8月31日，華潤萬象生活向港交所遞交上市招股書，正式開啟上市之路。

在洶湧的赴港上市潮中，華潤萬象生活顯得與眾不同。作為唯一具有超級商業IP的物業公司，華潤萬象生活的遞表，既代表著資本市場對物業管理行業價值的認可，也將反映資本市場對物業公司整合商業運營服務的價值判斷。

商業運營優化業務組合 獨特IP成新的增長極

背靠華潤置地，華潤萬象生活的上市引發了諸多猜想。其中，最為關鍵的是華潤置地是否會將萬象城等頂級商業IP注入即將上市的物業公司中。不難理解，在眾多物業公司中，能否具備獨特的IP將對自身未來發展及資本市場的表現産生重要影響。

隨著招股説明書的披露，答案終於揭曉。華潤置地將商業運營等業務注入物業上市主體中，為華潤萬象生活的後續發展開闢了新的增長極。

招股説明書顯示，按2019年購物中心物業管理服務收入計算，華潤萬象生活在中國所有的購物中心運營服務供貨商中排名第2位。截至6月30日，華潤萬象生活向51個購物中心提供商業運營服務，總建築面積為561萬平方米；向31個購物中心提供物業管理服務，總建築面積為395.4萬平方米。

相比住宅物業，商業運營的物業管理費較為可觀。在2017年、2018年及2019年與2020年上半年，華潤萬象生活購物中心加權平均物業管理費分別為15.06元/平方米/月、15.34元/平方米/月、16.26元/平方米/月及14.96元/平方米/月。

華潤萬象生活表示，其購物中心品牌“萬象城”及“萬象匯”以及強大的商業運營管理能力較強，按2019年所管理重奢購物中心數目計算，華潤萬象生活排名第一。截至6月30日，華潤萬象生活管理22個萬象城旗下的購物中心及26個萬象匯旗下的購物中心。

作為國內的商業運營公司之一，商業運營等業務注入華潤萬象生活後最顯著的影響，便是華潤萬象生活的營收構成。

根據華潤萬象生活招股説明書，2020年之前，商業運營服務是華潤置地商業物業開發及投資業務的一部分，華潤萬象生活以集團內跨部門服務的形式向購物中心提供商業運營服務，並不另行收取費用。從2020年1月以來，華潤萬象生活逐步將商業運營服務作為一個獨立的業務分部，並開始從該項業務確認收入。

今年上半年，華潤萬象生活購物中心商業運營服務實現營收2.90億元，在整體營收中佔比接近10%。橫向對比來看，早前上市的寶龍商業上半年商業運營服務實現營收1.48億元，僅為華潤萬象生活相關業務營收的50%左右，在整體營收中佔比為19.72%。

在商業綜合體等業態中，運營與物業管理一體化特徵十分明顯，而商業綜合體物業管理相關服務，往往是商業運營及物業管理服務分部最主要的收入來源。

上半年，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務分部中，來自購物中心物業管理及其他服務的營收高達5.94億元，在整體營收中佔比接近20%，營業收入較商業運營服務營收翻倍。同期，寶龍商業的商業物業管理服務營收高達3.67億元，在整體營收中佔比接近50%，這也是為什麼將寶龍商業歸為物業公司的主要原因。

來源：招股説明書

在商業運營相關業務的整體注入下，華潤萬象生活的營收結構也將持續改善。其中，住宅物業管理服務的營收佔比從2017年的67.15%下降至今年上半年的53.63%，商業運營及物業管理服務的營收佔比從2017年的32.85%上升至今年上半年的46.37%。

來源：招股説明書

除了營收的變化，毛利率的變化更加驚人。

在2017-2019年，華潤萬象生活住宅物業管理服務的毛利率穩定在12%左右，僅有今年上半年受益於疫情期間國家的一系列扶持政策，毛利率突破13%。商業運營及物業管理服務分部的毛利率則實現四連跳，從2017年的14.19%上升至今年上半年的35.79%，並帶動整體毛利率從2017年的13.02%上升至今年上半年的24.10%。

顯然，商業運營及物業管理服務給華潤萬象生活帶來了質的變化。而除了營收及盈利方面的影響，業務協同方面亦充滿想像空間。

華潤萬象生活表示，通過管理大型商業綜合體的資源及經驗，包括住宅物業、購物中心及寫字樓等相互臨近的多種業態及空間，華潤萬象生活建立了全業態物業管理能力。此外，通過不同物業之間天然的物理及商業聯繫，華潤萬象生活建立了生活服務平臺，為在管物業內生活、購物及工作的人群提供全方位的服務。

不難發現，無論是購物中心與住宅物業的協同，還是購物中心與寫字樓的協同，抑或是住宅物業與寫字樓的協同，華潤萬象生活都大有可為。

與萬科物業等進入城市服務領域並謀求在各業態間協同發展不同，華潤萬象生活根據自身特點，發揮各業態潛力，在服務對象方面不斷發力，充分挖掘消費潛力，助力自身的各業務發展。

目前，華潤萬象生活已推出了一系列面對客戶及用戶的移動應用程式和微信小程式，包括住宅用戶的“悅家”、購物中心用戶的“一點萬象”和寫字樓用戶的“Officeasy”。截至6月30日，華潤萬象生活“一點萬象”計劃已擁有逾千萬個會員，“悅家”已擁有約79萬個會員，“Officeasy”及其相關計劃擁有約6萬個用戶。

華潤萬象生活稱，通過發起聯合行銷活動、在自身運營的線上平臺上應用大數據分析，以及為用戶提供會員及獎勵計劃，將進一步促進不同類型物業之間的協同效應。同時，利用網際網路科技及大數據能提升運營效率並了解客戶偏好及消費習慣，為客戶在生活、購物及工作方面提供定制化服務。

積極擁抱數字化建設 業務協同持續改善

相比于商業運營及物業管理服務營收及利潤的快速上漲，華潤萬象生活的住宅物業管理業務仍需不斷改善。

基礎物業服務方面，在2017-2019年，華潤萬象生活在管面積雖然保持穩定增長，但2018-2019年兩年漲幅僅為27.08%、18.48%。今年上半年，華潤萬象生活在管面積較2019年底僅增長5.88%，其中來自第三方的在管面積增長4.09%，如何維持規模增長仍是未來發力的重點。

而在項目運營方面，在2017年、2018年及2019年與2020年上半年，華潤萬象生活分別有96個、113個、98個及102個按包乾制收費模式管理的住宅及其他物業項目錄得虧損，金額分別為80.1百萬元、75.7百萬元、79.2百萬元及59.2百萬元，項目數量佔比超過五分之一。

社區增值服務方面，華潤萬象生活的社區增值服務主要包括社區生活服務及經紀及資産業務，其中社區生活服務主要包括公共空間服務、裝修服務及其他社區服務。而社區生活服務營收在2018年、2020年上半年兩次出現同比下降；但經紀及資産服務保持穩定上漲，呈現出不錯的發展勢頭。

作為早早實現全國化佈局並進行資訊化建設的物業公司，無論是從區域佈局、資訊化建設還是內部整合等方面，華潤萬象生活均有較大的發展潛力，後續發展值得期待。

區域佈局方面，華潤萬象生活很早便實現了全國佈局。截至今年6月30日，華潤萬象生活在管項目覆蓋全國27個省級行政區62個城市，其中管理面積中78%的住宅物業和76%的商業物業位於一二線城市。同期，華潤萬象生活單城市管理面積均值超過170萬平方米，項目數量接近10個，“大分散、小集中”局面已然形成，對後續圍繞中心城市輻射周邊區域打下良好的發展基礎。

截至6月底，在華潤萬象生活的6個大區中，所有大區在管面積均超過1000萬平方米外。其中，華北大區在管面積更是超過2000萬平方米。上述6個大區中，上半年住宅物業收益均超過2億元。

來源：招股説明書

在2017年，原華潤物業服務更名為華潤物業科技服務，大力推進資訊化建設。根據華潤萬象生活招股説明書，其在數字化、資訊化、智慧化方面的投入推動了經營效率和客戶滿意度的提高。包括在管理的社區和物業充分運用物聯網、人工智慧及大數據分析，以實現自動化，減少人為錯誤的發生，從而提高服務品質。

無論是安裝使用物聯網感測器，密切監測主要設備及設施，以便管理團隊實時掌握設施設備運作情況；還是通過科技手段實現無接觸式服務、減員增效，華潤萬象生活均進行積極的嘗試並廣泛佈局。隨著國家新基建戰略的進一步實施，科技與物業的融合將更為緊密，擁有豐富資訊化經驗的華潤萬象生活無疑將再次受益。

而在內部整合方面，商業運營等業務的注入不僅開闢了新的發展空間，也能將已有的IP效應放大，為解決內部問題贏得契機。

數據顯示，今年上半年，華潤萬象生活營收構成中，來自商業運營及物業管理服務的營收佔比為46.37%，毛利佔比為68.86%，商業運營及物業管理服務有助於改善華潤萬象生活的經營表現。隨著後續與華潤置地、華潤集團的協同不斷加強，內部各業態、數據等融合持續推進，華潤萬象生活有望通過其他方式改善自身特別是住宅物業的經營表現，最終通過做好內部各模組協同發展，補齊差距。

隨著商業運營等業務的注入，短期的衝擊已經難以撼動華潤萬象生活發展的步伐。長遠來看，在資本市場的影響下，其將有望在內部治理、外部發展方面齊頭並進，為後續發展打下堅實的基礎。