8月12日，標普將大連萬達商業管理集團股份有限公司的長期發行人信用評級從BB上調至BB+，將其子公司萬達商業地産(香港)有限公司的長期發行人信用評級從BB-上調至BB。標普還將萬達香港擔保的高級無抵押票據的長期發行評級上調至BB，與萬達香港的發行人信用評級相同。

標普上調了萬達商業的評級，因為標普預計，該公司完成商業模式轉型後將繼續提高其現金流可持續性和杠桿穩定性。在對母公司採取行動後，標普上調了萬達香港的評級。

萬達商業和萬達香港的“穩定”展望反映出標普的觀點，即萬達商業的租金收入將在未來兩到三年內繼續增長，該公司的擴張將保持紀律性。標普還預計，大連萬達集團的信貸狀況將在未來一到兩年逐步改善。

萬達商業于2019年底完成了向投資物業管理公司的轉型，並繼續産生穩定的租金收入。

萬達商業的評級仍受到其母公司大連萬達集團股份有限公司較弱的信貸指標和較高的現金流波動性的制約。

標普預計，從2020年開始，萬達商業的租賃業務將産生超過90%的EBITDA。2019年，該公司全面結束了其房地産開發業務。該公司出售了大部分項目，一小部分轉讓給了姊妹公司萬達地産集團有限公司。

鋻於萬達商業成為一家純粹的房地産運營商，其穩定性應會繼續提高。按租金收入和可出租面積計算，該公司是中國最大的商業地産運營商(截至2019年底，可出租面積超過3200萬平方米)。標普預計，到2021年，萬達廣場的數量將超過400個，覆蓋200多個城市。截至2019年底，萬達商業在全國189個城市運營了323個萬達廣場，其中40%位於較高級別城市。

標普認為，在未來兩到三年內，萬達商業將能夠維持其購物中心的高入住率和正的租金復歸率(或續租租金增加)。儘管COVID-19造成了干擾，但這種情況仍會存在。標普預計，在經歷了相當平穩的2020年之後，該公司2021-2022年的凈租金復歸率將恢復到5%-8%。此外，得益於不斷擴大的投資組合，萬達商業中心的加權平均租賃期(WALE)為6-8年。

萬達商業的主要經營統計數據(例如入住率，租金復歸率和加權平均租賃期)與國際同行一致，例如LinkRealEstateInvestmentTrust(A/穩定/-)和Unibail-Rodamco-WestfieldSE(A-/負面/A2)。萬達商業最近一個財年的租金收入為360億元人民幣，遠遠高於Link的80億元人民幣和Unibail的200億元人民幣。

標普預計，到2021年，萬達商業的EBITDA利潤率將從2019年的約42%提高到60%-65%，原因是該公司正在從利潤率較低的房地産開發業務轉型。不過，從2022年起，利潤率可能會降至55%-60%，因為萬達商業每年將新建40-50個購物中心，其中70%將是“輕資産”。在這種商業模式下，萬達商業將僅作為特許經營合作夥伴，提供管理服務，不存在實質性資本支出。該公司的資本密集度將大幅降低，但其回報率也將下降。這是因為通常70%的租金會被轉嫁給購物中心的資産所有者，導致利潤率較低(30%-40%)，而傳統的自有購物中心的利潤率為70%-80%。儘管如此，標普認為，利潤率的下降趨勢將是漸進的、可控的。標普估計，到2021年，輕資産購物中心對毛利潤的貢獻率僅為20%左右。

標普認為，萬達商業仍在發展的模式將繼續考驗管理層通過輕資産購物中心進行擴張的能力。到2021年，該公司輕資産購物中心的平均使用年限將為2年左右，而自有購物中心的使用年限為8至10年。此外，標普預計2020-2021年新增輕資産購物中心將有65%-75%位於二三線城市，這將使萬達商業面臨更大的市場波動。一個成熟的輕資産購物中心提供的年租金收入僅為自有購物中心的50%-60%。標普將這些弱點反映為評級中的負面可比特徵。

儘管採取輕資産戰略，但萬達商業在未來兩到三年內仍需要維持較高的資本支出，以支援每年開設12-15家自有購物中心的目標。然而，標普認為，這些支出大部分可以被內部産生的現金所吸收。

萬達商業的財務杠桿率(以調整後債務/EBITDA的比率衡量)應從2021年開始正常化，並趨向於5倍以下。相比之下，2018-2019年的比率為3.7-4.1倍。這是因為標普預計該公司將維持其總債務水準，但由於房地産銷售枯竭，再加上疫情的影響，EBITDA將大大降低。

萬達商業完成業務轉型，也將提升大連萬達集團的信用狀況，以支援標普上調其評級。儘管該集團的文化産業部門(核心實體包括萬達電影股份有限公司(WandaFilmHoldingCo.，002739.SZ)、AMCEntertainmentHoldingsInc.(CCC+/負面觀察/--)和萬達體育集團有限公司(WandaSportsGroupCo.))在2020年的表現可能會顯著惡化。標普預計，業績不佳將是暫時的，這部分業務可能會從2021年開始逐步復蘇。

標普預計，大連萬達集團將不會採取激進的房地産開發策略。標普預計，該集團的開發部門萬達地産將主要專注于毛利率高、快速週轉的自住型住宅産品。與此同時，大連萬達集團的全國品牌認可度和不斷增長的萬達廣場投資組合，將在市場準入和土地成本控制方面發揮協同效應。標普預計，大連萬達集團在支出(包括土地支出)上會相當嚴格，以避免推高整體杠桿率。

標普預計，到2022年，大連萬達集團的毛利潤將保持穩定，其中50%-55%來自萬達商業的租金收入，20%-25%來自房地産銷售收入，25%-30%來自文化産業集團。相比之下，在2018年前，資本密集型的模式為，租賃毛利率為25%-30%，房地産銷售毛利率為55%-60%，文化及其他業務毛利率為15%-20%。即使在遇到困難的2020年，標普預計萬達商業的租金收入也將完全覆蓋集團的總利息支出。

未來兩到三年，大連萬達集團的總體信用狀況將繼續弱于萬達商業，並限制對該公司的評級。儘管標普認為萬達商業的獨立信用狀況為bbb-，但其資本密集型房地産開發和可支配支出驅動的文化業務給集團的信用狀況帶來了負擔。

然而，即使信貸指標較弱，標普相信大連萬達集團不會從萬達商業獲得現金或財務支援。標普認為，集團有強烈的意願將萬達商業作為其旗艦子公司、核心資産和最大的收入貢獻者，保持其財務實力。