物業給重新加固的。”

更重要的是，住了十來年，景阿姨頭回覺得小區裏這麼敞亮。在她的感慨和中上園社區書記宋鈺的講述中，一年前的5號院與現在可謂天壤之別。

宋鈺告訴記者，中上園社區共3個小區，5號院是其中一個小區。包含3棟樓，216戶居民。別看戶數不太多，可是近年來打12345熱線投訴是最多的，也是最令社區發愁的。

原來，5號院建成時曾有過一家物業，僅一年多就離開了。此後十餘年間，小區始終處於無物業管理狀態。街道專門給配了位清掃員，負責日常清掃保潔。再收取每戶每年200元垃圾清運費，請第三方單位來收運垃圾，勉強維持著日常運轉。“如果平時有檢查或者更高要求，就只能由我們社區工作人員，包括志願者來打掃了。”

若説衛生還算能維持，但對違建、堆物、綠化的管理可就根本顧不上了。其中矛盾最大的，還屬亂停車問題。宋鈺介紹，5號院原本沒有大門，只有兩根柱子當作入口，基本是敞開狀態。北側有一所小學，每天一到接送時間，用不上10分鐘，院裏就停得滿滿噹噹，業主的車開不出去停不進來，幾乎天天有人打12345。“也有一些志願者守在柱子邊看著，不讓外面的車進。但坦白講就幾位老人家，怎麼管得了呢？常常惹得一肚子氣。”

去年，北京市對無物業小區進行規範化管理試點。經過申請，“老大難”的中上園5號院，被選定為中倉街道2019年度無物業小區規範治理試點單位，由京和連山物業管理有限公司進駐管理。

進駐後 改造緊鑼密鼓 一改往日臟亂

“選擇我們主要是基於政府指派，體現了對我們的信任和認可。”京和連山物業管理有限公司董事長兼總經理楊連山表示。但他坦言，來到小區實地考察幾次，又跟宋鈺溝通過後，自己心裏其實一度打起退堂鼓。

“問題太多，確實不好管。”楊連山感慨，只消稍一打量，便會發現中上園5號院哪哪都需要改進。“上級領導給我們再三鼓勁，我們也考慮容易的大家都能幹，遇到困難才顯示出水準，那就幹吧！”

楊連山明白，接管無物業小區最大的障礙在於，以往不管環境多麼混亂，居民早已習慣了不交物業費。如何讓居民接受自己？公司做出大膽決定——不收費，先幹活。

物業經理胡寶龍負責具體改造工作，進駐後，面對千頭萬緒，他決定先解決停車問題。砌墻、裝門、安道閘、拆違建，一連串動作一氣呵成。

記者看到，改造完成的小區入口，圍墻向外擴出十余米，進來後舒展開闊。更重要的是，有了道閘和物業值班人員看守，外來車輛再不能隨意停放，以往居民出行的煩心事兒就此化解。

在小區內部，物業公司充分挖潛，拆掉一處歷史違建，將所有可用於停車的空地統籌後，施劃了130多個停車位，並標注編號。胡寶龍回憶，施工過程中他聽得最多的就是居民感慨，“這可太好了，終於有地兒停車了！”

停車問題搞定，胡寶龍又帶著員工拾掇起小區裏的亂草叢、小土堆。鋪路面，砌矮墻，幾天工夫，小區就第一次擁有了像樣的小花園。

在書記宋鈺看來，物業公司最大特點是動作麻利，説幹就幹。她印象深刻的是一次物業來小區檢查，對方看到幾個變壓器箱子裸露在外，馬上提出存在風險。“第二天就在外面加了一圈圍欄，連漆都刷好了。”

注重效率的同時，還不忘關注細節。例如停車區域若與馬路不齊平，便將臺階全部改造為小緩坡，讓大夥兒出車更加方便。得知院裏老人喜歡下棋、打牌，又沒有合適的地方玩，還專為老年居民建起活動大廳。

自行車棚改造、監控設備安裝……自去年11月物業進駐，多個項目同時施工，緊鑼密鼓一番忙碌。到今年春節前，伴隨一樣樣軟硬體投入使用，5號院一改往日臟亂差樣貌，已經被歸置得很像樣了。

有信心 只要服務到位 業主自會交費

待小區環境基本收拾成型，對業主資訊也大致掌握後，春節期間疫情突然暴發，物業整個工作重點迅速轉移至疫情防範方面。守門、消毒、給隔離業主買菜送快遞……為了方便值班，及時協調大事小情，經理胡寶龍乾脆住在了崗亭，直至4月份形勢好轉。

24小時服務，築起嚴密而溫暖的防線，更進一步拉近物業和業主的距離。“大部分居民對我們非常認可，疫情期間常到門口送口罩、送水，説你們辛苦了，挺感動的。”胡寶龍認為，這説明物業的工作沒白幹，“居民從心底意識到我們在給他們做事情了。”

據統計，從入駐至今，物業所有前期投入已經超過100萬元，尚未收取居民任何費用。如此下成本、下力氣去先行投資，對小區進行整治、服務的模式，在當前物業領域是十分少見的。

服務畢竟不可能永遠免費，目前，5號院17個樓門各推選出一位代表，正和社區、物業召開協商會，根據機構評估與政府指導價格，再考慮居民意見與物業運營成本，商討今後的物業費標準。

至於能不能收上來物業費？楊連山坦言，風險的確存在，但總體來説自己還算有信心。因為中上園5號院並非先服務後收費的首次嘗試，早在三年前，同班人馬就負責了梨園鎮光明小區的改造工程。

同樣參與當時項目改造的胡寶龍回憶，光明小區戶數更多，地方卻沒5號院大，停車問題尤為嚴重。此外，和諸多無物業小區一樣，光明小區幾乎沒有環境可言——樓後雜草一人多高，刺猬、黃鼠狼時常出沒。樓前公共綠地被個別居民霸佔，挖坑種菜施糞肥，風一吹別提多味兒了。

物業進駐後，封閉管理、修補路面、施劃車位、拆除菜園、清理雜物……行雲流水的舉措過後，光明小區來了個大變樣，也贏得了業主們的認可。“三年了，物業費收繳率達100%，沒有一家拖欠。”在胡寶龍看來，只要服務到位，不愁收不上物業費。“當時我們員工在樓道裏清掃，不是用墩布、掃帚，而是用小抹布來擦的，業主不交費自己心裏都過意不去。”