借力資本東風，遠洋服務分拆上市的夢想正成為現實。9月7日，遠洋服務向港交所遞交了上市申請。繼新三板退市後，遠洋服務的資本之路並未停止。

招股書顯示，今年上半年，遠洋服務實現營收9.04億元，期內利潤為1.54億元，兩者均領先不少已經上市的物業公司。尤其是在物業管理行業價值二次發掘、物業股普漲的大背景下，遠洋服務未來的市值可期。

管理規模不斷增長 盈利能力持續改善

背靠遠洋集團，遠洋服務的發展儘管頗為低調，但規模增長卻從未停滯。

招股説明書顯示，按2019年的合約建築面積、在管建築面積、儲備建築面積及儲備建築面積增長率計，遠洋服務在總部位於京津冀地區的中國物業服務百強企業的前35名企業中分別排第4名、第5名及第6名；按2019年綜合實力及增長潛力計，在中國指數研究院的中國物業服務百強企業中分別位列第13名及第11名。

早在2017年，遠洋服務在管面積已接近3000萬平方米，達2949.9萬平方米，超過同期的永升生活服務等。營收方面，2017年遠洋服務已超過12億元，超過同期的新城悅服務，與雅生活較為接近。

得益於規模的不斷增長，遠洋服務的盈利能力也持續提升。在2017-2020年上半年，遠洋服務毛利分別為2.51億元、3.23億元、3.77億元、2.57億元，毛利率分別為20.72%、20.06%、20.59%、28.45%；期內利潤分別為1.05億元、1.44億元、2.05億元、1.54億元，凈利潤率分別為8.66%、8.94%、11.22%、17.05%。

來源：招股説明書

從具體的業務板塊來看，物業管理服務的毛利率從2017年的15.12%快速上漲至2020年上半年的24.33%，非業主增值服務的毛利率從2017年的17.91%上漲至2020年上半年的22.94%，社區增值服務的毛利率從2017年的50.04%上漲至2020年上半年的63.06%。

而物業管理費的上漲對物業管理服務毛利率的提升起到了主要作用。在2017-2020年上半年，遠洋服務住宅物業平均物業管理費分別為2.5元/平方米/月、2.4元/平方米/月、2.6元/平方米/月及2.6元/平方米/月。其中，來自遠洋集團交付項目的物業費均價從2017年的3.7元/平方米/月上升至2020年上半年的4.1元/平方米/月，來自第三方項目的物業費均價從2017年的1.5元/平方米/月上升至2020年上半年的2.0元/平方米/月。通過以上數據，可以發現兩類項目的物業費均有所提升。

此外，在2017-2019年，商寫物業平均物業管理費分別為14.2元/平方米/月、15.9元/平方米/月及17.4元/平方米/月，遠高於同期行業平均值的7.4元/平方米/月、7.4元/平方米/月及6.6元/平方米/月。

來源：招股説明書

隨著規模的增長，遠洋服務各業務分部的毛利及毛利率均不斷提升，盈利能力持續改善。特別是社區增值服務，毛利率高達63.06%，領先大部分上市物業公司。

市場化發展逐步推進 全國化佈局仍需提速

伴隨在管面積不斷攀升，遠洋服務的市場化拓展力度也有所增強。

數據顯示，在2017-2020年上半年，遠洋服務來自第三方的在管面積分別為396.9萬平方米、952.4萬平方米、1115.3萬平方米、1199.7萬平方米，佔比分別為13.45%、25.53%、27.52%、28.36%。同期，來自第三方的物業服務營收分別為0.49億元、1.63億元、2.26億元、1.21億元，在物業服務總營收中的佔比為5.95%、15.48%、18.51%、18.75%，來自第三方的在管面積與物業服務營收均呈上升趨勢。不過，除了2017-2018年第三方在管面積與營收快速上漲外，其餘年份第三方營收及在管面積均增長緩慢。

來源：招股説明書

與此相對應，在2017-2020年上半年，遠洋服務第三方項目的中標率分別為36.4%、40.9%、50.0%及50.0%，中標率逐步提升。同期，遠洋服務加大招投標程式的參與力度，自其他第三方物業開發商或業主獲得更多的物業管理合約，分別取得13份、72份、10份及12份外部項目的物業管理服務合約。截至6月30日，遠洋服務在管95個外部項目，包括住宅物業、商寫物業、辦公樓、醫院、校園、工業園及其他物業類型，項目數量佔比接近50%。

雖然來自第三方項目的在管面積與營收均不斷上漲，但受限于整體發展速度，遠洋服務自身規模擴張的訴求也日益強烈。遠洋服務在管面積雖然從2017年的2949.9萬平方米上升至2020年上半年的4230.0萬平方米，兩年半時間在管面積增長了43.39%，但落後於同期的碧桂園服務、雅生活服務、新城悅服務等。

規模發展也對遠洋服務的營業收入産生了直接影響。遠洋服務的營收從2017年的12.13億元上升至2019年的18.30億元，兩年間增長50.83%。而同期新城悅服務營收則從2017年的8.66億元上升至2019年的20.24億元。

對此，遠洋服務也表示，此次IPO所募集的資金中，其計劃將60%用於把握戰略投資及收購機會，以進一步發展戰略聯盟及擴大物管業務規模。借力資本市場、實現規模發展正成為遠洋服務上下的共識。

但市場化擴張不能畫地為牢，著眼全國、不斷擴展自身新的生存空間成為遠洋服務未來拓展的主要方向之一。

從遠洋服務的業務佈局範圍來看，其以京津冀與環渤海地區為主。在2017-2020年上半年，遠洋服務在管面積中，環渤海區域及京津冀區域在管面積合計分別為2034.6萬平方米、2455.3萬平方米、2536.7萬平方米、2609.3萬平方米，在整體在管面積中佔比分別為68.97%、65.82%、62.59%、61.69%，佔比均超過60%。不難發現，隨著遠洋集團進一步深耕京津冀、長江三角洲、長江中游、粵港澳大灣區、成渝區域等五大核心城市群，遠洋服務其他區域的在管面積佔比正緩慢提升，但京津冀、環渤海區域仍然佔據主要地位。

來源：招股説明書

在京津冀、環渤海之外的其他區域，遠洋服務的發展稍顯滯後。在經濟發達的華東、華南區域，遠洋服務的在管面積均不到600萬平方米。特別是華東區域，上半年在管面積甚至較2019年底出現下降。在華中及華西地區，除了2017-2018年大幅上漲外，後續年份在管面積增長緩慢，截至6月30日在管面積僅為446.5萬平方米。

目前，遠洋服務物業管理服務覆蓋中國24個省、直轄市及自治區的54個城市，全國化佈局初步形成。但如何借力資本市場實現全面開花，並不斷突破其他區域佈局，仍是遠洋服務需要重點思考的問題。