作為為數不多尚未上市的物業公司，金科智慧服務的遞表無疑將引爆資本市場的熱情。從大西南到全國化佈局，金科智慧服務正持續發力。無論是市場化探索抑或是社區增值服務還是智慧科技服務，金科智慧服務都顯示出較好的發展勢頭。

深耕西南 全國化佈局仍需加速

國內的物業公司大多與開發公司相伴相生，這也從根本上決定了物業公司的佈局。

作為一家伴隨金科集團發展而成長起來的物業公司，金科智慧服務的發展、壯大與重慶乃至西南地區密切相關。

來源：金科智慧服務招股説明書

西南作為金科智慧服務的大後方，其對整體營收的貢獻較高。在2017-2019年，金科智慧服務物業服務營收中來自西南地區的營收佔比分別為62.55%、61.46%、60.72%。由此可見，近3年來一直高於60%。雖然同期在管面積佔比低於營收佔比，但2019年西南地區在管面積佔比仍然超過50%，為51.19%。

對金科智慧服務而言，目前西南地區仍是其發展的核心及主要營收來源。而近3年來，華東、華南及華中地區的在管面積佔比分別為35.25%、41.08%、43.30%，物業服務營收佔比分別為33.48%、33.33%、34.07%。不難發現，金科智慧服務在上述區域的在管面積佔比雖持續增長，但營收佔比增幅有限。

比較發現，綠城服務與金科智慧服務較為相似。2019年綠城服務在管面積為2.12億平方米，營收高達85.82億元。在2018-2019年，綠城服務長三角地區的物業服務營收佔比分別為71.1%、70.9%，佔比甚至高於金科智慧服務在西南地區的營收佔比。但由於綠城服務所在的長三角地區經濟發達以及其園區服務的貢獻，使得綠城服務單位在管面積營收貢獻約為金科智慧服務的2倍。

實際上，金科智慧服務的在管項目基本實現了全國化分佈。到目前為止，全國範圍內只有少數幾家物業公司真正實現了全國化佈局。雖然不少物業公司區域及城市覆蓋範圍較廣，但由於單城項目數量極為有限，難以真正將其稱之為全國化。即便如綠城服務這樣的標桿企業，長三角地區營收佔比仍然超過70%，而其在西南地區的在管面積和營收卻極為有限。不難發現，物業公司的地域屬性普遍較強，金科智慧服務亦是如此。

多方發力 業務發展逐步優化

受制于大西南整體的經濟狀況，其單位面積物業服務營收貢獻已經落後於大部分發跡于長三角及粵港澳大灣區的物業公司。為此，金科智慧服務需要升級自身以滿足未來的發展需求。

在2017-2019年，金科智慧服務的市場化拓展成效顯著。其在管面積中來自於獨立第三方的在管面積佔比分別為33.44%、47.34%、52.91%，其中2019年通過市場化獲取的在管面積首次超過來自關聯方的在管面積。這顯示出金科智慧服務的業務獨立性快速提升，市場化發展能力不斷增強。

近年來，金科智慧服務通過物業管理服務獲得的營收逐步下降，營收佔比從2017年的72.67%降至2019年的62.97%，而社區增值服務營收佔比則從2017年的7.34%上升至2019年的10.25%，智慧科技服務也從2017年的0.61%上升至2019年的1.15%。不難發現，金科智慧服務正逐步發力社區增值服務，並試圖形成新的增長極，同時提升第三方項目的價值創造能力。

智慧科技服務作為金科智慧服務的重點培育業務，未來發展較為可期。縱觀所有物業公司，無論是世茂服務引入戰投發力數字化建設，還是綠城服務等傳統物業巨頭深入推進數字化落地，數字化正逐步成為物業公司新的護城河。對於金科智慧服務而言，智慧科技服務如何與日常管理、客戶需求深度融合併助推未來發展仍需持續探索。

雖然金科智慧服務物業服務營收貢獻較為集中，但其項目分佈卻相對合理。在2017-2019年，金科智慧服務西南地區在管面積佔比分別為62.38%、54.55%、51.19%，佔比快速下降。同時，金科智慧服務在華東及華南地區的在管面積佔比從2017年的19.72%上升至2019年的20.24%，華中地區的在管面積佔比從2017年的15.53%上升至2019年的23.25%，上述兩個區域的在管面積佔比提升將近10個百分點。其他區域在管面積佔比不斷提升反映出金科智慧服務在推進自身全國化佈局方面所做的努力已初見成效。

此外，金科智慧服務的在管業態也不斷優化。在2017-2019年，金科智慧服務非住宅物業在管面積佔比分別為5.89%、10.37%、12.15%，營收佔比分別為7.88%、10.18%、14.62%，非住宅物業營收及在管面積佔比持續提升。

通過以上數據可以發現，金科智慧服務正從市場化、全國化及業態平衡等維度不斷發力以提升企業綜合實力，從而實現自身的升級。