又一個萬億級藍海！近半數百強上市房企佈局！關乎你家的老房子

如今城市的開發建設已經進入下半場，不再只是徵地、蓋房，存量時代城市更新的重要性不斷凸顯。 城市更新並不是一個陌生的名詞，就在7月份，上海市城市更新中心揭牌成立，深圳也發佈了城市更新條例的徵求意見稿，城市更新究竟更新了什麼？又會給經濟發展帶來怎樣的影響？

上海加速城市更新 舊區改造花樣百齣

位於上海市黃浦區的貴州西里弄社區有著將近一百年的歷史，像大多數上海傳統里弄一樣，存在著生活空間狹小、硬體設施老化等問題，不少住戶家中缺少獨立的廚衛。這兩年，針對這些問題，貴州西里弄社區迎來了一系列的微創性改造。

記者了解到，小小的弄堂裏多了共用客廳、共用廚房，水泵房上多了屋頂花架，閒置閣樓變成圖書室，這一系列微創性的社區改造，利用有限的空間為居民生活提供更多便利，也增加了居民進行交流互動的可能。 不僅是傳統里弄，在城市建設過程中，位於邊角或是縫隙的一些閒置空地也得到了更好的應用。別出心裁的“口袋公園”、因地制宜的休憩長廊，為社區生活增添了不少文化氛圍和藝術氣息。

近年來，像這樣的社區微更新項目層出不窮，針對特定的情況進行相應的改造，呈現出存量更新時代的“針灸式療法”，但專家表示，目前的城市更新項目大多數依然處於實驗階段。

城市微更新：增強線下黏性 打造社區經濟

一方面，城市裏有著百年曆史的老建築以其獨特的魅力吸引了越來越多的年輕人；另一方面卻是居住空間的品質和配套設施越來越無法滿足人們的生活需求。

大魚社區營造發展中心設計師淩怡亮：其實我們關注到，老舊小區最大的問題就是公共空間的缺失，所以我們現在正在做的就是，將一個空閒的停車位改造成居民休憩、公共交流的空間。

與此同時，社區經濟的活力和必要性也在慢慢凸顯。同住一所小區的吳芳芳在這裡開了一家咖啡店，今年上半年，疫情最嚴重的時候小區實行封閉管理，在附近居民的支援下，吳芳芳做起了定食外賣，疫情對咖啡店的打擊得到了有效的緩衝。

斜杠空間咖啡店主理人吳芳芳：來得最多的人就是街坊，要跟街坊産生很大的黏性，拓寬業務的産品範圍，把産品線做寬。黏性強，復購率也會提高，這樣才有可能盈利。

分析人士表示，在新一輪城市更新進程中，社區將發揮空間載體的作用，伴隨産業回流和人口重構，社區經濟還有很大的發展空間。

仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄：未來的城市更新中，社區將會作為一個非常重要的微型的單元發揮重要作用，在這樣的一些項目中，事實上是通過改造，去帶動整個片區的産業升級以及居民生活的進一步改善。

百強上市房企近半涉足 資本入局撬動城市更新萬億藍海

城市更新也需要更加廣泛的市場參與，目前市場上已經涌現出了各式各樣的城市空間運營商，未來城市更新的市場參與主體會發生哪些變化，這個市場空間又有多大？

住建部統計數據顯示，全國共有老舊小區約17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億元。業內人士認為，目前城市更新的需求量是巨大的，而符合要求的服務提供者依然稀缺。

同濟大學建築與城市規劃學院教授童明：我們現在看到的，更多是外表的修繕和修理，但是，如何通過有效的資金投入帶動更加深層次的社會發展和經濟發展，是當前所面臨的一個難點和問題。

現階段的城市更新尚未形成常態化的機制，在上海的實踐中，多數項目資金依然主要來源於政府的公共資金投入，但市場參與者的範圍已經呈現出逐步擴大的趨勢。

上海四葉草堂青少年自然體驗服務中心理事長劉悅來：我們團隊在上海參與設計了將近一百個社區花園，其中我們稱之為基地型的有五個，這五個都是由企業前面出錢，做相關建設。

據了解，百強上市房企中，約有47%的企業已經開始佈局城市更新相關項目，在資本的推動下，城市運營商這類新興的市場參與主體也不斷涌現，逐步明確各自的功能定位，促進常態化機制的形成。

仲量聯行中國區戰略顧問部總監徐岱雄：城市運營商可以是政府的平臺，也可能會是一些非國有的市場參與者。我們在全國的一些項目中，都已經看到這樣的一些參與者。這和過去傳統意義上的、簡單的房地産邏輯下的開發商不同，它是需要站在城市運營層面上去看待問題。