近年來，在“房住不炒”的長期政策定位下，各地限購限售政策頻出，加之很多房地産企業受到負債承壓、利潤率降低以及杠桿率下降等影響，房企不得不面臨一個核心問題——銷售增速開始放緩，房地産銷售或將觸碰“天花板”。

在此背景下，有先見之明的房企悄然開始對傳統業務進行調整和改革，與此同時，積極擁抱與房、地相關的“藍海”業務。其中，物流地産、物業服務（特別是城市物業服務）以及大健康、文旅等成為熱門領域。不過，在業內看來，房地産企業和物業企業（簡稱“物企”）佈局其他行業並非易事，面臨盈利及運營方面的相關挑戰。

搶灘下一個風口，房企跨界佈局物流地産

當下，越來越多的房企瞄準物流地産，將其作為一大增長點。10月18日，遠洋資本有限公司聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地産私募基金。據悉，遠洋集團在大物流領域佈局已久。截至2021年6月，遠洋物流共管理42個項目，覆蓋17個城市，在管面積320萬平方米。

10月12日，凱德集團發佈公告稱，凱德投資旗下的凱德中國信託（即“CLCT”）擬以16.834億元向非關聯第三方收購一個物流資産包。該資産包包括位於上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資産。這意味著凱德中國信託首次進軍中國物流市場。

而萬科是房企進軍物流地産的先行者之一，早在2014年，萬科就涉足了物流地産。據萬科2021年半年度報告披露，今年上半年，萬科物流管理項目（含非並表項目）的營業收入為13.4億元，同比增長64%。

根據中指院的監測，物流地産運營商持續加大現代物流地産佈局，積極利用基金、REITs等金融工具掘金物流地産市場，行業呈現“一超多強”競爭格局。其中較為主流的模式是房企主導運營，通過設立獨立的物流地産板塊開發運營物流地産。

就物流地産的發展前景來看，來自中指院的一份研究報告指出，其一，物流行業的快速發展及中高標準倉儲的不足，為物流地産提供了廣闊發展機遇；其二，物流地産盈利模式不只是一次性出售收益，還可以通過管理服務獲取長期的經營及其他增值收益，據調查，一線城市物流地産需求旺盛，投資回報率普遍高於可比商辦類持有物業。

城市服務成為物業企業競逐新賽道

事實上，不僅房企在佈局“新藍海”，與房地産開發息息相關的物業行業也在開闢新賽道。

當前，一些房地産開發企業的市場預期面臨挑戰，其旗下的部分物企被母公司委以“戰術求生”的重任。在此背景下，不少物企除了發力規模擴張外，也在業務模式創新以及尋找新增長點方面不斷探索。其中，一大現象是，物企的業務邊界正進一步拓展，從住宅物業、商業物業轉向城市公共服務這一新賽道。

在10月22日、23日舉辦的萬科業務交流會上，萬物雲CEO朱保全重點強調了城市服務板塊萬物雲城。據悉，去年10月，萬科物業正式推出國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物雲城，並計劃在3年內落地100個城市服務項目。一年過去，萬物雲城已佈局40個城市，並有望提前完成“3年百城”計劃。

頭部物企率先入局的還有碧桂園服務。碧桂園服務近年來從社區服務向城市綜合一體化服務延伸，發展城市公共服務、城市資源經營、城市數字治理三大核心業務。根據中指物業研究院統計數據，截至2021年6月30日，碧桂園服務的城市服務業務已覆蓋超150個城市。

遠洋服務也在加緊佈局城市服務業務。10月19日，遠洋服務與霸州市人民政府簽署戰略合作協議。依託各自優勢資源積極推進雙方在智慧城市運維管理、智慧能源空間物聯網管理和智慧數字産業經濟業務、公共事務服務、城市設施運維管理等相關領域的業務合作。

來自中指物業研究院的一份報告指出，未來，隨著越來越多物企進入城市服務這一領域，城市服務的邊界會進一步延伸，逐步成為物業服務企業競爭的全新獵場。

跨界佈局的機遇與挑戰

對於房企和物企來説，之所以多元佈局，尋求新的業務增長點，其原因在於，傳統業務或將觸碰到“天花板”，有先見之明的企業隨之開始擁抱與房、地相關的“藍海”業務，而物流地産、物業服務（特別是城市物業服務）同大健康、文旅等一道成為熱門領域。

這些積極的市場參與者，除了緊貼政策導向而為之外，更重要的是它們也想抓住巨大的“藍海”市場早早開展佈局。以物流地産為例，來自世邦魏理仕發佈的研究報告顯示，物流地産被47%的受訪投資者選為最青睞的投資標的，自2016年起的歷年調查中首次排名第一。

城市服務方面，據紅杉資本預測，到2035年城市服務市場規模逾2萬億。儘管某些欠發達地區城市服務項目的市場化進度較為緩慢，但已經無法阻止城市服務項目一體化的必然趨勢。

業內人士指出，中國整體經濟發展已從地産時代轉變為産業時代，這意味著，産業時代地産商需要從物理空間的開發，轉變到內容的打造，即從開發到運營的轉變。

“物流地産和城市物業服務等領域都是當前房企、物企所關注的，是時代發展的趨勢所在，必然會帶來業務方面的一些變化。而在具體的盈利模式方面，各大企業仍在探索中；此外，在運營管理方面，也必然考驗企業的專業度。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱。

而對於城市物業服務，也有業內人士認為，現階段其具有高門檻、高投資和低産出的特點，並不適合絕大部分物企去試水。江蘇三三德玖物業服務有限公司董事長林志偉表示，就像小區物業服務一樣，城市服務在滿足物的功能需求時，還要具備物的使用行為管理能力，這需要強制管控。此外，服務是細分客群的深度滿足，精耕細作才是城市物業服務的未來。